Sebuah analisis kota terbaik untuk berinvestasi di properti sewa di 2019

Anthony Guerriero , 9/30/18 5:00 PM

Investasi di real estat

Sebelum seseorang memutuskan yang merupakan kota terbaik untuk berinvestasi di real estat, mereka memutuskan mengapa mereka harus memilih real estat sebagai lawan dari saham dan obligasi, misalnya. Pada artikel ini kita akan membahas mengapa dan di mana untuk membantu kami banyak klien saat ini, dan klien masa depan kita, untuk membuat keputusan yang bijaksana dan pilihan terbaik.

Membuat uang dari sewa properti tergantung pada sejumlah faktor yang berbeda. Kami mencakup strategi investasi di salah satu blog kami sebelumnya. Menghasilkan uang tergantung pada faktor seperti di mana properti adalah, jenis properti, harga pembelian, pendapatan sewa hasil, dan harga jual kembali ketika saatnya untuk melikuidasi. Hasil tergantung pada sewa yang dibebankan dan biaya kepemilikan.

Pada artikel ini kita membahas kota mana yang membuat pilihan bijaksana atau kurang bijak untuk memutuskan mana yang terbaik kota untuk berinvestasi di properti sewa di 2019.

Boom, Gloom, atau Bust: mengetahui di mana Matters

Sebagian besar perumahan Real Estate ditemukan di pasar yang paling matang: Amerika Utara dan Eropa. 44% dari total nilai dimiliki oleh 17% dari populasi dunia. Asia, terutama Cina, yang muncul dengan cepat sebagai industri real estat tumbuh. Menariknya, pertumbuhan perumahan real estat Cina terutama disebabkan oleh kebijakan pemerintah untuk membangun lebih banyak rumah, dan dengan menjual tanah kosong untuk pengembang.

Di banyak negara, kebijakan pemerintah memiliki dampak besar pada pertumbuhan serta kontraksi. Ini menyiratkan bahwa strategi jangka panjang untuk pertumbuhan aset berkelanjutan tidak lagi menjadi kasus untuk duduk di luar siklus pasar alami. Pemerintah mempengaruhi pasar real estat tidak seperti sebelumnya. Beberapa untuk kepentingan investor, dan beberapa tidak begitu banyak. Hal ini sangat penting bagi investor yang bukan warga negara tertentu. IMF mempelajari pasar real estat dunia dan menentukan bahwa dari 57 ekonomi nasional yang dipelajari:

  1. 18 melihat nilai real estat jatuh selama krisis keuangan 2007-12, dan mereka terus menurun sejak itu.
  2. 18 melihat pasar perumahan jatuh tajam tetapi telah rebound sejak 2013.
  3. 21 melihat penurunan harga yang sederhana, tetapi mereka juga melihat pemulihan yang cepat.

Dalam negara tertentu, seperti disebutkan di atas, beberapa kota telah makmur lebih dari yang lain. Untuk mengambil contoh yang jelas, Beijing telah mengalami kenaikan 25% tahunan karena penjualan tanah pemerintah, tetapi Xian telah melihat kurang dari 10% naik (disesuaikan dengan inflasi.) Banyak dari perkembangan baru akan diambil oleh penyewa, bukan pembeli. Bagaimana pemerintah dapat mengatur perjanjian sewa dan perpajakan atas pendapatan sewa, oleh karena itu hasil, tidak jelas.

Di Eropa, kota seperti London, Munich, Amsterdam, Oslo, dan Wina telah melihat kenaikan harga real estat yang jauh lebih besar daripada Average nasional. Peningkatan ini tampaknya menjadi karena pasokan tidak terus dengan permintaan. Ketika pasokan tidak mengejar dan melampaui permintaan, seperti yang umum di real estat, para investor yang membeli selama tahun booming mungkin juga melihat nilai aset mereka jatuh kembali lebih dari yang mereka inginkan. Sewa pendapatan cenderung menguntungkan sampai persediaan menangkap, dan penyewa mampu untuk menjadi pembeli. Pasar dengan harga yang lebih mahal selalu melihat koreksi, sehingga harga jual kembali mungkin mengecewakan di kota tersebut.

Beberapa kota di Amerika Utara, seperti San Francisco dan Los Angeles, telah melihat harga melebihi pendapatan sampai sedemikian rupa, bahwa nilai tersebut tidak terlihat begitu aman dalam jangka panjang. Sebuah titik untuk dicatat adalah bahwa sebuah studi oleh UBS Wealth Management terdaftar beberapa kota di wilayah paling berisiko untuk tanda real estat gelembung.

Kota ini meliputi Hong Kong, Munich, Toronto, Vancouver, Amsterdam, dan London. Harga di kota ini telah meningkat rata-rata hampir 35% selama 5 tahun terakhir, sementara kota besar lainnya melihat 15% meningkat. Investor yang memiliki kota ini dapat menganggapnya bijaksana untuk melikuidasi sebelum gelembung meledak dan memindahkan modal yang dilikuidasi ke lokasi yang lebih aman.

Regulator nasional dan internasional lebih waspada daripada sebelumnya tentang menempatkan cek pada periode boom. Mereka "kebijakan macropruannya" sedang digunakan untuk menjinakkan pertumbuhan. Negara di poin peluru 1. dan 3. di atas memiliki, mengatakan IMF, melihat kebijakan macropruatakan yang paling luas. Harga naik yang mempercepat terlalu cepat hanya harga banyak penduduk keluar dari pasar, sehingga mereka dipaksa untuk, atau hanya memilih untuk, sewa.

Karena kebijakan pemerintah jarang, jika pernah, sensitif terhadap "tangan tak terlihat dari pasar" ada kemungkinan bahwa kebijakan negara tersebut akan memiliki efek peredam yang lebih besar daripada yang dimaksudkan. Titik ini adalah spekulatif, tentu saja, tapi sejarah cenderung untuk mengulang sendiri. Jadi, mungkin lebih bijaksana untuk melihat negara yang mendorong kekuatan pasar daripada dominasi pemerintah ketika datang ke jangka panjang pertumbuhan aset.

 

Kota terbaik untuk berinvestasi dalam sewa properti

Survei ini menunjukkan di mana investor, terutama investor non-penduduk, dapat memilih untuk membeli properti sewa.

 

1. New York

New York City memiliki sejumlah besar penduduk profesional dengan mantap, pekerjaan yang membayar dengan baik. Infrastruktur transportasinya membuat perjalanan dalam kota, regional, nasional, dan internasional menjadi mudah. Ini adalah pusat budaya, seni, makan, dan menghibur secara umum, sehingga terus-menerus menarik individu dan keluarga untuk datang dan tinggal. Lebih banyak pekerjaan diversifikasi daripada sepuluh tahun yang lalu dan jumlah tertinggi dipekerjakan orang di lebih dari 50 tahun membuat pasar mantap dan kuat, termasuk pasar sewa. Karena pekerjaan yang membayar tinggi di kota mendukung harga properti, New York dianggap relatif rendah risiko. 

 

Lingkungan NYC terbaik untuk Beli apartemen di 2019

 

UBS global Bubble Report tahunan mengungkapkan bahwa sekali lagi harga real estat New York cukup dihargai. UBS ekonom menganalisis data dari 20 pusat keuangan, di mana New York, Boston, Milan dan Chicago bertekad untuk tidak baik cukup dihargai atau di bawah dihargai. 16 kota yang tersisa baik diklasifikasikan sebagai baik di wilayah gelembung atau lebih dihargai.  

Apa artinya menjadi adil dihargai?  Ini berarti bahwa nilai aset yang dirasakan sama dengan pasar atau nilai aktual aset. Sebaliknya, gelembung aset terjadi ketika harga aset telah melebihi nilai aktual. Hal ini dapat terjadi karena berbagai alasan, seperti spekulasi, permintaan dan kegembiraan. Sebuah gelembung biasanya dimulai dengan peningkatan permintaan, dalam menghadapi pasokan terbatas. Spekulator memasuki pasar, lebih mendorong permintaan dan harga. Pada beberapa titik, bagaimanapun, permintaan menurun atau stagnan pada saat yang sama pasokan meningkat, mengakibatkan penurunan tajam dalam harga. Ini adalah ketika gelembung meledak!  Anda ingin memastikan bahwa Anda berada di luar aset sebelum hal ini terjadi.

 

Kota terbaik untuk berinvestasi di properti sewa

 

2. di Miami

Miami adalah pusat komersial dan keuangan besar lainnya. Kota ini memiliki lebih banyak bank asing dan kantor regional yang lebih komersial melayani bisnis Amerika Latin daripada kota lain di semua negara bagian selatan Amerika Serikat. Karena itu adalah pusat keuangan untuk begitu banyak bisnis, itu menikmati pasokan berjalan profesional yang, seperti di New York, memilih untuk menyewa dekat dengan tempat bisnis mereka daripada membeli lebih jauh dan menderita commutes panjang.

Komersial dan pembangunan infrastruktur Miami mengalami sangat menyarankan bahwa permintaan untuk perumahan dan penyewaan akan tetap kuat untuk waktu yang sangat lama dan salah satu alasan untuk itu adalah pertumbuhan penduduk. Ribuan imigran asing berbondong-bondong ke pantai berpasir di Florida setiap tahunnya, sebagian besar berasal dari negara berbahasa Spanyol seperti Argentina, Kolombia, Meksiko dan Venezuela, serta Eropa dan bahkan baru-baru Cina. Juga, setelah tahun terakhir ' turmoils dalam perekonomian Brasil, ratusan kaya Brazilians meninggalkan negara melalui EB-5 visa dan membuat Miami kota kediaman utama mereka. Kota tersebut memiliki populasi kelahiran luar negeri tertinggi di negara besar manapun di Amerika Serikat. Cuaca yang menguntungkan memainkan faktor, serta fakta bahwa tidak ada pajak pendapatan negara.

Dalam dekade terakhir Miami real estat dialihkan ke pasar yang lebih matang, terutama untuk sektor mewah yang telah melihat percepatan dua digit pertumbuhan selama beberapa tahun terakhir. Dengan masuknya investasi luar negeri, itu tidak terlihat seperti itu akan memperlambat waktu dekat, baik. Tingkat pertumbuhan yang cepat ini tidak hanya didorong oleh keinginan untuk sinar matahari dan menyapu pantai, investor kaya menemukan itu tempat yang aman untuk menyimpan uang mereka juga.

"Miami Apartemen dijual jauh lebih murah daripada kota global lainnya"

Video di bawah ini berbagi dengan kami oleh tim penjualan di Paramount Miami dan menyoroti Top 10 alasan untuk berinvestasi di Miami Real Estate.

Sepuluh alasan untuk berinvestasi di Miami

 

 

3. San Francisco

San Francisco diperingkatkan berdasarkan UBS sebagai "overvalued" dengan Skor + 1,44. Sewa dan harga rumah telah melampaui pendapatan. Sementara Bay Area akan terus memasok rumah sewa bagi warga ada dua faktor yang membuat investor ragu.

Salah satunya adalah bahwa Silicon Valley adalah satu-kawasan industri. Ada "dot com bencana" di masa lalu. Penurunan lain untuk teknologi tinggi bisa dibayangkan memiliki efek negatif pada kedua nilai properti dan pendapatan sewa.

Faktor lainnya adalah satu yang lebih halus. 20-30% dari high-end penjualan real estat tidak umum bersama di SF. Hal ini biasa untuk real estat untuk diiklankan pada beberapa daftar layanan (MLS) dan di banyak situs internet lainnya. Hal ini menjadi umum untuk mewah real estat untuk dijual "di bawah radar" untuk menghindari dunia melihat mana pemimpin industri dan pendukung yang menjual. Sementara ini bisa tidak lebih dari keinginan untuk privasi, itu juga bisa dilihat sebagai cara bagi para pemimpin bisnis berteknologi tinggi dan lainnya untuk mencegah pengamat dari tampak terlalu dekat pada bisnis mereka atau industri lokal secara keseluruhan. Kurangnya transparansi mungkin tidak pertanda baik untuk harga jual di masa depan.

 

 

4. di Boston

Boston digolongkan sebagai "nilai wajar" dengan Skor + 0,45 oleh UBS. Harga properti mewah turun oleh 16,7% di Q2 2018 dibandingkan dengan Q2 2017. Wilayah Greater Boston memiliki sejumlah besar profesional yang menyewakan rumah mereka. Laporan baru-baru ini mengatakan pasokan rumah yang tersedia tidak terus dengan permintaan meskipun ribuan kondominium baru telah dibangun dalam dekade terakhir.

Sebuah masalah besar adalah bahwa salah jenis rumah dibangun. Mereka terlalu kecil. Ini menyiratkan perencanaan jangka panjang yang buruk. Salah satu hasilnya adalah bahwa banyak Bostonians hanya pindah dan menderita perjalanan panjang sehari-hari. Lebih dari 50% dari mereka yang bekerja di Boston menghabiskan tiga jam sehari komuter. Dalam dingin dan basah musim dingin, ini bisa menjadi masalah serius.

Dengan teknologi saat ini, orang akan menjadi berdedikasi dan dapat bergerak jauh dari Boston, mengurangi kebutuhan untuk menyewa bahkan lebih. Investor properti sewaan berbasis lokal mungkin dapat melacak tren mikro dan memilih area yang tepat untuk membeli properti sewa berikutnya. Investor luar negeri atau luar negeri mungkin lebih memilih untuk fokus pada area yang lebih luas dan stabil.

 

5. Bandung

London, Inggris telah lama menjadi tempat yang bagus untuk memiliki properti sewa. UBS sekarang Skor London + 1,61 meletakkan baik ke dalam "gelembung-risiko" kategori. Enam alasan utama untuk ini adalah over-pasokan rumah berkualitas digabungkan ke jatuh dalam permintaan untuk mereka, kenaikan suku bunga, bea materai tinggi untuk membeli properti oleh entitas perusahaan, pajak keuntungan modal baru untuk non-penduduk antara 18% dan 28%, Brexit, dan ketakutan bahwa pemerintah sayap kiri keras akan memenangkan pemilu berikutnya dan menaikkan pajak bahkan lebih tinggi.

Kota terbaik untuk berinvestasi di real estat

Brexit menyebabkan beberapa bisnis besar untuk meninggalkan London. Brexit menyebabkan mata uang kehilangan 13% nilainya terhadap dolar AS, dan dikhawatirkan bahwa setelah pemisahan, £ Sterling akan jatuh 12% lagi. Faktor ini, bersama-sama, berdampak negatif pada pembelian, hasil sewa, dan nilai jual kembali.

Beberapa negara Asia mengalami perkembangan ekonomi yang pesat yang berdampak positif terhadap harga real estat. Kebijakan pemerintah juga berdampak pada pasar, dalam beberapa kasus untuk memaksa koreksi pasar.

 

6. Hong Kong

HK telah lama menarik bagi kaya investor Cina daratan. UBS dinilai Hong Kong sebagai mahal, dan di wilayah gelembung-bahaya dengan skor + 2,03 (naik dari + 1,74 di laporan UBS sebelumnya.) Pasar properti Hong Kong terlalu panas dan belum melihat koreksi harga, yang menunjukkan bahwa seseorang akan terjadi. Kenaikan harga 18% di 2017, digabungkan ke rerata 8% tahun demi tahun sejak 2012 tidak dianggap berkelanjutan.

Investor asing menderita Bea materai 30% untuk pembelian. Pajak pendapatan sewa berdiri pada 11,4% dan hasil sewa kotor adalah 2,75%. Ini bukan hasil yang tinggi dibandingkan dengan beberapa kota lain, atau untuk Obligasi yang didukung pemerintah. Dengan dolar HK yang terikat dengan dolar AS, kenaikan suku bunga, ditambah dengan biaya lain pembelian dan kepemilikan, bisa menyakiti investor asing.

 

7. Singapore

Singapore ditempatkan dengan baik secara geografis dan merupakan pusat keuangan. Ini telah melihat koreksi harga baru-baru ini, sehingga properti residensial diperingkatkan oleh UBS sebagai nilai wajar (+ 0,44.) Pemerintah baru-baru ini langkah macroprualkan seperti Bea materai 25% pembeli, diperkenalkan untuk menstabilkan pasar, telah berdampak negatif investor asing. Pemerintah juga memberlakukan di 15,1% pajak pendapatan sewa, memberikan kontribusi untuk hasil sewa hanya 2,54%. Kebijakan pemerintah dimaksudkan untuk mengekb harga properti, dan mereka telah melakukan itu. Pembeli rumah utama domestik akan mendapatkan keuntungan dengan mengorbankan kedua pembeli asing dan mereka yang ingin berinvestasi di properti kedua dan ketiga.

 

8. kota Ho Chi Minh

Saigon-HCM kota telah memiliki sejarah campuran, tetapi pada bulan juli 2018 di "siklus krisis dan peluang investasi di pasar properti" seminar, kata para ahli krisis adalah "tidak mungkin selama dua tahun" karena pasokan sekarang lebih rendah daripada di 2017. Vietnam sebelumnya telah mengalami krisis properti setiap sepuluh tahun atau lebih. PDB tumbuh pada tingkat yang sama seperti ketika ada krisis sebelumnya, tapi kali ini pemerintah mengambil langkah untuk mereda pasar untuk mencegah krisis di masa depan.

Saigon Kota Ho Chi Minh

Di antara langkah-langkahnya adalah tarif pajak perusahaan sebesar 20%, tarif pajak keuntungan modal juga sebesar 20%, pajak perangko 5% untuk pembelian, dan pajak pendapatan sewa antara 10% dan 20%. Dan per 2019, Bank tidak akan dapat menggunakan lebih dari 40% dari modal jangka pendek mereka untuk memberikan pinjaman jangka menengah dan panjang.

Fitur utama dari hari ini pasar real estat Ho Chi Minh City adalah kurangnya rumah bagi penduduk berpenghasilan rendah dan over-pasokan apartemen High-End. Wakil Ketua Komite rakyat mengeluarkan peringatan tentang gelembung, dan juga menyatakan bahwa broker dan spekulan memberikan informasi palsu dalam rangka menaikkan harga. Pernyataan resmi seperti ini dapat memberi investor jeda untuk dipikirkan.

 

9. di Tokyo

Harga real estat Tokyo telah meningkat, tahun ke tahun, oleh sekitar 5% dalam lima tahun terakhir, dan dinilai terlalu tinggi sesuai dengan UBS, memberikan Skor + 1,09. Its Q2 2018 sewa meningkat di semua 23 bangsal, dan diharapkan bahwa tingkat 2008 akan dipenuhi atau dilampaui oleh 2020 untuk pertama kalinya sejak krisis keuangan. Sebagai penduduk usia, apartemen Single-occupancy kecil mungkin menjadi kurang menarik. Dalam hal ini, tingkat hunian harus jatuh bersama dengan pendapatan sewa. Tingkat inflasi Jepang pada bulan Agustus 2018 berdiri di 2,54%. Perpajakan Jepang cukup kompleks, terutama untuk non-penduduk. Pajak perolehan dan pembuangan dipungut, seperti pajak atas pendapatan sewa, dan pemotongan pajak sebesar 20,42% dikenakan sebelum penghasilan yang dibayarkan.

 

10. Seoul

Seoul's Pasar real estat Seoul melihat harga naik 6,9% di 2018. Untuk mengekangkan ini naik pemerintah telah campur tangan dengan memaksakan pajak properti baru, terutama pada pemilik dari beberapa properti. Pemerintah bermaksud membangun 300.000 rumah baru di Seoul yang lebih besar untuk membantu menstabilkan pasar. Menteri yang bertanggung jawab mengatakan bahwa jika tindakan saat ini tidak memiliki efek yang diperlukan, lebih banyak tindakan baru akan dilaksanakan.

 

11. Phnom Penh

Ibu kota Kamboja, berada di pusat ekspansi ekonomi besar-besaran. GDP negara itu melayang hampir 7%. Sebagian besar pertumbuhan didorong oleh investasi asing dari Jepang, Cina, dan negara lain. Pasar real estat, terutama untuk tanah, terlihat positif dalam jangka pendek. Tapi tampaknya ada masalah mendasar.

Pertumbuhan tidak organik tetapi didorong oleh investasi luar. Banyak rumah baru tidak sesuai dengan budaya Kamboja, dan jadi tidak menarik bagi banyak warga. Urbanisasi jauh melebihi infrastruktur yang sangat dibutuhkan sehingga pasokan air, pengolahan air limbah, transportasi, dll memiliki semua jatuh baik di belakang. Selain itu, karena hukum perbankan tradisional Kamboja lemah, dan banyak orang Cina kaya membayar tunai untuk apartemen baru, pemerintah takut bahwa pembelian dapat didorong oleh pencucian uang taktik. Hasil bersih, di masa mendatang, mungkin nanti investor akan menjadi orang yang menderita.

 

12. São Paulo

SP adalah kota terakhir yang akan kita lihat.  Profil politik Brasil cenderung memiliki dampak yang kuat di pasar. Pasar perumahan di Sao Paulo menunjukkan profil yang stabil, tetapi dengan banyak properti di luar jangkauan bagi banyak penduduk. Investor asing membeli banyak rumah, dan mereka sekarang diperlakukan sebagai jongkok oleh penjajah ilegal. Mereka mengatakan itu sebagian karena mereka tidak mampu membayar sewa, dan sebagian untuk memprotes pasar pada umumnya. Tingkat inflasi tidak membantu keterjangkauan, yang bervariasi liar. Pada 2012, inflasi 5,4% dan memuncak pada 9,03% di 2015. Pada akhirnya, tingkat inflasi telah turun menjadi 3,5% di 2018. Dengan inflasi yang berlebihan, keuntungan harga riil jauh lebih sedikit daripada mereka akan muncul pada nilai nominal.

Skandal korupsi yang ekstensif, "operasi cuci mobil", telah memiliki efek dingin pada negara, mendorongnya menjadi salah satu resesi terburuk yang pernah. Pemilu pada bulan Oktober sinyal politik dan ketidakpastian pasar, karena banyak politisi tidak diterima dengan baik. Dengan suku bunga di 6,5% dan inflasi pada 15 bulan tinggi, sewa properti investor dapat memilih untuk menghindari melompat dalam untuk beberapa waktu.

 

Akhir komentar

Memilih sebuah kota untuk membeli properti sewa mendorong baik spekulasi berani atau pertimbangan seimbang. Beberapa kota memiliki properti lebih dari harga dan beberapa harga yang baik. Beberapa memiliki sejarah penghasilan investor pendapatan yang baik, memiliki pajak yang rendah, dan mendorong investor dari seluruh dunia. Beberapa kota dan pemerintah nasional mematahkan semangat investor non-penduduk dan menghambat hasil pra-pajak dan potensi penghasilan pasca-pajak.

Melihat secara dekat pada kesempatan yang membawa banyak investor-pertama kali dan berpengalaman-untuk memilih kota-kota Amerika, terutama New York dan Miami ketika mencari untuk kota terbaik untuk berinvestasi di real estat.

 

Studi kasus-homebuyers & investor real estat

 

Investasi real estat berita:

"Mengapa untuk berinvestasi di Manhattan real estat" 
"Top 5 alasan untuk Invest JN Real Estate"
"Harga penawaran pertama yang sangat baik di Condo House lentera"
"US Tax reformasi efek pada real estat investor dan Home Owners"

 

JADWALKAN DALAM-ORANG
PERTEMUAN DENGAN TIM KAMI

JADWALKAN RAPAT