Pajak aturan untuk asing membeli properti di Amerika Serikat

Membeli properti residensial di negara lain dapat mengintimidasi, tetapi dengan mitra broker yang tepat, warga negara asing yang membeli properti di Amerika Serikat tidak perlu khawatir. Warga negara asing secara hukum diizinkan untuk membeli properti perumahan di Amerika Serikat, tetapi mereka harus mengikuti aturan pajak tertentu baik di AS dan mungkin di negara asal mereka. Hanya karena pembeli adalah nonresiden tidak secara otomatis berarti mereka harus membayar pajak tambahan. Beberapa pajak ini bahkan mungkin dibayar oleh warga negara AS juga, dalam keadaan tertentu.

Berikut cara membeli properti di Amerika sebagai orang asing, untuk rumah di Manhattan dan Miami.

1. Bisakah warga negara asing membeli real estat di Amerika Serikat?

Ya, warga negara asing dapat membeli properti di Amerika Serikat. Koperasi (co-ops) bisa sangat sulit bagi orang asing untuk membeli dan bukan jenis properti terbaik untuk warga negara non-AS, karena koperasi biasanya memiliki banyak batasan termasuk subleasing. Oleh karena itu, sebagian besar orang asing merasa lebih mudah untuk membeli kondominium (kondominium). 

Dewan co-op mewawancarai semua pembeli, terlepas dari kewarganegaraan mereka, dan secara hukum dapat menerima atau menolak pembeli tanpa alasan apa pun. Proses wawancara ini memerlukan tinjauan panjang informasi pribadi dan keuangan tentang pembeli, dan papan co-op tidak mungkin melayani pemilik yang tidak tinggal terutama di properti. 

Kondominium, bagaimanapun, sering memiliki proses peninjauan yang jauh lebih sederhana, di mana dewan kondominium mengesampingkan apa yang disebut "hak penolakan pertama," yang memberi mereka hak istimewa untuk membeli apartemen sebelum pembeli luar. Kondominium juga memungkinkan pemilik rumah untuk mensublease properti mereka dan melakukan pembelian mereka menggunakan kepercayaan, LLC domestik, atau bahkan perusahaan asing. 

Masing-masing struktur bisnis ini dapat membantu memberi pembeli perlindungan ekstra terhadap tanggung jawab, dan juga memberikan keuntungan pajak bagi pembeli asing.

Pelajari lebih lanjut tentang Perbedaan Antara Kondominium dan Kandang.

 2. Apa itu "FIRPTA"?

FIRPTA adalah tindakan yang menciptakan aturan khusus seputar perpajakan ketika pemilik asing atau jenis agen hukum tertentu menjual properti. Ini adalah pajak pemotongan bahwa semua penjual properti asing diharuskan membayar untuk memastikan mereka tidak memiliki kewajiban yang luar biasa untuk IRS.

Ketika orang asing membeli properti di AS, perwakilan pembeli bertanggung jawab untuk menahan antara 10% dan 15% dari hasil penjualan dan mengirimkan jumlah tersebut ke IRS. Ini hanya pemotongan dan bukan pajak tambahan. Jumlah yang ditahan dikembalikan ketika ditemukan pajak properti sudah diperbarui.

 3. Pajak apa yang dibayar pembeli asing ketika ingin membeli apartemen di Manhattan?

Setiap pembeli properti residensial yang menggunakan pembiayaan untuk pembelian mereka di Negara Bagian New York perlu mengantisipasi"pajak pencatatanhipotek ," tingkat yang bervariasi berdasarkan nilai rumah baru Anda. Pemberi pinjaman akan selalu membayar 0,25% dari pajak ini. Untuk transaksi di bawah $ 500.000, pajaknya adalah 2,05% (dengan 1,8% dibayar oleh pembeli), dan untuk transaksi lainnya, tarifnya adalah 2,175% (dengan 1,925% dibayar oleh pembeli).

• Untuk pembelian lebih dari $ 1.000.000, ada "pajak rumah besar" 1% yang melangkah hingga 4% untuk properti dengan harga $ 25 juta atau lebih.
• Properti tertentu—beberapa jenis perkembangan baru—pengembang properti mungkin mengharuskan pembeli untuk membayar "pajak transfer," yang dibebankan baik di tingkat kota maupun negara bagian. New York City mengenakan pajak transfer 1% untuk penjualan di bawah $ 500.000, dan 1,425% untuk mereka yang berada di atas ambang batas itu. Pajak transfer Negara Bagian New York adalah flat 0,4% untuk semua penjualan.

4. Bagaimana dengan orang asing yang menjual NYC Real Estate?

• Setiap uang yang diperoleh dari menyewakan properti di AS akan dikenakan pajak AS, dan juga mungkin negara Anda sendiri, sebagai penghasilan yang bertanggung jawab atas pajak FIRPTA. 
• Di tingkat federal, pajak penambahan modal total 21% dari keuntungan modal bersih. 
• Kota New York mengenakan pajak penambahan modal pada penjual non-penduduk sebesar 8,82%.
• Jika Anda menerima penghasilan sewa dari properti Anda di Miami, Anda mungkin harus mendaftar sebagai dealer pajak penjualan dengan Departemen Pendapatan Florida
• Makelar harus menghubungkan pembeli asing dengan pengacara atau ahli lain sehingga semuanya jelas sebelum pembelian dilakukan

5. Apakah pemilik asing properti AS diharuskan membayar pajak perkebunan?

"Pajak perkebunan," atau pajak yang harus dibayarkan pada nilai harta seseorang ketika mereka telah meninggal, adalah umum di banyak negara. Jika warga negara asing memiliki properti di Amerika Serikat pada saat kematian mereka, mereka akan dikenakan pajak ini.

• Di Negara Bagian New York, tarif pajak perkebunan maksimum adalah 16%. 
• Di tingkat federal, Amerika Serikat mengenakan biaya setinggi 46%.
• Perencanaan di muka dapat membantu warga asing memanfaatkan perjanjian pajak AS atau mendirikan Perusahaan Asing atau LLC untuk menghindari atau melakukan lindung nilai terhadap pajak ini.
  
  

6. Keuntungan atau kerugian apa yang ada ketika membeli properti sebagai individu daripada perusahaan atau LLC?

Membeli sebagai individu

• Keuntungan: Individu membayar pajak penambahan modal dengan tingkat maksimum yang sedikit lebih tinggi (23,8%) daripada entitas perusahaan membayar pajak federal mereka (21%).
• Kerugian: privasi lebih sedikit dan peningkatan tanggung jawab jika terjadi gugatan hukum.

Membeli sebagai LLC atau Perusahaan Asing

• Keuntungan: Privasi ekstra dan perlindungan gugatan. Jika LLC memiliki pembeli asing sebagai anggota tunggal, membayar pajak penambahan modal sebesar 23,8% vs. tingkat perusahaan 21%. Jika membeli sebagai entitas asing, pembeli menghindari pajak perkebunan saat kematian
• Kerugian: Pajak penambahan modal yang lebih tinggi. Jika pembeli adalah LLC sebagai individu, pembeli bertanggung jawab atas pajak perkebunan. Jika LLC adalah entitas asing, mereka membayar pajak penambahan modal setinggi 21%

7. Bagaimana perjanjian pajak negara asal saya akan berdampak pada kewajiban pajak saya?

Amerika Serikat memiliki banyak perjanjian pajak dengan negara-negara lain yang menentukan tarif pajak dan pembebasan. Beberapa orang asing dapat mengklaim pembebasan pajak perkebunan hingga $ 11,2 juta. Perjanjian lain tidak mencakup pajak perkebunan sama sekali, membatasi pembebasan pajak perkebunan pembeli properti asing menjadi $ 60.000.

Kunjungi situs web IRS untuk melihat detail perjanjian negara Anda.

8. Apa itu pertukaran I.R.C. 1031 dan dapatkah pembeli asing menggunakannya?

Ketika seorang investor menjual properti investasi, investor itu dapat menunda semua pajak penambahan modal mereka jika mereka memilih untuk menginvestasikan 100% dari keuntungan bersih mereka dari penjualan ke pembelian properti investasi baru di Amerika Serikat. Ini disebut "transaksi 1031", dan itu adalah sesuatu yang dapat digunakan pembeli asing untuk menghindari pajak keuntungan modal serta pemotongan FIRPTA (lihat di atas). Perhatikan bahwa jika penjual asing memilih untuk menggunakan pertukaran ini, mereka harus mengidentifikasi properti investasi baru mereka dalam waktu 45 hari sejak penjualan, dan harus menutup properti tersebut dalam waktu 180 hari.

Untuk informasi lebih lanjut tentang hukum dan pertanyaan terkait pajak, silakan lihat referensi berikut:

• Cepat pembeli asing fakta

• Cara berinvestasi di Manhattan real estat