Apartemen Dijual di Manhattan | Tempat Membeli untuk Tinggal atau Berinvestasi

Kembali pada tahun 2018, jumlah apartemen pengembangan baru untuk dijual di Manhattan sangat tinggi sehingga ada laporan bahwa kelebihan pasokan pengembangan baru akan merusak pasar real estat. Tentu saja, itu tidak terjadi dan, setelah peristiwa yang terjadi selama beberapa tahun terakhir, kita berada dalam situasi yang berlawanan.

Kami sekarang berharap bahwa jumlah apartemen pengembangan baru untuk dijual di Manhattan New York dalam beberapa tahun ke depan akan rendah (terutama di lingkungan utama) menyebabkan kendala pasokan, dan, sebagai akibatnya, memberikan tekanan ke atas pada harga perumahan dari sisi pasokan.

Ada enam faktor utama yang memiliki atau akan berdampak pada pasokan properti untuk dijual di Manhattan.

Pertama, rekor penjualan rumah pada tahun 2021 dan hingga tahun 2022 menghabiskan banyak kelebihan persediaan pengembangan baru. Sementara 2020 adalah kehancuran bagi penjualan properti New York City karena Covid terjadi di sini terlebih dahulu, begitu vaksin keluar dan pengembang menurunkan harga mereka, semua orang menginginkan rumah di Manhattan. Dengan demikian, penjualan kondominium, dan penjualan pengembangan baru, khususnya, meledak.

Kedua, sejak Covid, penjualan tanah jauh lebih sedikit meskipun harga tanah di New York NY turun 50% sejak puncak pasar pada tahun 2018, sehingga tidak banyak dalam pipa potensial berdasarkan penjualan tanah.

Ketiga, undang-undang berakhir yang memungkinkan pengurangan pajak 421a, 421g, dan J-51, yang mendorong pengembangan dengan secara signifikan mengurangi pajak properti untuk pengembang dan/ atau pembeli individu. Berakhirnya pengurangan ini membuatnya lebih mahal untuk dibangun. Tidak ada kemauan politik di NYC untuk memberikan insentif apa pun kepada pengembang untuk membangun kondominium atau bangunan sewaan. Baru-baru ini, kami telah melihat proyek-proyek yang diusulkan dengan 30% perumahan terjangkau ditolak oleh anggota dewan kota lokal sayap kiri, di mana anggota meminta persyaratan perumahan terjangkau 50% (Proyek Satu45) dan bahkan 100% (World Trade Center 5). Di lingkungan ini, jangan berharap banyak yang akan dibangun di NYC.

Keempat, konversi sewa-ke-kondominium menghilang setelah, pada 1 Agustus 2019, negara bagian New York mengadopsi aturan berat yang menghukum pemilik bangunan dalam upaya untuk melindungi penyewa. Saat ini, hampir tidak ada proyek konversi kondominium dalam pipa karena aturan baru ini dan tidak ada yang diharapkan di masa depan kecuali undang-undang tersebut diubah.

Kelima, kenaikan biaya yang cepat karena gangguan rantai pasokan yang disebabkan oleh Covid dan kenaikan cepat dalam tingkat pembiayaan merupakan hambatan besar bagi penciptaan inventaris pembangunan baru. Hanya proyek ultra-mewah dan super-mewah sejati yang akan memiliki margin yang cukup untuk menutupi potensi kenaikan biaya dua digit dan inventaris segmen non-mewah tidak akan dibangun sampai inflasi mereda. Kenaikan suku bunga pembiayaan yang cepat juga akan meredam rencana pengembang.

Akhirnya, perang Fed terhadap inflasi telah menyebabkan kenaikan tercepat dalam suku bunga hipotek perumahan dalam sejarah. Pemilik rumah yang membeli atau membiayai kembali dalam beberapa tahun terakhir ketika suku bunga sangat rendah sekarang memiliki hipotek borgol emas, mengikat diri mereka ke properti mereka selama bertahun-tahun. Sulit untuk membenarkan meninggalkan suku bunga hipotek 2.5% Anda pada apartemen dua kamar tidur untuk tingkat hipotek 6% pada apartemen tiga kamar tidur. Ini pasti akan berkontribusi pada pasokan rendah di masa depan dan mengurangi mobilitas.

Mengingat berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk pengembangan baru untuk datang ke pasar di NYC dan semua angin sakal terhadap pembangunan akhir-akhir ini, termasuk angin sakal politik, Manhattan akan memiliki krisis inventaris mulai dalam 5 tahun ke depan, terutama di lingkungannya yang paling utama.

Menyelami proyek-proyek yang telah memiliki rencana penawaran yang disetujui oleh Jaksa Agung NY (beberapa di antaranya siap untuk dihuni dan yang lain tidak akan siap untuk 2-3 tahun), pada 1 Agustus 2022, orang dapat melihat bahwa tidak banyak proyek atau unit yang datang ke pasar di area utama. Hanya ada 6.000 unit pengembang yang tidak terikat kontrak di Manhattan, turun signifikan dari 2018.

Pada grafik di bawah ini, garis ungu gelap mewakili inventaris yang tidak terjual berdasarkan lingkungan. Ungu muda mewakili unit dalam kontrak berdasarkan lingkungan. Dari sekitar 6.000 unit pengembang di Manhattan, 500 di antaranya dalam kontrak, dan 5.500 unit tersedia untuk dijual.

Dalam inventaris saat ini, sepuluh bangunan membentuk 40% dari total yang tersedia untuk dijual, sehingga banyak dari inventaris ini terkonsentrasi di beberapa bangunan besar. Setelah daftar Apartemen New York untuk Dijual Manhattan di bawah ini, kami membahas inventaris kondominium dalam pipa untuk lingkungan tertentu.

Stok kondominium tambahan akan sangat baik untuk lingkungan gentrifying seperti Financial District, Dua Jembatan, Clinton, dan Lower East Side. Jika digabungkan, kabupaten-kabupaten ini memiliki 34% dari persediaan dalam pipa. Lingkungan ini, bagaimanapun, secara tradisional belum menarik banyak penduduk New York setempat.

Di manhattan ada lingkungan tertentu dengan pasokan kondominium baru yang terus-menerus rendah, seperti West Village, Tribeca dan Carnegie Hill, yang digabungkan, hanya memiliki 246 unit pengembang yang tersedia. Melucuti satu atau dua bangunan dari setiap lingkungan dan orang dapat melihat bahwa tidak ada terlalu banyak pilihan untuk pengembangan baru. Bahkan Upper West Side dan Upper East Side lingkungan memiliki kelangkaan inventaris. Dan kami tidak berharap situasi di lingkungan utama ini menjadi jauh lebih baik.

Financial District

Fidi memiliki 1.000 unit pengembang yang tidak terjual, yang telah banyak turun sejak 2018.
Hanya 3 Bangunan yang mewakili 90% dari inventaris:

Satu Wall Street - 530 unit;
125 Greenwich - 273 unit; dan
Seaport Tempat tinggal - 105 unit.

Pengembang 125 Greenwich gagal membayar pinjaman mereka dan bangunan itu dijual di lelang. Bangunan ini diperkirakan akan diluncurkan kembali sekitar tahun 2023. Bangunan ini sebenarnya cukup bagus dari segi desain dan finishing, jadi kami berharap bisa melihatnya dibangkitkan karena sudah berdiri tegak.
Satu Wall Street adalah konversi kantor ke sewa yang bagus. Konversi ini akan membantu struktur lingkungan, karena akan membawa Whole Foods dan Lifetime Fitness.
Kami telah melihat banyak tradisional Wall Street Perusahaan pindah ke Hudson Yards ke menara kantor Kelas A saat World Trade Center terisi. Wall Street kantor sebagian besar telah kehilangan keunggulan mereka dan kami berharap untuk melihat lebih banyak konversi dari kantor ke perumahan di masa depan.
Seaport Tempat tinggal adalah bencana karena bangunan baru ini condong 3 inci ke Utara. Semua pembeli keluar dari kontrak mereka dan ada banyak litigasi yang terjadi. Ini tidak akan mudah diselesaikan.

Midtown

Midtown memiliki 748 unit pengembang yang tidak terjual.
Proyek pembangunan kembali Waldorf Astoria mencapai hampir setengah dari jumlah itu dengan 365 unit untuk dijual. Sementara penyelesaian di Waldorf patut ditiru dan tingkat layanan tidak diragukan lagi akan luar biasa, proyek ini memperpanjang tanggal pengirimannya (2024) yang telah mengesampingkan beberapa pembeli dan memaksa yang lain untuk pergi dengan proyek pesaing lainnya. Setelah selesai, Waldorf akan luar biasa dan akan memberikan beberapa hasil akhir terbaik dari semua apartemen untuk dijual Manhattan NYC.
Lain Midtown perkembangan termasuk Barat, yang berada di urutan ke-47 dan ke-11, dengan 189 unit (bukan area utama), pengembangan ultra-mewah Central Park Tower, dengan sisa 116 unit, 53 W 53rd Street dengan sisa 96 unit dan Mandarin Oriental Residences by Shvo di Fifth Avenue yang memiliki 86 sisanya.
Billionaire's Row, koridor 57th Street, yang pernah disebut-sebut sebagai overdeveloped dengan kelebihan pasokan telah melihat penyerapan inventaris yang baik selama beberapa tahun terakhir sebagai One57, 432 Taman, 520 Taman dan 220 Central Park Selatan semuanya sebagian besar terjual habis.

Harga berkisar dari $ 4.5K hingga $ 10K per kaki persegi untuk kategori apartemen ultra-mewah ini.
Bangunan ultra-mewah terbaru, Central Park Tower, 111 West 57th Street, dan 53 W 53rd Street, yang merupakan perkembangan yang menakjubkan, semuanya berjalan dengan baik sekarang karena mereka telah membuka pintu dan mengambil beberapa pemotongan harga.

West Chelsea

West Chelsea memiliki 600 unit inventaris pengembang.
Sebagian besar inventaris ini dibagi antara dua bangunan menakjubkan di Sungai Hudson yang cukup dekat satu sama lain, - Cortland dan One High Line.
Cortland memiliki 135 unit tersisa. Bangunan ini baru saja meluncurkan penjualan dan menakjubkan karena dirancang oleh Robert A.M. Stern, yang telah membawa NYC beberapa bangunan uptown paling mewah (520 Park, 15 CPW, 220 CPS, dll.), Serta Superior Ink dan 70 Vestry di Desa dan Tribeca, masing-masing.
One High Line, yang memiliki 236 unit yang tersedia, diluncurkan kembali pada September 2022. Ini adalah proyek luar biasa dari dua menara memutar di sepanjang Hudson oleh arsitek Bjarke Ingels. One High Line dikembangkan pertama kali oleh HFZ yang kehilangan proyek di lelang setelah sebagian besar konstruksi selesai. Pengembang baru, Witkoff dan Blavatnik, telah mengambil alih proyek dan mengurangi beberapa harga.
Ini adalah dua proyek pusat kota paling menarik saat ini. Begitu mereka terjual habis, akan ada sangat sedikit perkembangan baru di West Chelsea untuk beberapa waktu, karena sebagian besar lot telah dibangun.
Si West Chelsea lingkungan adalah kantong mewah bertingkat rendah di mana dibayar tinggi Hudson Yards pekerja dari perusahaan seperti KKR, Blackstone dan Morgan Stanley hidup. Persyaratan zonasi bertingkat rendah di West Chelsea di bawah 28th Street membatasi jumlah unit yang dapat dipasarkan dan sebagian besar bidang tanah yang tersedia telah dikembangkan dan properti yang dijual.
West Chelsea telah menjadi lingkungan pengganti bagi mereka yang ingin tinggal di West Village, tetapi di mana hampir tidak ada pengembangan baru dan beberapa kondominium. Kedekatan dengan West Village dan Hudson Yards adalah faktor kunci dari popularitas lingkungan.

Hudson Yards

Hudson Yards memiliki 174 unit pengembang yang tersisa.
35 Hudson Yards, unggulan dari Hudson Yards, merupakan setengah dari inventaris pengembang ini dengan 86 unit tersisa untuk dijual.
15 Hudson Yards, yang memiliki 284 unit untuk dijual, sekarang memiliki 28 unit tersisa untuk dijual, setelah terjual habis 90% dari persediaannya.
Antara 15 Hudson Yards dan 35 Hudson Yards, ada 400 apartemen - satu untuk setiap kantor sudut di gedung perkantoran Hudson Yards Halaman Timur. Bangunan-bangunan ini adalah suite hunian siap pakai untuk banyak eksekutif yang akan pindah ke HY dan sekitarnya, baik sebagai apartemen perusahaan, rumah kedua, atau rumah primer.
Hudson Yards dibuat oleh Grup Terkait. Ada sekitar 350 hektar yang sedang dibangun kembali di sekitar Hudson Yards layak. Banyak menara perkantoran yang menampung beberapa perusahaan paling terkenal siap untuk membuka pintu mereka pada tahun 2023. Kami memperkirakan harga dan sewa akan naik di 35 HY karena bangunan lain ini online.
Kami tidak mengharapkan bangunan tempat tinggal pada kaliber ini naik dari W 36th ke W 42nd Streets, karena lingkungan di sana akan memiliki daya tarik terbatas, mengingat kedekatannya dengan Terowongan Lincoln dan lalu lintasnya.
35 Hudson Yards adalah Flagship untuk Grup Terkait Hudson Yards Proyek jadi bangunan ini dibangun sebagai menara ultra mewah yang mirip dengan bangunan di Billionaire's Row. Ketua Steve Roth tinggal di penthouse. Acara TV Suksesi HBO menampilkan penthouse lain.
35 Hudson Yards telah menurunkan harga mereka dari rencana penawaran awal mereka, akibat datang ke pasar terlambat (setelah menjual sebagian besar dari 15 HY) dan kemudian Covid melanda. Dalam beberapa hal, gedung itu diluncurkan terlalu dini, karena banyak dari kantor sudut di lingkungan itu tidak akan siap untuk dihuni hingga 2023.
35 HY awalnya dibangun menjadi $ 4,500 psf, jadi pembeli mendapatkan kesepakatan dalam arti bahan, desain, kualitas, dll. pada tingkat itu dengan harga yang lebih rendah. Interior memiliki perasaan berada di a Four Seasons Hotel.

Upper West Side

Si Upper West Side memiliki 373 unit pengembang yang tersedia.
Sepertiga berada di 50 West 66th Street, sebuah bangunan ultra mewah baru oleh Extell, mirip dengan Central Park Tower dan One 57, dengan pemandangan Central Park yang menakjubkan. Pemandangan taman mulai sekitar $ 20 juta, meskipun ada unit dengan harga lebih rendah tanpa pemandangan taman di dasar bangunan.
Ini adalah produk yang sangat unik untuk UWS, mengingat ini adalah menara 70 lantai hampir di Central Park West, tetapi tidak akan siap untuk dihuni hingga 2025.
Sisa unit yang tersedia tersebar di banyak proyek dari 60th hingga 96th Streets di sisi barat, jadi di banyak area.
Melucuti 50 W 66th Street, orang dapat melihat betapa sedikit unit pengembangan baru yang tersedia untuk dijual di lingkungan yang begitu besar.

Upper East Side

Semua Upper East Side (termasuk Yorkville, Carnegie Hill, Lenox Hill) hanya memiliki 493 unit pengembang baru yang tersedia.
86 unit berada di 200 East 83rd Street, dirancang oleh Robert A.M. Stern, yang hampir terjual habis tetapi penutupan tidak akan dimulai sampai tahun depan.
The Hayworth di 86th dan Lex kembali ke pasar dengan 60 unit tersisa setelah Zeckendorf mengambil alih dari Ceruzzi Properties, setelah kematian Ceruzzi.
Sisanya tersebar di 28 gedung.
Sebagian besar UES inti memiliki jumlah kandang yang tinggi, secara efektif membatasi tingkat unit pengembangan baru di masa depan dari Fifth Avenue ke Lexington Avenue. Ketika bangunan butik diluncurkan di lingkungan ini, mereka terjual habis dengan cepat.

Greenwich Village & West Village

Kedua lingkungan ini terdiri dari The Village. Lingkungan ini adalah contoh langka dari pasar penjual abadi.
Jika Anda mencari penjualan pengembangan baru di Manhattan NY, lingkungan ini bukanlah tempat untuk menemukan properti seperti itu, karena mereka adalah satu-satunya lingkungan yang tidak memiliki pengembangan baru dan tidak ada dalam pipa.
Mengingat bahwa sebagian besar Desa adalah landmark, beberapa proyek baru yang pernah dikembangkan di sana. Mereka yang mendapatkan lampu hijau, biasanya berada di sisi yang lebih kecil.

Tribeca

Tribeca hanya memiliki 120 unit pengembang.
450 Greenwich, reposisi gedung sewa Truffles Tribeca, memiliki sebagian besar unit ini, meskipun rencana penawaran belum disetujui.
Proyek 45 Park yang terhenti, yang berbatasan dengan Financial District memiliki 48 di antaranya.
Sebuah favorit di antara pemodal, tech-savvy, & kewirausahaan jenis, di mana seniman ' Lofts-berbalik-kondominium dan bangunan yang disetujui Celeb telah meningkatkan daerah sekali industri cachet.
Penduduk menyukai distrik sekolah umum, karena Stuyvesant High School terletak di Tribeca.
Kain bersejarah dan persyaratan zonasi bertingkat rendah di lingkungan tersebut bertindak sebagai batas inventaris di masa depan, meskipun beberapa menara tinggi telah muncul di perbatasan paling selatan dekat pusat perdagangan dunia.

SoHo, NoHo, & NoLita

Lingkungan ini hanya memiliki 192 unit pengembang yang tersedia.
Sebagian besar, 72 unit, berada di 100 Vandam dan 50 unit tetap di Greenwich West .
Mereka yang tertarik dengan pembelian rumah Soho mungkin mempertimbangkan 565 Broome , yang memiliki 22 apartemen menakjubkan yang tersisa. 565 Broome dirancang oleh arsitek Italia terkenal Renzo Piano.
Sifat bersejarah dan bertingkat rendah dari lingkungan ini bertindak sebagai batas pada inventaris di masa depan.

Apartemen Manhattan Dijual: Tempat Membeli