Manhattan analisa pasar real estat

Pergeseran Ke Bawah di Pasar Real Estat Manhattan pada Paruh Kedua 2022

Tahun 2022 adalah kisah dua pasar di Manhattan. 

Awal 2022 melanjutkan booming yang dimulai pada awal 2021, didorong oleh pelepasan permintaan yang terpendam dan lingkungan suku bunga rendah secara artifisial yang telah diterapkan oleh Fed pada awal Covid.  

Namun, pada Juni 2022, setelah Fed menerapkan kenaikan jumbo 75 basis poin pertamanya ke suku bunga acuan, pasar dengan cepat melunak, membuat sebagian besar pembeli dan penjual dalam kebuntuan untuk sisa tahun ini karena mereka menyesuaikan diri dengan realitas pasar baru. Ini digambarkan dalam grafik di bawah ini yang membandingkan aktivitas kontrak bulanan.

Aktivitas Kontrak Bulanan

Dengan hanya 602 kontrak yang ditandatangani pada Desember 2022, itu adalah salah satu penyelesaian terburuk tahun ini sejak 2008.  Ketika pembeli dan penjual berdamai dengan kenyataan baru, kami memperkirakan pasar akan mulai bergerak lagi pada awal tahun 2023 karena masih ada permintaan di luar sana. 

Harga Properti Manhattan

Condos

• $ 2.75 juta harga penjualan rata-rata
• $ 2,074 harga rata-rata per kaki persegi
• Meskipun ini adalah peningkatan dari kuartal yang sama tahun lalu, peningkatan tersebut terutama disebabkan oleh penutupan yang terjadi di beberapa menara ultra mewah, seperti Central Park Tower dan 220 Central Park Selatan, yang membuat hasilnya miring lebih tinggi.
• Pada dasarnya, harga per kaki persegi datar dari tahun ke tahun hanya di bawah $2K per kaki persegi.

Kandang

• $ 1.27 juta harga penjualan rata-rata
• $ 1,225 harga rata-rata per kaki persegi

• $ 3.19 juta harga penjualan rata-rata
• $ 2,415 harga rata-rata per kaki persegi
  

Segmen Mewah (10% teratas dari penjualan)

• $ 8.06 juta harga penjualan rata-rata 
• $ 2,909 harga rata-rata per kaki persegi
• Ambang harga masuk $ 3.95 juta untuk kemewahan

Kenaikan Suku Bunga Fed di 2022

Dalam periode hanya 10 bulan pada tahun 2022, Fed menaikkan suku bunga acuan dana Fed sebesar 4,0%, seperti yang ditunjukkan pada grafik di bawah ini. Tindakan yang belum pernah terjadi sebelumnya ini diambil untuk mencoba mengendalikan inflasi, sebuah fenomena global pada tahun 2022. 

Meskipun tarifnya lebih tinggi daripada sejak 2008, mereka telah tinggi sebelumnya dan pasar real estat bekerja dengan baik di lingkungan tarif semacam itu. Namun, laju kenaikan tarif tahun ini, yang dipadatkan menjadi hanya 10 bulan, adalah yang paling memprihatinkan. Hal ini diterjemahkan ke dalam suku bunga KPR Jumbo Tetap 30 Tahun yang meningkat dari 3,1% pada 1 Januari 2022 menjadi 5,7% pada 31 Desember 2022. Turun dari 6,35% pada Oktober. 

Manhattan memiliki banyak pembeli tunai (sekitar 55%) dibandingkan dengan kota-kota lain, jadi suku bunga tidak selalu memainkan peran besar dalam aktivitas di sini. Selain itu, koperasi, yang merupakan 70% dari stok inventaris dan unik untuk New York City, memiliki aturan yang sangat ketat tentang jumlah pembiayaan yang dapat diperoleh seseorang. Beberapa mengizinkan pembiayaan maksimum 70%, tetapi banyak yang hanya mengizinkan 50%. Beberapa tidak mengizinkan pembiayaan apa pun. Ini adalah faktor mitigasi untuk pasar NYC, tetapi tidak membantu pembeli rumah pertama kali yang sering membutuhkan hipotek untuk membeli. 

Pasokan Inventaris Manhattan Menghemat Hari

Anugrah penyelamatan dalam cerita ini adalah kurangnya pasokan di pasar. Dibandingkan dengan akhir tahun 2020, yang memiliki tingkat persediaan lebih dari 8.100, pasokan hari ini berada di level terendah 5.858. Ada banyak alasan untuk ini, seperti yang saya bahas kembali pada bulan Agustus dan dirangkum di bawah ini.

Jumlah pasokan yang terbatas harus menempatkan dasar di bawah potensi penurunan harga saat kita memasuki tahun 2023.  Dan, kami juga tidak melihat inventaris apa pun yang masuk ke pasar dalam waktu dekat karena alasan berikut:

• Hipotek borgol emas
• 80% warga New York dengan hipotek memiliki suku bunga kurang dari 5%.
• Ini akan mengakibatkan pemilik tinggal di rumah mereka saat ini tanpa batas waktu. 
• Tidak ada yang akan menukar hipotek 3% mereka dengan hipotek 6% dalam waktu dekat. 

• Pasar konversi sewa-ke-kondominium beku karena undang-undang Negara Bagian NY 2019
• Undang-undang menghukum pemilik bangunan yang telah menyewakan penyewa sehingga tidak mungkin untuk pernah membuat apartemen dengan harga pasar dari unit sewa. Kecuali jika perubahan dilakukan pada undang-undang ini, tidak akan ada konversi karena tidak masuk akal secara finansial bagi pengembang. 
• Berakhirnya program pengurangan pajak membuat pengembang lebih mahal untuk membangun
• Pengurangan 421a, 421g, J-51 semuanya kedaluwarsa. 
• Ini dulunya adalah alat hebat yang digunakan pemerintah untuk membuat pengembang membangun tetapi tidak ada lagi.
• Politisi NYC sayap kiri telah memveto proyek dengan 30% dan 50% komponen perumahan terjangkau yang murah hati
• Beberapa penjualan tanah Manhattan dalam dua tahun terakhir, jadi tidak banyak pengembang yang berencana untuk membangun di kota.
• Inflasi mengerem banyak perkembangan, karena biaya tidak diketahui, seperti di waktu normal.

Outlook Real Estat Manhattan 2023

Banyak peramal telah memperkirakan harga rumah jatuh di seluruh dunia selama setahun ke depan. Namun, ini kemungkinan akan terjadi, terutama di tempat-tempat yang memiliki kenaikan harga tertinggi selama Covid. Di AS, banyak kota kecil berada pada risiko tertinggi karena di situlah harga paling banyak naik. Tempat-tempat seperti Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ dan semua Connecticut tampaknya. 

Kota New York, bagaimanapun, bukanlah salah satu dari tempat-tempat ini. Faktanya, harga Kota New York menurun selama Covid karena ada eksodus massal kota pada awal Covid. Harga hanya memulihkan kerugian tersebut pada tahun 2021 dan membukukan kenaikan sederhana dibandingkan dengan kebanyakan kota lain. 

Prakiraan Perumahan Utama Knight Frank memperkirakan harga Manhattan akan naik setidaknya 2% pada tahun 2023 di belakang Miami (kenaikan 5%) dan Los Angeles (kenaikan 4%) di AS. Tingkat peningkatan itu menempatkan Manhattan di tempat ke-13 dalam perkiraan mereka tentang 25 kota global teratas, menunjukkan ketahanan dan kepercayaan pada kota (dan AS secara umum). 

Knight Frank mengutip "safe haven capital flight" dan "pembeli luar negeri... mencari lebih banyak, daripada kurang, eksposur ke Dolar AS." Tidak diragukan lagi, faktor-faktor yang saya catat tentang pasokan yang rendah akan membantu mengimbangi tekanan harga ke bawah dari tindakan Fed pada tahun 2023.

Manhattan dan Miami Property Markets Akan Melihat Kekuatan yang Berkelanjutan

Banyak orang telah bertanya kepada kami tentang apa yang menurut kami akan terjadi di pasar NYC dan Miami sekarang setelah Fed menaikkan suku bunga. Sementara aktivitas telah melambat, kedua pasar masih sangat aktif berdasarkan ukuran historis. 

Banyak orang telah bertanya apakah perlambatan akan membawa penurunan harga. Sementara beberapa ahli mengatakan ini pasti akan terjadi di beberapa wilayah negara itu, mengingat seberapa cepat harga naik di wilayah tersebut, mereka mengharapkan kemungkinan penurunan harga di Manhattan dan Miami masing-masing menjadi risiko Rendah atau Sangat rendah.

Analisis CoreLogic - Juni 2022: Harga Probabilitas akan Menurun

Menurut CoreLogic, metro NYC memiliki probabilitas Rendah dan Miami memiliki kemungkinan sangat rendah untuk melihat penurunan harga selama 12 bulan ke depan.

Manhattan

Harga

Harga tidak naik pada tingkat yang sama dengan lokasi lain di seluruh negeri. Pasar properti jatuh pada tahun 2020 (dengan harga menurun, rata-rata 7%) dan baru mulai rebound pada Q1 2021, setelah vaksin keluar (dengan harga naik rata-rata 16%). 

1. Mempertimbangkan harga di Manhattan naik 4,5% per tahun selama 10 tahun terakhir, kenaikan bersih 9% (16% kurang 7%) hampir setara dengan 2 tahun pertumbuhan harga normal. 
2. Tarif sewa naik 20% dari tahun ke tahun menyebabkan imbal hasil melonjak, menjadikannya waktu yang tepat bagi investor untuk membeli properti Manhattan (terutama karena harga tidak melonjak). 
3. Kami memperkirakan kenaikan suku bunga sewa Manhattan akan terus berlanjut, karena suku bunga hipotek menyebabkan lebih sedikit pembeli rumah pertama kali untuk membeli dalam 12 bulan mendatang dan memaksa lebih banyak orang masuk ke pasar persewaan. 
4. Harga properti Manhattan yang tinggi terus didukung oleh pendapatan lokal yang tinggi, seperti yang dilaporkan oleh laporan UBS Global Bubble. 
5. Manhattan adalah drama jangka panjang. Investor membeli properti Manhattan untuk keamanan. Mengingat biaya yang terlibat, itu bukan tempat untuk spekulasi telanjang atau membalik. 
6. 50% pembeli Manhattan membayar tunai untuk pembelian properti mereka, terutama di segmen mewah, sehingga mereka tidak terpengaruh oleh pergeseran suku bunga. 
7. Koperasi membentuk 75% dari stok perumahan.  Banyak Coops tidak mengizinkan pembiayaan atau membatasinya hingga 50%. Fakta ini mendorong real estat Manhattan selama krisis Lehman. 
8. Namun, underwriting sangat ketat sehingga ini bukan skenario 2008. 

Logistik

1. Pasokan relatif rendah untuk proyek kondominium NYC terbaik di area utama. 
2. Pasokan turun 10% dibandingkan bulan yang sama tahun lalu. 
3. Melihat Kondominium Mewah, jumlahnya sangat sedikit di Pipeline.
4. Sesekali kami mendapatkan permintaan dari investor yang mencari penawaran kondominium massal di Manhattan. Pada tahun 2018, ada cukup banyak bangunan dengan setidaknya 50 unit untuk dijual.  
5. Namun, dalam mempersiapkan analisis baru-baru ini untuk dua investor terpisah (satu melakukan transaksi 1031 yang sangat besar), saya mencatat bahwa ada sangat sedikit bangunan bintang yang datang di pasar dalam 3-5 tahun ke depan di bawah 96th St. Dan, jumlah bangunan dengan lebih dari 50 unit untuk dijual turun secara signifikan dibandingkan dengan empat tahun lalu. 
6. Beberapa bangunan yang berada di pipa yang kami tunggu-tunggu dengan cemas, seperti The Cortland, One High Line dan One Wall Street telah memulai penjualan.  Ini semua adalah proyek yang sangat mewah. Di luar ini, ada beberapa kondominium teratas yang datang di area utama. 
7. Kurangnya pasokan produk berkualitas kemungkinan akan mendorong harga lebih jauh, sampai ada keseimbangan permintaan dan penawaran.nya kemungkinan akan memakan waktu bertahun-tahun. 
8. Berakhirnya pengurangan pajak 421a, yang, di masa lalu telah memberi insentif kepada pengembang untuk membangun kondominium dan bangunan sewaan, telah menyebabkan lebih sedikit perkembangan baru dalam pipa.  
9. Politisi liberal New York tidak memiliki keinginan untuk memberi insentif kepada pengembang untuk membangun, jadi kami tidak melihat insentif ini kembali. 
10. Tentu saja, para politisi ini picik. Kurangnya insentif kepada pengembang hanya akan a) mengurangi jumlah perumahan terjangkau yang sedang dibangun (persyaratan untuk proyek konstruksi baru di Manhattan), b) mengurangi pendapatan untuk kota dan negara bagian, dan c) lebih lanjut meningkatkan tarif sewa untuk penyewa. 

Miami 

Kekuatan baru Miami berasal dari:

1. masuknya penduduk (kaya) yang melarikan diri dari negara-negara dengan pajak tinggi; 
2. masuknya penduduk yang mencari lebih banyak kebebasan dan lebih sedikit pembatasan covid karena Florida memiliki pembatasan yang sangat longgar selama pandemi;
3. masuknya hedge fund dan perusahaan teknologi yang pindah ke Miami; 
4. pasokan rumah dan kondominium keluarga tunggal yang sangat rendah (terutama yang lebih besar); dan 
5. pipa kosong. 

Sementara aktivitas telah melambat dalam beberapa bulan terakhir, itu bukan karena permintaan. Ini benar-benar tentang pasokan. Permintaan untuk rumah dan kondominium keluarga tunggal Miami (dan semua Florida Selatan) begitu besar, persediaan telah diputihkan. Dan, pasokan baru diperkirakan tidak akan banyak berpengaruh pada pasar sampai siklus bangunan berikutnya berjalan lancar. Kami berharap ini akan menjadi 5-7 tahun, karena hampir tidak ada yang datang di pasar selama 3 tahun ke depan.

Saya membahas ini secara mendalam dalam video saya di bawah ini:

Berita Utama dan Rata-Rata

Saya selalu menikmati mendengarkan Leonard Steinberg dari Kompas. Dalam sebuah posting baru-baru ini, ia memperingatkan pembeli dan penjual untuk tidak mempercayai berita utama dan tidak terlalu banyak melihat rata-rata. Dan dia pasti benar.  

1. Real estat sangat terlokalisasi. 
2. Jangan bingung antara berita utama di satu pasar (atau di seluruh negeri) dengan pasar lain. 
3. Manhattan adalah pasar yang benar-benar unik (karena berbagai alasan) dan tren nasional tidak berlaku, seperti yang telah ditunjukkan sejarah kepada kita. 
4. Hal yang sama dapat dikatakan untuk Miami, yang, saat ini, mengalami lonjakan pertumbuhan yang sangat besar. Inilah sebabnya mengapa Miami memiliki kemungkinan yang sangat rendah untuk melihat penurunan harga menurut CoreLogic. 
5. Di Manhattan, kita melihat betapa hiper lokalnya pasar. Di sini kami menilai bangunan secara individual, karena seringkali bangunan tetangga dapat memiliki harga yang sama sekali berbeda, permintaan yang sama sekali berbeda, lintasan yang sama sekali berbeda, dll. 
6. Di Miami, kita melihat betapa hiper lokalnya pasar juga. Harga dan permintaan di pantai hampir tidak ada hubungannya dengan harga dan permintaan untuk beberapa lingkungan di daratan. 

Oleh karena itu, jangan terjebak dalam rata-rata, karena rata-rata hanya memberi tahu kita tentang apa yang terjadi di pasar secara keseluruhan dan pada dasarnya tidak ada tentang apa yang terjadi di bangunan tertentu (atau garis bangunan, dalam hal ini). 

Kami di sini untuk membantu Anda menavigasi melalui pasar Manhattan dan Miami. Jadwalkan panggilan cepat dengan saya jika saya dapat menjelaskan hal lain yang Anda renungkan. Saya akan dengan senang hati membahas kedua pasar secara lebih rinci, memberikan penilaian untuk rumah Anda jika Anda berpikir untuk menjual, atau mengirimi Anda pencarian properti.

Selamat Musim Panas!

Tahun 2021 tidak diragukan lagi akan menjadi salah satu tahun terbaik dalam real estat perumahan dalam sejarah Manhattan, melampaui $ 9,5 miliar dalam penjualan tertutup pada kuartal ketiga saja, penjualan paling tertutup dalam satu kuartal dalam 32 tahun. 

Aktivitas penjualan didorong oleh permintaan terpendam yang dilepaskan, meningkatnya adopsi vaksin, harga yang wajar, rekor suku bunga rendah, pergeseran ke ruang yang lebih besar (atau mereka yang memiliki ruang terbuka), dan peningkatan kekayaan pribadi. 

Ini $ 9,5 miliar mengacu pada kesepakatan yang ditutup pada tahun 2021, belum tentu ditandatangani pada kuartal tersebut, yang merupakan barometer pasar yang lebih terkini. 

Kontrak Ditandatangani Untuk Musim Panas, tetapi Masih pada Rekor Untuk Kuartal

Seperti yang dapat Anda lihat pada grafik di bawah ini, aktivitas kontrak yang ditandatangani telah berada pada tingkat yang tinggi sejak awal tahun, meskipun telah meruncing. Tapering seperti itu bisa menjadi hasil dari musiman, karena bulan-bulan musim panas biasanya lebih lambat daripada sisa tahun ini.  Yang sedang berkata, penjualan untuk kuartal ini memecahkan rekor. 

Sementara 29% lebih rendah dari kuartal sebelumnya, 3.500 kesepakatan ditandatangani pada kuartal tersebut. Pada 270 transaksi per minggu di kuartal ini, itu adalah angka pemecahan rekor. Oktober melanjutkan tren, mencatat sekitar 305 transaksi seminggu.  

Penjual senang, tetapi tidak terlalu bahagia 

Penjual pada tahun 2021 sangat senang, terutama setelah kelangkaan penjualan pada tahun 2020. Pembeli ada di luar sana, jadi permintaan sangat kuat, terutama di segmen mewah di mana Anda akan menemukan apartemen yang lebih besar.

Meskipun aktivitas telah meningkat secara signifikan untuk sebagian besar tahun ini, ketakutan belum hilang, sehingga harga tidak naik melampaui pra-covid. Diskon covid 6-9% (tergantung kapan Anda membeli tahun lalu), telah menghilang, tetapi kami belum melihat kenaikan harga selama tingkat 2019. 

Dengan semua kegiatan ini, orang akan berpikir harga siap untuk naik lagi. Umumnya, kenaikan harga biasanya terjadi dalam waktu 9 hingga 12 bulan setelah peningkatan yang nyata dalam aktivitas penjualan.  Periksa kalender Anda, karena kami akan mulai masuk ke fase ini dalam waktu singkat.

Unit Mahal Merana di Pasar

Karena harga telah datar dengan level 2019, Q3 bukan saatnya untuk mendaftarkan properti dengan harga aspirasional. Pada kuartal tersebut, properti yang dihargai ke pasar membutuhkan waktu 78 hari untuk dijual. Sebaliknya, properti yang membutuhkan penyesuaian harga membutuhkan waktu 181 hari untuk dijual - lebih dari dua kali lipat (2,3x) yang dihargai ke pasar saat ini. 

Harga Saat Ini di Kuartal

Catatan: Biasanya, saya suka membandingkan angka kuartal dengan kuartal sebelumnya, namun, pada Q3 2020 sepertiga dari volume penjualan kuartal dikaitkan dengan penutupan pada penutupan di 220 Central Park Selatan, bangunan kondominium baru yang paling mahal di New York City. 16 unit ditutup dengan harga rata-rata $ 37 juta, dengan total $ 592 juta. Dengan demikian, saya hanya menunjukkan kepada Anda angka kuartal saat ini. Jika Anda ingin informasi yang lebih rinci, silakan hubungi saya. 

Statistik Menarik Lainnya:

• Aktivitas penjualan naik ke tingkat tertinggi dalam 32 tahun. 
• Bahkan dengan rekor suku bunga rendah, sekitar 50% dari transaksi semuanya adalah uang tunai.
• Penjualan Pengembangan Baru di bawah $ 3 juta tumbuh 2x secepat di atas $ 3 juta, yang masih dua kali lipat dari kuartal yang sama tahun lalu. Pergeseran ke unit berukuran lebih kecil di New Development condong tren harga lebih rendah.
• Daftar diskon di semua segmen rata-rata 5,3% untuk kuartal ini
• Total Bulan Pasokan kondominium dan kandang, jumlah bulan yang dibutuhkan untuk menjual semua persediaan untuk dijual, turun menjadi hanya 5,1. 
  
  

Anda melewatkan bagian bawah. Jangan lewatkan pemulihan! 

Manhattan Pukulan Lampaui Dasar Pasar saat Aktivitas Kontrak Meledak

Kuartal kedua 2021 adalah kuartal blockbuster, membuktikan semua orang salah bahwa kehidupan kota sudah mati. Manhattan telah rebound ke musim penjualan musim semi terbaik dalam 6 tahun dan telah memiliki aktivitas penjualan tertinggi sejak 2007.

Permintaan pent-up, harga yang wajar, suku bunga rendah, keinginan untuk meningkatkan ke ruang besar (atau mereka yang memiliki ruang luar ruangan), peningkatan kekayaan pribadi, dan kumpulan pembeli yang lebih besar telah meningkatkan volume penjualan. Singkatnya, kota ini booming, berkat sains dan, pada gilirannya, optimisme yang diperbarui.

Catatan: untuk pembaruan ini, saya membandingkan Q2 2021 dengan Q2 2019, yang jauh lebih tepat bahwa Q2 2020, ketika NYC dikunci. 

Kontrak Ditandatangani Meroket

Kontrak yang ditandatangani pada kuartal tersebut melonjak 60% di atas kuartal yang sama tahun 2019. Banyak dari kesepakatan ini tidak akan ditutup sampai Q3 2021, pada saat itu kami berharap untuk melihat beberapa aksi harga positif, mengingat volume dan campuran apartemen yang masuk ke kontrak di kuartal tersebut. 

Apartemen Yang Lebih Besar Kembali di Vogue

Pasar super-prime (> $ 10 juta) memiliki paruh pertama terbaik dalam catatan, didorong oleh diskon dua digit dari harga aslinya. Selain itu, ada peningkatan penting dalam penjualan apartemen yang lebih besar, yang telah bagus untuk pasar > $ 5 juta. 

Campuran penjualan yang mencakup pergeseran signifikan ke penjualan apartemen yang lebih besar, tren harga miring, membawa , Sementara harga penjualan median naik menjadi $ 1.130.000, tertinggi sejak mencapai $ 1.215.000 pada Q2 2019, tren harga miring karena campuran penjualan.

Diskon Covid Menghilang

Dibandingkan dengan kuartal yang sama tahun lalu, harga rata-rata per kaki persegi menurun 3,6%. Ini telah digembar-gemborkan sebagai "diskon Covid". Kuartal pertama melihat ini menyebar di 9%, yang menunjukkan bahwa diskon covid cepat dikompres.  Kami mengharapkan diskon covid menghilang di Q3 dan hilang oleh Q4, karena pengusaha menghentikan atau membatasi "bekerja dari rumah."

Harga Saat Ini di Kuartal: 

Statistik Menarik Lainnya:

• Aktivitas penjualan kondominium naik ke tingkat tertinggi dalam 30 tahun. 
• Penjualan Pengembangan Baru di atas $ 3 juta adalah yang terbesar dalam tiga tahun. 
• Aktivitas penjualan naik lebih cepat daripada persediaan baru yang datang di pasar, yang mengakibatkan bulan-bulan pasokan turun menjadi 6,9 bulan, kecepatan tercepat dalam 4 tahun. 
• Keseluruhan diskon listing adalah 6.4% 

Jika Anda melewatkan Bottom, Jangan lewatkan pemulihannya! 

April 2021 Kontrak Teratas

Rekor 14 Tahun Maret

Aktivitas kontrak Manhattan terus meningkat ke rekor baru pada April 2021 dari 1.607 kontrak yang ditandatangani mengalahkan rekor 14 tahun Maret sebesar 1.500 kontrak dalam satu bulan. Minggu pertama bulan Mei melanjutkan tren dan sejauh ini Mei berada di jalur yang tepat untuk mencocokkan April.

Pada 1.607 kontrak yang ditandatangani, yaitu 50% lebih tinggi dari April 2019, bulan pra-covid sebanding. April 2020 hanya memiliki 213 kontrak yang ditandatangani (agaknya dimulai pra-covid. Sebagai pengingat, Kota New York ditutup dengan pertunjukan yang dilarang, dari akhir Maret hingga akhir Juni 2020.

Di bagian depan mewah, menurut The Real Deal , ada 652 kontrak mewah yang ditandatangani dari tahun ke tahun hingga akhir April, yang lebih dari semua kontrak mewah yang ditandatangani sepanjang tahun 2020.

Pada front pengembangan baru, April melihat 235 kontrak mendaftar dari 165 pada bulan Maret. Itu adalah tingkat aktivitas tertinggi Manhattan di segmen pengembangan baru dalam tiga tahun.

Manhattan Bangkit Dari Abu

Setelah 2020 yang sangat mengecewakan, ketika pulau Manhattan diganggu oleh "eksodus Covid" dan secara fisik ditutup selama 90 hari, pasar penjualan perumahan Manhattan naik dari abu pada kuartal pertama 2021. Sementara pasar telah merayap naik pada bulan November dan Desember 2020, Kuartal Pertama 2021 dan, khususnya, Maret 2021 melihat aktivitas penjualan yang menakjubkan. 

Aktivitas Penjualan Naik di Q1 2021

Penjualan Manhattan tumbuh pada kecepatan yang melepuh pada Maret 2021, dengan volume penjualan memuncaki 1.500 kontrak yang ditandatangani, bulan tunggal terbaik dalam 14 tahun. Bahkan Januari dan Februari 2021 melihat volume penjualan mengalahkan bulan-bulan sebelumnya selama setidaknya tiga tahun terakhir, seperti yang ditunjukkan di bawah ini:

Pembeli telah mengambil keuntungan dari kombinasi rekor tingkat hipotek rendah dan harga yang lebih rendah. Mereka juga didorong oleh pemerintahan baru, yang NYC sudah mendapat manfaat dari, berbeda dengan pemerintahan terakhir yang bertekad untuk menghukum Kota New York karena sangat menolak Trump.  

Harga Turun, Tapi Tidak di Terjun Bebas

Sementara harga turun, mereka belum anjlok seperti beberapa orang mungkin berasumsi mereka akan. Harga per kaki persegi untuk kondominium di Manhattan adalah 8,8% lebih rendah pada Q1 2021 selama Q1 2020. Ini di atas harga yang lebih rendah sejak SALT topi diberlakukan pada tahun 2018, yang memiliki efek menurunkan harga di NYC rata-rata sebesar 11% menurut ekonom Robert Schiller. Oleh karena itu, harga jauh dari puncaknya dari hanya beberapa tahun yang lalu dan siap untuk berbalik. Dengan administrasi "biru", SALT topi, yang menghukum negara-negara biru, memiliki peluang bagus untuk menghilang pada tahun 2021. Ini akan menguntungkan harga properti dan meredam eksodus ke negara-negara pajak rendah. 

Kesepakatan Pengembangan Baru Tetap Ada

Masih ada tawar-menawar New Development yang bisa diberikan, karena harga telah berkurang secara signifikan untuk proyek-proyek yang diperkenalkan 3 tahun yang lalu. Namun, proyek yang baru-baru ini diluncurkan telah dihargai ke pasar saat ini, jadi tidak banyak diskon di sana. Sementara beberapa diskon muncul dalam harga yang lebih rendah, banyak diskon yang disembunyikan dalam penutupan konsesi biaya. Ini tidak muncul dalam harga per angka persegi. Besarnya diskon untuk pengembangan baru sangat bervariasi, karena tergantung pada faktor-faktor seperti ketika proyek diluncurkan, kecepatan penjualan hingga saat ini, jumlah unit yang tersisa tersedia dalam baris tertentu, mitra ekuitas di tumpukan modal, dan yang paling penting harga rilis minimum pemberi pinjaman (bank benar-benar mengontrol harga, bukan pengembang). 

Untuk mendapatkan penawaran terbaik dalam Pengembangan Baru, Anda harus memiliki pikiran terbuka dan tidak mendapatkan diatur pada sesuatu yang tidak akan mengumpulkan diskon tertinggi. Misalnya, pengembang tidak menawarkan diskon besar pada apartemen dengan ruang luar ruangan atau di jalur yang hampir habis terjual.

Grafik di bawah ini menunjukkan bagaimana harga pengembangan baru telah mendapatkan kembali beberapa pijakannya dari terendah beberapa bulan yang lalu. 

Vaksin Menanamkan Kepercayaan Diri

Kami memperkirakan harga properti akan mulai inching up di Musim Semi / Musim Panas dan sepanjang sisa tahun ini karena NYC menjadi divaksinasi. Sampai saat ini, 44% orang Manhattan telah menerima dosis pertama vaksin dan 27% sepenuhnya divaksinasi. Ketika kita mencapai 70% dari populasi yang sepenuhnya divaksinasi, kegiatan akan kembali normal termasuk pembukaan penuh restoran dan bioskop (sebagian dibuka sekarang), Pertunjukan Broadway, dan tempat Olahraga, dll. Kemudian, kami mengharapkan tambahan pergeseran dramatis di pasar. Setelah negara itu kembali terbuka untuk orang asing akhir tahun ini, kami berharap pemulihan real estat Manhattan ini menjadi overdrive!

Tanda-tanda Mengarah ke Pasar Yang Terus Meningkat

Potensi SALT penghapusan topi, kesayangan izin bangunan baru (karena pengembangan baru telah ditunda selama setahun terakhir), dan pembukaan kembali penuh kota akan menjadi pertanda baik untuk harga properti Manhattan selama 4-5 tahun ke depan, seperti yang kita lihat setelah krisis Lehman.  

Jika Anda berpikir untuk membeli, lakukan sekarang untuk mendapatkan harga terbaik. Persediaan turun dari rekor 9.600 unit untuk dijual pada Oktober 2020 menjadi 7.000 unit pada akhir Maret 2021, yang masih agak tinggi. Tetapi, jika penjualan berlanjut pada klip yang sama dengan kuartal pertama, kami akan berada di pasar penjual pada awal musim panas. Ketika ekonomi memanas, begitu juga suku bunga, membuatnya lebih mahal untuk memiliki rumah yang sama.

Pasar Manhattan bergerak... Sekarang langkahmu! 

Pasar Manhattan Libur ke Awal yang Baik di 2021 dengan Peningkatan Aktivitas Penjualan

Sementara pasar real estat Manhattan masih berjuang karena efek Covid, kuartal keempat 2020, dan bahkan bulan Januari 2021, telah melihat peningkatan yang ditandai yang dipicu oleh:

• Berita vaksin positif dan peluncuran yang meningkatkan kepercayaan pembeli,
• Secara historis suku bunga rendah,
• Penjual (dan pengembang) menawarkan diskon (rata-rata diskon Covid adalah 10%, apalagi untuk unit dengan harga lebih rendah dan banyak lagi untuk unit dengan harga lebih tinggi)
• Permintaan pent up dari penguncian 3 bulan
• Administrasi baru yang menguntungkan NYC,dan
• Potensi pencabutan SALT cap, yang tertekan harga di NYC sebesar 11% (per Zandi) 

Kontrak yang ditandatangani pada Q4 naik sekitar 8% di atas kuartal yang sama pada tahun 2019. Januari 2021 melihat penjualan kondominium naik 50% dan penjualan kandang naik 167% dibandingkan bulan yang sama tahun sebelumnya. Semua kabar baik!  Namun, tingginya pasokan persediaan untuk dijual saat ini adalah angin kencang bagi pasar yang akan menguntungkan pembeli pada tahun 2021. 

Pasar sewa telah melihat penjemputan dalam beberapa bulan terakhir juga. Tapi, sampai perusahaan meminta karyawan mereka untuk kembali ke kantor mereka, pasar sewa akan tetap lamban. Kami mengharapkan perputaran cepat dalam penyewaan dalam beberapa bulan. 

Takeaways:

• Ini adalah pasar pembeli, tetapi jendela kesempatan untuk penawaran terbesar adalah penutupan,
• Harga jatuh tapi tidak macet,
• Pembeli mewah kembali ke pasar - mereka tidak hadir untuk sebagian besar tahun ini, 
• Persediaan jauh turun dari puncak dramatis pada bulan Oktober, tetapi masih pada tingkat tinggi,
• Ini adalah waktu yang tepat untuk membeli apartemen besar dari pengembang - perkembangan baru melihat beberapa diskon dan konsesi tertinggi yang pernah kita lihat. 

Pasar Manhattan Bangkit Kembali di Kuartal IV 2020

Dengan berita utama yang berbicara tentang orang-orang yang melarikan diri dari kota-kota besar, tidak heran mengapa klien saya terkejut mendengar bahwa aktivitas kontrak yang ditandatangani di Manhattan telah kuat selama beberapa bulan terakhir.  Kontrak yang ditandatangani per bulan pada Oktober dan November 2020 rata-rata 855, dengan Desember 2020 berada di jalur yang melebihi Desember 2019 yang ditandatangani kontrak 717. Aktivitas kontrak yang ditandatangani untuk kuartal hingga pertengahan Desember telah melampaui kuartal yang sama tahun lalu. 

Kepercayaan pada vaksin dan kapitulasi oleh penjual terhadap diskon harga telah membawa pembeli kembali ke pasar. Sebagian besar aktivitas kontrak ini telah berada di segmen $ 3 Juta-dan-bawah, dengan sektor mewah masih kurang, tetapi membaik. 

Seperti yang Anda lihat di bawah ini, jumlah kontrak yang ditandatangani di atas $ 5 juta terus tumbuh dan ini adalah segmen di mana kita melihat diskon terbesar. 

Persediaan Tajam Turun Dari Puncak, tapi Masih Tinggi

Aktivitas dan kepercayaan diri telah menurunkan pasokan properti Manhattan dari sekitar 9.600 pada Oktober 2020 menjadi 8.000 hari ini. 

Sementara persediaan naik sebesar 20% dibandingkan dengan akhir tahun lalu, ketika tingkat persediaan berada di 6.600, kami senang melihat bahwa tingkat persediaan telah turun 17% dari puncaknya. Perputaran yang sangat tajam dalam persediaan pada bulan Oktober ini kemungkinan merupakan hasil dari berita vaksin bintang dari Pfizer dan Moderns. Kami berharap ini tidak memberanikan penjual terlalu banyak.

Sampai vaksin sepenuhnya diluncurkan, kami berharap kesepakatan akan ditawarkan di NYC. Meskipun seiring berjalannya waktu dan aktivitas mengambil, kami tidak mengharapkan Penjual untuk diskon seperti yang telah mereka lakukan. Rasanya seolah-olah kita sudah melewati bagian bawah pasar, tetapi masih dalam periode di mana pembeli bisa mendapatkan, di sini, diskon yang signifikan di NYC. 

Dimana semua Diskon sekarang?

Rata-rata "diskon Covid" telah sekitar 10%, meskipun lebih tinggi di segmen lebih dari $ 4 juta. Urban Digs menganalisis penjualan tertutup pada Kuartal 4 2020, dan menemukan bahwa 

• Di bawah $ 2 juta - rata-rata diskon 5%
• $ 2 hingga $ 4 juta - rata-rata diskon 10.4%
• Lebih dari $ 4 juta - rata-rata diskon 13.5%

Tentu saja, ini adalah rata-rata dan hanya memperhitungkan harga, bukan hadiah lain yang pengembang tawarkan untuk menyelesaikan kesepakatan, seperti menutup kredit biaya, dll.  Penting untuk dicatat bahwa pasar real estat Manhattan sudah terpukul setelah SALT perubahan pajak terjadi pada akhir 2017, dengan bottoming pasar pada Q3 2019. Oleh karena itu, harga sudah mengambil pukulan signifikan sebelum Covid menendang masuk Tambahan diskon Covid hanya icing pada kue kepada pembeli. 

Pengembangan baru 

Diskon benar-benar tergantung pada banyak faktor bangunan itu sendiri, seperti di mana ia berada, berapa banyak unit yang telah terjual, masalah tertentu dengan pengembang, pemberi pinjaman, dll.. Juga, garis bangunan mana yang Anda beli? Jika pengembang menjual 50% unit garis terbaik di gedung dan 0% dari baris lain, Anda seharusnya tidak mengharapkan diskon yang sama pada kedua baris. 

Saat ini, diskon pengembangan baru menjalankan gamut dan itu benar-benar tergantung pada banyak faktor yang mempengaruhi bangunan itu sendiri. Pengembang melihat bank mereka, yang mendikte harga rilis minimum, sehingga mereka lebih rentan untuk menawarkan kredit penutupan yang murah hati daripada diskon langsung. Namun, kami telah melihat kombinasi diskon harga dan kredit penutupan. 

Rata-rata diskon adalah 10% dalam pengembangan baru ditambah kredit penutupan, meskipun ada beberapa perkembangan yang menawarkan bahwa di atas harga yang sudah berkurang. Tidak pernah terdengar melihat 20-30% off Jadwal Harga A, yang merupakan harga asli yang diajukan ke Kejaksaan Negeri NY. 

Pengembang telah menanggung setidaknya sebagian dari biaya penutupan pembeli, termasuk beberapa bagian dari biaya ini:

• Pajak Transfer (sekitar 2%)
• Pajak Mansion (skala lulus mulai dari 1% dan naik hingga 4% jika lebih dari $ 25 juta)
• Parkir - bisa mendapatkannya termasuk tergantung pada unit
• Penyimpanan - bisa memasukkannya 
• Biaya Umum - mungkin membayar 1 tahun biaya umum. 

Beberapa pengembang tidak bernegosiasi sama sekali atau mungkin mereka hanya akan menanggung pajak transfer jika mereka memiliki sesuatu yang sangat istimewa dengan bangunan mereka. Misalnya, Park Loggia memiliki teras dengan pemandangan Central Park yang diperdagangkan dengan harga yang diminta. Benson hanya memiliki beberapa unit di Madison Avenue di UES yang diperdagangkan dengan harga yang diminta juga. Bangunan lain yang dibiayai sendiri dan, oleh karena itu, tidak terlihat oleh orang lain juga tidak bernegosiasi. Tapi, ini sedikit dan jauh antara. 

Takeaway Makro:

• Ini mungkin satu-satunya pasar pembeli pengembangan baru terbesar yang pernah dilihat NYC dalam 20 + tahun terakhir. 
• Kami tidak dalam krisis keuangan; kita berada dalam krisis kesehatan yang kemungkinan telah diselesaikan.
• Kami tidak berada dalam situasi yang sama dengan Resesi Besar 2008/2009, 2000 Tech Bubble, atau 9/11 ketika ada ketakutan dan tidak ada uang di Jalan.
• Bank dan pekerja kerah putih memerah dengan uang tunai dan DJIA lebih dari 30.000 (bukan 6.000 seperti 2009).
• Ketakutan ada di penjual. Pembeli memiliki jendela pendek untuk mengambil keuntungan dari ketakutan ini.
• Bagi mereka yang duduk di pinggir lapangan, ingat, Anda perlu membuat penawaran untuk mendapatkan diskon. Anda perlu bermain untuk menang!

Ketika kami menutup tahun, kami ingin mengucapkan Selamat Berlibur kepada semua orang. Kita berdoa sejak 2021 akan lebih baik dari tahun 2020. 

Pasar Real Estat Manhattan

Bangkit Kembali Pada Oktober 2020

Untuk memahami secara real time apa yang terjadi di pasar real estat New York City, metrik pertama yang kami lihat adalah jumlah kontrak yang ditandatangani selama bulan tertentu.  Kontrak yang ditandatangani Oktober secara signifikan rebound, topping out pada 874 kontrak yang ditandatangani, naik sebesar 30% dari September 2020 dan naik sebesar 4% dari Oktober 2019. Ini adalah bukti nyata bahwa pasar real estat Manhattan telah bangkit kembali dari kedalaman krisis Covid. Selain itu, kontrak yang ditandatangani pada bulan Oktober lebih tinggi daripada bulan lain selama 2020, bahkan sebelum Covid, yang cukup jelas dalam grafik di bawah ini.

Tiket besar pembeli Manhattan kembali

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

Manhattan Inventory tampaknya telah memuncak

Persediaan, atau pasokan, menduduki puncak pada pertengahan Oktober pada rekor 9.628 properti untuk dijual dan sekarang terlihat seperti memudar. Pasokan baru bulanan turun 21% dari September 2020 dan turun 1,2% dari Oktober 2019. Ini menunjukkan bahwa pertumbuhan persediaan telah melambat, namun, penumpukan tingkat persediaan akan memakan waktu cukup lama untuk kembali ke tingkat normal. Inilah sebabnya mengapa kami berpikir peluang bagi pembeli belum memudar, meskipun kita melewati ketidakpastian puncak yang disebabkan oleh virus. Dalam beberapa minggu terakhir, tingkat persediaan telah menurun dan, per Jumat, 6 November, turun menjadi 9.255 properti untuk dijual. Itu adalah jumlah properti yang sangat besar untuk dijual, mengingat persediaan tahun lalu saat ini adalah sekitar 7.700. 

Penjualan rumah di pinggiran Kota New York melewati puncak 

Sementara penjualan tetap pada tingkat tinggi di Westchester, Greenwich, Long Island, the Hamptons , aktivitas penjualan telah turun dari puncaknya yang melanda pinggiran New York musim panas ini. 

Sekarang setelah pemilihan selesai - baik, hampir - dan Pfizer mengumumkan vaksin yang 90% efektif, kami percaya pasar akan terus mengambil di Manhattan. 

Waktu Terbaik untuk Membeli di NYC

dalam Lebih dari 10 Tahun

Kami sekarang tiga bulan ke pembukaan kembali pasar real estat NYC. Meskipun ada banyak tantangan,kota ini rebound. Kami mulai melihat tanda-tanda kehidupan dalam hal peningkatan kontrak yang ditandatangani dan penjualan yang tertunda. Tapi, kami masih memiliki jalan panjang, yang berarti ada peluang besar untuk uang pintar.

Dengan restoran, gym, kantor, dan museum dibuka kembali, NYC telah merasakan nuansa yang jauh lebih sibuk. Warga New York melakukan social distancing dan memakai masker secara agama, yang telah menekan virus di kota itu.

Mengambil langkah mundur dan melihat gambaran besar pasar real estat dari 30.000 kaki, kita tahu ini adalah waktu yang tepat untuk membeli di Manhattan. Jika Anda membeli pada tahun 2001 atau 2009, Anda sudah tahu bahwa NYC akan rebound lebih kuat dari sebelumnya. Oleh karena itu, saya meminta Anda mengambil sejenak dan berpikir tentang di mana Anda akan berada dalam 18 bulan. Yang pasti, pembeli yang duduk di pinggir lapangan akan menyesal bahwa mereka tidak bergerak untuk membeli NYC lebih cepat.

Berikut adalah takeaways utama kami untuk apa yang terjadi di pn pasar sekarang:

1. Covid telah menciptakan peluang sementara untuk membeli di Manhattan dengan harga murah. 
2. Bagan denyut nadi Pasar di atas memperhitungkan penjualan dan inventaris yang tertunda. Ini jelas menunjukkan bahwa NYC telah berada di pasar pembeli dan mulai pulih. 
3. Penjual serius mencantumkan properti mereka dengan harga yang wajar atau diskon. Terutama pengembang, yang menawarkan diskon harga dan konsesi - tidak pernah terdengar hanya beberapa tahun yang lalu ... (Dan tidaklah mereka) yaitu orang-orang yang menjadi (orang-orang yang benar) dalam hal ini (menjadi sesalah sesa
4. Sementara rata-rata diskon telah 8%, kami melihat diskon yang jauh lebih tinggi (2x - 3x) pada properti termahal.
5. Jendela kesempatan sekarang... kapan jendela ini akan ditutup? Ini mungkin akan ditutup sebelum Q2 2021, dengan penawaran terbaik yang terjadi pada Q4 2020, diikuti oleh penawaran bagus di Q1 2021. Setelah vaksin diumumkan sebagai efektif dan siap untuk didistribusikan, penjual akan memiliki lebih banyak kepercayaan diri - jadi kami sarankan mencolok sekarang!  Pada saat Anda tutup, kami akan berada di 2021 dan pasar baru.
6. $ 7 triliun stimulus pemerintah (14x lebih banyak daripada tahun 2008) berarti bahwa risikonya rendah. Ini bukan tahun 2008. Bank sehat dan dukungan Fed tidak pernah lebih besar.
7. Rekor valuasi pasar saham yang tinggi (produk per produk dari stimulus pemerintah) menunjukkan bahwa Federal Reserve melakukan segala yang bisa untuk merangsang ekonomi. Ini juga menunjukkan bahwa investor memiliki kepercayaan pada ekonomi AS, dan bahwa Covid akan terkendali dan kemudian sejarah dalam waktu singkat.
8. NYC telah menekan virus sejak Juni, jauh lebih efektif dalam pemerintahannya daripada Pemerintah Federal. Warga telah melakukan bagian mereka dengan melakukan social distancing, menghindari acara besar, dan mengenakan masker untuk melindungi sesama warga New York. Sementara banyak benjolan pers semua NYC menjadi satu lot, infeksi Covid terbanyak telah terjadi di Queens dan Brooklyn, bukan Manhattan. Kami belum melihat ini disebutkan di mana saja dalam berita.
9. Pasar penjualan tidak lagi terjun bebas yang diciptakan oleh lockdown. Penjualan yang tertunda telah berbalik menikung, tumbuh secara substansial pada bulan September, karena pasar telah melewati dasar nyata.

Bagan kesopanan dari Urbardigs

Pilihan Terbaik Kami Saat Ini:

 

Ini mengurangi harga besar 2 kamar tidur di East Village awalnya dijual sebagai konstruksi baru seharga $ 400K lebih bahwa harga daftar pada $ 3.4 juta pada tahun 2017. Ini adalah bangunan butik tahun 2015 dengan jendela casement yang luar biasa. Pelajari lebih lanjut.

20 West 53 Street - Unit 22A
$4.750.000 / $2.748 per ft²
Berkurang $600.000 / Terjual seharga $5,7 juta pada tahun 2017

2 Tempat Tidur / 2,5 Kamar Mandi / 1.728 ft²
Pemeliharaan: $ 3.792 / R.E. Pajak $ 2.414

Tinggal di Baccarat Hotel dan Residences,salah satu hotel terbaik di New York City. Pemilik asli membayar $ 5.7 juta untuk apartemen ini, jadi mereka sangat termotivasi dengan diskon $ 1 juta. Pelajari lebih lanjut.

540 West 28 West Street - Unit 3A
$885.000 / $1.560 per ft²

Studio / 1 Kamar Mandi / 567 ft²
Pemeliharaan: $ 606 / R.E. Pajak $ 629

Studio di +Art in West Chelsea harganya sangat baik di $ 885K. Akhirnya, penjual mencantumkan apartemen dengan harga jual, bukan harga aspirasi beberapa tahun lalu. Dekat dengan Hudson Yards dan Garis Tinggi! Pelajari lebih lanjut.

Untuk menyelesaikan, jika Anda ingin memiliki panggilan zoom untuk membahas pasar secara lebih rinci, cukup pilih slot waktu dengan saya di bawah ini:

Menjadwalkan panggilan

A different NYC musim panas 

Sekitar tahun ini, saya biasanya memberikan update dari Q2 Manhattan Market Reports. Namun, Q2 2020 adalah hewan yang sama sekali berbeda, karena pasar real estat Manhattan ditutup selama 12 dari 13 minggu yang membentuk kuartal ke-2. 

Bagi mereka yang tidak menyadari apa yang terjadi di NYC, pada 23 Maret 2020, NYC masuk ke mode penguncian dan muncul kembali 90 hari kemudian pada 22 Juni 2020. Tidak ada pertunjukan fisik yang diperbolehkan selama waktu ini. Persediaan turun secara signifikan selama krisis, sebagai penjual menarik properti di pasar atau tertunda listing. Sekarang, bagaimanapun, properti kembali di pasar, dengan persediaan naik 8% dari waktu yang sama tahun lalu.  

Pasar selama sebulan terakhir perlahan-lahan datang kembali, tetapi tidak harus ke tingkat normal dulu. Sejak pembukaan kembali 5 minggu yang lalu, kita telah melihat:

• 84% dari kontrak yang ditandatangani berada di bawah $3.000.000 segmen.
• Sebuah urgensi mengejutkan dalam beberapa pembeli ini, karena mereka tahu NYC akan kembali ke beberapa kemiripan normal segera. 

• Tidak banyak yang terjadi di akhir pasar yang tinggi, karena banyak orang masih dalam rumah musim panas mereka dan perjalanan pembatasan masih di tempat.
• Suku Bunga Mortgage memukul rekor terendah (di bawah 3%), karena Fed mengurangi tingkat dana ke nol.
• Keseluruhan indikator menunjukkan harga 8-10% di bawah tingkat pre-Covid, tetapi tidak sama sekali harga poin. 
• Untuk pengembangan baru, gabungan biaya penutupan dan pengurangan harga sekitar 8-12% tergantung pada proyek. 
• Diskon terbesar telah di pasar high-end, di mana beberapa pengembang telah mereharga listing mereka dan mengambil sebagian besar pembeli biaya penutupan, menawarkan insentif yang sangat menarik untuk bertransaksi sekarang.  
• Resales di $5.000.000 dan di atas tidak menerima permintaan untuk menunjukkan minggu demi minggu. Oleh karena itu, serius penjual properti yang lebih besar harus siap untuk diskon minimal 10%, dan mungkin lebih, dari pra-COVID harga. 
• Diskon menurun ketika harga turun, dengan beberapa diskon, jika ada, di bawah $1.000.000 tanda.

Penyewaan:

• Meskipun persediaan sewa tinggi, pasar juga melihat aliran yang ditandatangani sewa, terutama pada $10.000 per bulan dan di bawah. Meskipun di DISKON! 

Apa selanjutnya?

Kami masih dalam tahap awal realitas baru, bagaimanapun, dalam hal COVID, New York City sekarang lebih aman bertaruh dari 80% dari negara!  

Jika New York dapat mempertahankan protokol keselamatan dan menjaga infeksi virus rendah, dan ada terus menjadi berita yang sangat positif pada percobaan vaksinasi dan obat terapi (seperti Remdesivir), sejarah menunjukkan real estat NYC akan pulih dengan cepat.  

Sekarang, kita melewati puncak-ketidakpastian, yang untuk NYC adalah April/Mei kerangka waktu, jadi mungkin yang terbaik dari penawaran terbaik berada di belakang kami. Tapi, kami percaya bahwa pembeli akan memiliki berikutnya 4 -5 bulan untuk mendapatkan transaksi besar juga. Setelah ada vaksin yang dikenal untuk bekerja, dan kemungkinan kita akan melihat satu di musim gugur, New York City akan kembali lebih baik dari sebelumnya. 

Pertanyaan? Jadwalkan waktu untuk mengobrol dengan saya. 

Nikmati musim panas Anda! 

Anthony

Efek Coronavirus pada Manhattan real estat harga

Di tengah krisis global yang tidak terenden ini, kami telah menerima beberapa pertanyaan mengenai dampak COVID-19 pada harga pasar real estat Manhattan. Saya harap semua orang tetap aman dan sehat selama waktu yang penuh gejolak ini. Sementara juri keluar pada apa yang terjadi selanjutnya, inilah informasi terbaru di pasar real estat NYC.

Pada akhir Maret, New York City dimasukkan ke dalam sebuah "medis-induced koma" sehingga bisa mendapatkan menjelang krisis kesehatan masyarakat. Akibatnya, pasar real estat New York telah membeku total dalam waktu dengan aktivitas kontrak baru minimal selama dua bulan terakhir. Pertunjukan fisik Manhattan kondominium, apartemen dan rumah telah dilarang oleh New York State. Dan, New York City telah cukup banyak pada penguncian sejak pertengahan Maret. Namun, kesepakatan yang telah dalam bekerja sebelum pandemi hit telah mampu menutup hampir dan Bank telah terus untuk mendanai hipotik. 

Sekarang pertengahan Mei dan New York adalah satu bulan melewati puncak krisis dan telah terbangun dari koma yang disebabkan dirinya sendiri. Berkat kepemimpinan New York Gubernur Andrew Cuomo, New York telah berhasil meratakan kurva dan mengelola jalan keluar dari krisis ini. Sementara kita tidak 100% dari hutan belum, pembukaan kembali bertahap sedang direncanakan selama beberapa minggu dan bulan. Banyak bangunan kondominium Manhattan akan mengangkat moratorium mereka bergerak-in dan bergerak-Out per 15 Mei dan kami berharap moratorium acara untuk diangkat pada suatu waktu pada bulan Juni. 

Melihat di kaca spion ke Januari dan Februari 2020, aktivitas kontrak naik 15% pada periode yang sama tahun lalu, menjanjikan 2020 musim semi untuk menjadi musim penjualan yang sangat padat. Sayangnya, hal ini tidak lagi terjadi! Saat ini, kondominium dan koperasi persediaan untuk dijual dikontrak secara dramatis, dengan hanya 5.000 unit terdaftar untuk dijual, 50% lebih rendah dari biasanya musim semi menjual tingkat persediaan. Bahkan hari pada perhitungan pasar, yang menghitung jumlah hari properti telah terdaftar untuk dijual, telah dibekukan oleh portal listing, sebagai perhitungan itu menjadi tidak berarti sekali moratorium pertunjukan properti dilaksanakan. Jadi, apa yang telah efek pada harga real estat Manhattan?

Sementara itu adalah prematur untuk menarik kesimpulan dari virus ' dampak pada harga real estat Manhattan, mantan Ketua Bank Reserve federal, Ben Bernanke, mencatat bahwa berhenti ekonomi ini lebih seperti bencana alam daripada depresi ekonomi. Ini bukan hasil dari kerusakan dalam sistem keuangan seperti di 2008 atau depresi besar. Bank yang kuat dan baik dikapitalisasi.  Untungnya, The Fed bergerak cepat pada stimulus moneter dan administrasi bergerak cepat pada stimulus fiskal. 

Lapisan perak dalam semua ini adalah bahwa harga real estat NYC akan secara signifikan mendapatkan keuntungan dari rekor suku bunga rendah dan mencatat peleasan kuantitatif. Inflasi harga aset adalah tujuan pelempit kuantitatif, meskipun mungkin diperlukan waktu beberapa saat untuk mempresentasikan dirinya. Terlepas dari tingkat dari Manhattan inflasi harga real estat dari QE rekor ini stimulus, akhirnya, NYC masih salah satu kota atas di seluruh dunia dan orang masih perlu perumahan baik untuk membeli atau menyewa. 

Pada akhirnya, ini adalah masalah kesehatan yang dapat dipecahkan, terutama sekarang bahwa setiap orang difokuskan pada masalah Covid 19. 

Jika Anda ingin memiliki panggilan zoom untuk mendiskusikan pasar secara lebih rinci, hanya memilih waktu slot dengan saya di bawah ini:

Menjadwalkan panggilan

6 hal yang harus Anda ketahui tentang pasar real estat NYC Februari ini

1. peningkatan aktivitas penjualan yang signifikan lebih dari tahun lalu

• Pending penjualan sampai 17%-pasar secara keseluruhan
• Tertunda penjualan 25%-$ 600K-$1.000.000  
• Tertunda penjualan sampai 21%-$1.000.000 sampai $2.000.000 

Hal ini menunjukkan bahwa aktivitas penjualan meningkat secara signifikan selama tahun lalu, yang merupakan bagian bawah pasar dalam hal aktivitas. Properti di bawah harga poin di bawah $2.000.000 adalah melihat rebound terbesar. Kami akhirnya melihat bahwa permintaan adalah pasokan melebihi, sesuatu yang kita belum melihat dalam beberapa saat di NYC. Kontrak yang ditandatangani di Manhattan telah naik dua digit pada November 2019, Desember 2019, Januari 2020, dan Februari 2020. Indikator utama, benjolan yang berkepanjangan pada aktivitas yang ditandatangani kontrak biasanya mendahului aksi harga. Sebuah bulan yang luar biasa lambat, Januari melihat jumlah yang mengesankan tanda kontrak, yang tidak umum untuk bulan terdingin tahun. 

Anecdotally, kami telah memperhatikan ketika menelepon broker lain untuk menetapkan janji, setidaknya 25% dari waktu unit ini sudah memiliki penawaran yang diterima. Tidak ada yang seperti 12 bulan yang lalu. Unit yang akan ke kontrak baik telah di pasar untuk sementara waktu dan pergi melalui beberapa pemotongan harga, atau yang baru yang benar harga dari mendapatkan pergi. Juga, dalam kasus terakhir, kita melihat rumah terbuka dikemas & beberapa perang penawaran (sisa dari era yang berbeda).

2. aktivitas pasar mewah menguat pada DISKON

Diskon di New York mendapatkan penawaran ditutup dan pada bulan Januari kita melihat daftar median diskon 6,4% (tingkat tinggi untuk New York) yang menunjukkan Penjual telah menyerah dan transaksi tidak mendapatkan dilakukan. Sementara peningkatan tertinggi dalam aktivitas penjualan telah untuk unit di bawah $3.000.000, kita telah melihat beberapa perbaikan pada akhir tinggi juga. 

Misalnya, laporan olshan mencatat: "dua puluh kontrak ditandatangani pekan lalu di $4.000.000 dan di atas, ketiga minggu berturut-turut 20 atau lebih penjualan. Rerata harga-turun dari harga permintaan asli adalah 18%, Total yang miring oleh 2 penjualan teratas. "

"Hari rata di pasar adalah 803, Total yang ditinggikan karena setengah dari properti yang dijual oleh pengembang dan telah di pasar selama bertahun-tahun. Itu adalah total tertinggi laporan ini pernah tercatat sejak kami mulai melacak stat tertentu di 2012. "

Pembeli Taman Pusat: Jika Anda telah menonton billionaire Row dan Central Park pasar, peluang di luar sana. Sekarang mungkin waktu untuk melompat sebelum pasar berbalik. Misalnya, bagi seseorang yang bersedia tinggal di Trump International Hotel and Tower di Columbus Circle , satu dapat mengambil besar langsung tampilan Central Park 3 kamar tidur untuk $3.300 per kaki persegi (di bawah). DJT tidak akan menjadi Presiden selamanya dan bangunan ini akan bangkit kembali di beberapa titik. Selain itu, kami telah melihat diskon yang kuat di One57 dan Time Warner Building juga, meskipun lantai harga untuk langsung melihat Central Park di ini dan bangunan mewah ultra lainnya melayang-layang di sekitar $4.500 per kaki persegi. 

Perhatikan bahwa kami terus mendengar dari pembeli di segmen ini bahwa mereka mendengar lebih banyak persediaan yang datang di pasar. Sementara yang mungkin terjadi untuk lingkungan lain, tidak ada bangunan baru yang datang ke billionaire Row. Selain itu, tingkat persediaan di bawah $20.000.000 dengan pemandangan Central Park tidak terhalang terbatas, karena sebagian besar bangunan ini memiliki harga jual rerata $30 + juta. 

3. perkembangan baru vs Resales

New Developments harga 2-3 tahun yang lalu yang tertinggal di pasar dan alasan untuk itu adalah bahwa ada putuskan antara pengembang dan bank mereka dan investor. 

Apa yang kita katakan pembeli kami: ada ton peluang di pasar dijual kembali dengan properti harga di mana saja antara $1.100 per sq. ft untuk $1.800 per sq. ft 

Tentu saja, ada peluang di segmen pembangunan baru dan telah melihat diskon 15% di beberapa bangunan. Banyak dari mereka bangunan di mana Anda melihat dua digit diskon, namun, diluncurkan tahun lalu. Sebaliknya, kita telah melihat bangunan yang diluncurkan pada 2019 dengan harga yang mencerminkan pasar saat ini, menawarkan beberapa diskon dari harga meminta rendah, tapi masih mengambil banyak pembeli menutup biaya.

Pasar sangat sensitif harga dan dolar termotivasi. Sudah diketahui bahwa ada persediaan bayangan. Ini adalah unit yang diambil dari pasar dari Penjual yang tidak realistis, atau proyek pembangunan baru di lingkungan pinggiran.  Pembeli sangat cerdas hari ini dan tahu bagaimana spot nilai yang baik. Jika Anda membelinya dalam 5 tahun terakhir dan mencoba untuk menjualnya sekarang, Anda mungkin di bawah air atau di impas. Oleh karena itu, bersiaplah untuk perjalanan bergelombang. Gimmicks dan trik-ada banyak-tidak akan membuat properti mahal menjual.

Baru perkembangan Properti Dijual

Apartemen dijual terbaru di Manhattan

4. sewa naik 

Setelah beberapa kelembutan selama beberapa tahun terakhir, harga sewa naik secara signifikan tahun-ke-tahun. Dari Real Deal -sebagai pemburu apartemen mencoba untuk mencari tahu apa yang terjadi di bumi dengan biaya broker, mereka sekarang memiliki berita lain untuk memberi mereka jeda: sewa adalah 5 persen menjadi 6 persen lebih tinggi bulan lalu dari satu tahun sebelumnya di semua tiga borough ditutupi oleh laporan pasar Douglas Elliman.

5. Mortgage harga

Mortgage suku bunga telah jatuh sejak waktu yang sama tahun lalu dan sedang beristirahat dekat rekor terendah. 30 tahun hipotek tingkat tetap Clock di di 3,65%, sementara pasar saham dekat dengan rekor tinggi lebih dari 26.900. Sebagai perbandingan, selama 30 tahun terakhir, tingkat hipotek yang sama telah rata sekitar 6,25%. Dalam 10 tahun terakhir, hanya 2 kali bahwa tingkat telah lebih rendah pada bulan September 2016, dengan rendah 3,42%, dan pada November 2012, dengan rendah 3,32%.

Hal ini tidak mungkin tingkat dapat pergi jauh lebih rendah, karena kita sudah dekat terendah bersejarah. Kami, oleh karena itu merekomendasikan bahwa klien kami Refinance sekarang atau membiayai pembelian properti baru mereka untuk mengambil keuntungan dari ini artifisial rendah tingkat hipotek fenomena sebelum terlambat. 

5. coronavirus dan pembeli asing 

Sementara itu terlalu cepat untuk menentukan apa dampak dari ketakutan kesehatan mungkin memiliki pada pasar real estat, perlu dicatat bahwa New York pasar real estat telah berlabuh oleh pembeli domestik dan orang asing telah semua tapi absen. Pembeli Cina daratan telah absen di pasar NYC sejak 2016, Eropa telah absen karena mata uang mereka telah rendah selama beberapa tahun. Latin dan Brasil telah sebagian besar hilang sebagai mata uang mereka telah disonikasi.

Oleh karena itu, kita tidak mengharapkan hal ini negatif mempengaruhi pasar NYC dalam waktu dekat. Haruskah dolar jatuh dan ketakutan kesehatan mereda, pasar mungkin lepas landas. Akhirnya, beberapa negara Asia dapat melihat peluang investasi yang terbatas sementara pihak berwenang mencoba untuk membendung spread yang mengarah ke lebih banyak investasi di New York City, sebuah lokal bebas risiko. 

Mengapa sekarang adalah waktu yang tepat untuk berinvestasi di pasar kondominium Manhattan

Warren Buffett mengatakan yang terbaik, "harga adalah apa yang Anda bayar, nilai adalah apa yang Anda dapatkan... Adalah bijaksana untuk menjadi takut ketika orang lain serakah dan serakah ketika orang lain takut. "

Beberapa laporan baru-baru ini di real estat di New York City telah membuat beberapa orang takut. Ketika kita melihat gambar yang luas dan statistik secara keseluruhan dalam laporan itu cukup jelas mengapa orang yang takut, namun, seseorang harus menggali lebih dalam memahami seluruh cerita.

Manhattan kondominium pembeli tetap berhati-hati di kuartal 3 2018 karena keprihatinan atas hukum pajak baru (FN1) dilaksanakan pada akhir 2017, meskipun perekonomian yang sangat kuat, memecahkan rekor pasar saham, dan masih relatif rendah, meskipun cepat meningkat, suku bunga.

Manhattan real estat jarang di pasar pembeli, jadi jika Anda tertarik pada investasi jangka panjang yang aman, sekarang mungkin waktu untuk membeli. Ini tidak akan menjadi acara yang berkepanjangan atau diulang dalam waktu dekat. Bahkan, selama Q3, akhir tinggi pasar (> $5M), yang mulai koreksi di 2016, mulai bangkit kembali agak, seperti yang dibahas di bawah ini.

Headline Jangan katakan Whole Story

Sementara headline tentang kuartal telah mengenai, mereka tidak menceritakan seluruh cerita. Kita perlu melihat apa yang terjadi hari ini di pasar dan tidak 1, 2 atau 8 perempat yang lalu, yang adalah apa yang biasanya laporan pasar triwulanan fokus pada. Jika Anda melihat jumlah kontrak yang ditandatangani di kuartal, indikator utama, kuartal ini kira-kira sama dengan kuartal yang sama tahun lalu.

• Kontrak yang ditandatangani di Manhattan menunjukkan penurunan 1% pada jumlah yang ditandatangani di Q3 2017.

• Segmen berkinerja terbaik dalam hal kontrak ditandatangani adalah $5M-$ 10M (yang melihat 30% peningkatan kontrak ditandatangani terutama didorong oleh penjualan pada dua pembangunan baru, The Belnord dan 100 E 53rd).

• Segmen terbaik kedua adalah untuk harga rumah di $10M +, yang melihat 10% peningkatan aktivitas.

• Meskipun kita tidak akan tahu apa unit berada di bawah kontrak untuk, harga unit ini akan akhirnya diperdagangkan pada sampai mereka menutup dan direkam, yang bisa berbulan-bulan dari sekarang, bouncing kembali dalam kegiatan dari tidur berkepanjangan adalah meyakinkan. Pasti, diskon memainkan peran dalam penjualan ini.

Tertutup penjualan di 3rd Quarter 2018, bagaimanapun, menunjukkan gambar yang berbeda. Ketika melihat penjualan tertutup, Anda hanya menilai unit yang ditutup di kuartal, terlepas dari ketika kontrak ditandatangani. Dalam kasus pembangunan baru, yang bisa saja 3 tahun yang lalu dalam beberapa kasus. Oleh karena itu, Info penjualan tertutup dapat agak tanggal, meskipun masih informasi yang baik untuk menangkap tren.

• Keseluruhan penutupan di Manhattan jatuh 8% (meskipun sampai 5% lebih Q2 2018)
• Pembangunan baru ditutup penjualan mabuk, dengan setetes 37%. Hal ini menyebabkan beberapa pengembang untuk secara signifikan diskon harga pembangunan baru pada mereka bangunan yang terlalu mahal untuk memulai dengan atau di luar yang paling utama dalam permintaan lingkungan. Core Group melaporkan rata-rata diskon pembangunan baru di dekat rekor 14% di kuartal, naik dari 8% tahun lalu.
• Pembeli didorong jauh dari harga tinggi pembangunan baru berubah menjadi kondominium dijual kembali, yang meningkat 2%, sementara penjualan ditutup kandang menurun 8%.
• Persediaan di kuartal tumbuh secara signifikan, pada 13%, yang akan menghasilkan waktu pemasaran masa depan yang lebih lama.
• Persediaan koperasi dijual kembali paling banyak di 26%, sementara dijual kembali kondominium persediaan naik 4%. Inventarisasi pembangunan baru turun 5%.
• Rerata harga sebuah kondominium adalah $2.660.000, turun 2,3%. Harga rata per kaki persegi untuk dijual kembali kondominium unit menurun 5%.  
• Harga rerata pembangunan baru adalah $4.330.000 sementara harga pengembangan baru per kaki persegi naik 4%.
• Harga rata per kaki persegi untuk pasar mewah (atas 10% dari penjualan) naik 2,7% dan ambang masuk mewah jatuh ke $3.850.000.

Kredit foto: 111 Murray

Lingkungan makro

• Dow dan NASDAQ naik tinggi. Mengambil keuntungan mungkin juga membuat harga turun tetapi, terlepas dari pembicaraan tentang perang perdagangan internasional, saham yang tinggi, dan keuntungan-mengambil terlihat sangat menarik.
• Tingkat pengangguran turun, dan, secara statistik, Amerika Serikat memiliki pekerjaan penuh. Pekerjaan penuh mendorong pengeluaran. Pengeluaran konsumen menghasilkan lebih banyak keuntungan bagi pemegang saham.
• Deregulasi adalah dalam ayunan penuh, sehingga pengembangan bisnis sangat mungkin untuk melanjutkan drive ke atas.
• Tidak ada gelembung kredit, tetapi Ketua Fed mengatakan suku bunga akan naik secara bertahap melalui 2019. Suku bunga yang lebih tinggi mendorong pembeli untuk mengambil hipotek tingkat tetap lebih cepat daripada nanti.
• Tingkat pertumbuhan yang tinggi di seluruh perekonomian cenderung membuat orang bertanya-tanya berapa lama semua akan berlangsung, begitu banyak menahan pembelian besar. Ekonom, hari ini, mengatakan tidak ada kredit gelembung di cakrawala, sehingga konsumen-driven ekonomi terlihat suara.

Mengapa kami yakin di pasar NYC

Untuk jumlah itu, kita merasa bahwa ini adalah pembeli cukup baik ' pasar untuk berada di, terutama dibandingkan dengan 2008.

• Dengan Penjual akhirnya negosiasi, pembeli sekarang memiliki kekuasaan
• Bunga relatif rendah historis
• Perekonomian sedang booming
• Deregulasi sedang dalam ayunan penuh
• Pengangguran terendah dalam 69 tahun
• New York City memiliki tingkat pekerjaan tertinggi dalam 50 tahun dan industri NYC sekarang baik diversifikasi di luar hanya keuangan
• Tidak ada kredit Bubble seperti 2008; Bank memiliki persyaratan yang sulit dan melakukan due diligence
• Keuntungan perusahaan tidak pernah lebih tinggi, terutama dengan tingkat rendah baru 21%
• Overbuilding di pasar perkotaan umumnya diserap dengan cepat

Pengeboran turun ke angka rinci menunjukkan New York City real estat pasar kuat. Kebanyakan orang akan membaca laporan yang luas, tetapi pembeli cerdik akan mendengarkan spesialis real estat. Untuk parafrase Warren Buffett mengatakan ketika orang lain takut ini mungkin hanya waktu yang tepat untuk membeli di NYC.

Baru US hukum pajak efek di Manhattan 

Hukum pajak AS baru, dilaksanakan pada tanggal 1 Januari 2018, telah menciptakan banyak kebisingan di media. Jika Anda melihat baik cetak, namun, hukum akan menjadi anugerah bagi perusahaan dan real estat investor, termasuk pembeli asing. Untuk pemilik rumah saat ini, terutama di Manhattan, itu sedikit lebih rumit.

Di Manhattan, ketidakpastian di sekitar efek akhir dari hukum baru, yang membatasi negara dan pengurangan pajak lokal dan mengurangi jumlah bunga dikurangkan di rumah utama dari $1.000.000 ke $750K, menciptakan pasar gelisah dan tercermin dalam laporan pasar Q1 terbaru, yang menunjukkan aktivitas Q1 turun 10%, menurut Corcoran. Kelemahan dalam volume ditemukan di titik harga, tetapi, terutama, dirasakan di High-End. Q2 aktivitas penjualan tampaknya akan pulih.

Untuk mengurangi efek negatif hukum pajak, Gubernur Cuomo telah melakukan upaya yang signifikan untuk mengubah peraturan pajak negara. Kami mengharapkan beberapa ketidakpastian untuk tetap berada di pasar, yang akan menempatkan pembeli di kursi pengemudi untuk beberapa bulan ke depan, setidaknya sampai perekonomian mulai memanas, produk sampingan yang diantisipasi dari reformasi pajak.

Perlu dicatat, bagaimanapun, bahwa banyak bangunan mewah di pusat kota lingkungan utama seperti NoHo, Soho, Tribeca , West Village dan besi, dan inti dari Upper West Side , misalnya, adalah faring cukup baik. Harga baik kondominium masih bergerak cepat, tertunda penjualan yang naik lebih dari bulan dan tahun, dan kami masih melihat 20% dari transaksi yang dibuat di atas meminta harga, bukan angka yang tidak signifikan.

Manhattan House harga laporan 

Ekonomi AS dan New York City, khususnya, telah mengalami kinerja ekonomi yang kuat pada awal 2018.  

• New York City pekerjaan meningkat menjadi semua-waktu tinggi 4.426.000 orang. NYC memperoleh 702K pekerjaan sejak 2009, sebuah 18,9% meningkat, yang merupakan kenaikan tertinggi sejak PD II dan jauh lebih tinggi daripada bangsa, yang menambahkan 11,5% pekerjaan baru. Teknologi, media, kesehatan dan bisnis yang terkait dengan pariwisata adalah industri yang mendorong paling banyak mempekerjakan selama 10 tahun terakhir.
• Dow Jones rata telah meningkat 25% sejak satu tahun yang lalu, clocking di di 25.000. Dengan hampir semua perusahaan melaporkan untuk 2017, 75% dari perusahaan melaporkan bahwa keuntungan kuartal keempat mereka mengalahkan harapan.
• Pekerjaan Februari naik 313.000, melebihi ekspektasi oleh 100.000, sedangkan tingkat pengangguran adalah rendah 4,1%.

Kami berharap untuk melihat lebih banyak efek positif dari reformasi pajak baru kemudian di tahun dan potensi tahap II reformasi pajak mengurangi modal keuntungan pajak.  Menantikan...

Manhattan Market laporan

Terus ada kekuatan dan aktivitas di pasar inti Manhattan untuk kondominium. Rekam pasar ekuitas tinggi, pembiayaan murah dan mudah tersedia, dan kejelasan telah membantu mendorong pasar. Satu tahun yang lalu, ada ketidakpastian besar mengenai Pemilu AS, suku bunga prematur spiking dan semua orang terkejut oleh Brexit. Pilih statistik untuk Q3 2017:

• Kontrak kondominium ditandatangani antara $1M-$ 3M meningkat 11% tahun-ke-tahun
• Kontrak kondominium ditandatangani antara $3M-$ 5M meningkat 8% tahun-ke-tahun. 
• Pasar kondominium ultra-mewah ($ 10M +), namun, terus menghadapi Headwinds, meskipun kuartal ini melihat 12% jumlah kontrak yang lebih tinggi ditandatangani > $10M.
• Resales-$1.774 harga rata-rata PSF
• Perkembangan baru-$2.320 harga rata-rata PSF
• Luxury-$2.780 harga PSF, dengan tingkat entri harga untuk mewah (atas 10% dari penjualan) di $4.100.000.

Bagaimana Apakah persediaan dijual kembali tingkat di Manhattan real estat pasar?

"Pembeli — koreksi harga sudah terjadi, dan selama setahun terakhir atau sehingga pasar yang lebih luas telah menunjukkan tanda stabilisasi dan normalisasi. Jika Anda memiliki kebutuhan nyata untuk membeli dan Anda menemukan properti yang tepat, memanfaatkan periode lambat ini untuk setiap leverage Anda bisa mendapatkan dalam negosiasi-Anda tidak pernah tahu kapan seorang penjual telah cukup, dan siap untuk memukul tawaran itu. "

Baca artikel lengkap di: medium.com

Kami setuju dengan Urban Digs. Pasar Manhattan RE sudah dikoreksi, terutama di segmen mewah, dan pembeli memiliki lebih banyak leverage sekarang daripada yang mereka lakukan daripada dari 2014-2016. Kami berharap leverage ini berlanjut pada 2018, sebagai kebingungan tentang perubahan pajak baru terjadi.  Kami telah menemukan, bagaimanapun, bahwa pasokan Jual kembali persediaan masih rendah. 

Kami telah melihat penjualan kembali persediaan tingkat pasokan di empat lingkungan utama yang populer dengan pembeli rumah utama kami dan investor: Tribeca Chelsea Upper East Side Dan Upper West Side . Kami melihat segmen $5-$10.000.000, segmen $2-$5.000.000 dan segmen $1-$2.000.000. 

Dari semua Manhattan real estat untuk dijual di $5-10.000.000 segmen, hanya ada 17 unit penjualan kembali untuk dijual di Tribeca , 8 penjualan kembali unit untuk dijual di Chelsea, 5 dijual kembali unit untuk dijual di Upper East Side , dan 4 unit penjualan kembali untuk dijual Upper West Side . Itu Total 34 unit penjualan kembali di empat lingkungan, yang mencakup banyak pulau Manhattan. 

Pergeseran pasar, dari semua Manhattan real estat untuk dijual di $2-5.000.000 segmen, hanya ada 22 unit penjualan kembali untuk dijual di Tribeca , 15 di Chelsea, 21 unit di Upper East Side , dan 32 unit di Upper West Side (termasuk Riverside). Itu hanya 90 unit yang tersedia di segmen $2-$5.000.000 di keempat lingkungan ini.  

Di pasar entry level, dari semua Manhattan real estat untuk dijual antara $1-$2.000.000, hanya ada 2 unit penjualan kembali tersedia di Tribeca , 11 unit penjualan kembali di Chelsea, 15 unit penjualan kembali Upper East Side dan 19 unit penjualan kembali di Upper West Side . Itu Total 47 dijual kembali unit yang tersedia untuk dijual di segmen $1-$2.000.000 di keempat lingkungan besar. 

Seperti penggalian perkotaan mencatat, memang benar bahwa Penjual lebih reseptif untuk negosiasi hari ini, terutama dibandingkan dengan 2014-2015, tetapi pasokan dijual kembali kondominium yang baik masih relatif rendah. Dan, pengembangan baru menjual pada premi yang tinggi. Ketika kita mulai mempersempit ke Manhattan terbaik real estat tersedia untuk dijual, dengan bangunan tertentu, eksposur, mereka yang tidak terlalu mahal, jumlah pilihan yang baik turun secara signifikan. Oleh karena itu, jika Anda adalah pembeli yang memiliki kebutuhan perumahan atau mencari investasi, menjaga cerita pasokan pendek ini dalam pikiran. 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

Tangga lagu milik UrbanDigs

Pasar Manhattan update Q4 | 2017

Kuartal keempat dari 2017 pasar real estat di Manhattan adalah salah satu yang terbaik digambarkan sebagai stabil, dengan tiga terakhir dari empat perempat menunjukkan peningkatan aktivitas penjualan tertutup. 2017 adalah tahun yang jauh lebih baik daripada 2016, meskipun telah ada penurunan ditandai dalam jumlah kontrak yang ditandatangani pada kuartal-tahun ke tahun yang dapat terutama disebabkan faktor non-pasar seperti reformasi pajak dan iklim politik.

Ketika melihat lebih dekat pada jenis properti, bagaimanapun, kita melihat variasi yang signifikan. Co-Ops penjualan kembali segmen adalah yang paling aktif dengan ketiga kuartal berturut-turut pertumbuhan dalam penjualan. Kontrak yang ditandatangani untuk kondominium dijual kembali, namun, telah terluka oleh terus harga tinggi, dan pengembangan baru penjualan tertutup dihadapkan dengan penurunan 12% karena siklus saat ini dan waktu membangun pengembang. Dengan semua ini dalam pikiran, dan ketidakpastian seputar reformasi pajak baru, kita dapat menduga bahwa Manhattan real estat perlahan-lahan menjadi pasar pembeli.

Kondominium penjualan kembali

• Harga rata per kaki persegi adalah $1.759, datar tahun ke tahun.
• Jumlah penjualan di pasar ini turun 3% menjadi 929, yang terendah sejak Q4 dari 2011.
• Hari di pasar adalah 116 hari, flat tahun ke tahun.
• Persediaan menurun 4% menjadi 2.485 unit untuk dijual.

Ketidakpastian mengenai efek reformasi pajak yang dimainkan di Q4 di sektor kondominium dijual kembali, menyebabkan penurunan aktivitas penjualan dan harga datar. Untuk kedua tahun berturut-turut, pasar melakukan dan melihat penjualan paling sedikit sejak 2011. Persediaan unit yang tersedia jatuh sejalan dengan penurunan 3% di seluruh papan. Banyak yang menunjuk ke putuskan dalam harga, sebagai persediaan aktif dibeberkan dengan dua digit premi per kaki persegi jika dibandingkan dengan Q4 penjualan tertutup.

Penjualan kembali Co-Ops

• Harga rerata Co-op adalah $1.260.000
• Rerata harga per kaki persegi adalah $1.167, mewakili kenaikan 1% dibanding tahun lalu
• Jumlah penjualan di pasar ini naik 4%, hingga 1.733 properti.
• Hari di pasar adalah 88 hari, 5% penurunan selama tahun lalu.
• Persediaan naik 15% menjadi 2.824 unit untuk dijual.

Penjualan kembali Co-Ops berakhir 2017 sebagai tahun terbaik penjualan produk real estat, terus mengungguli pilihan lain dengan meningkatkan penjualan untuk kuartal ketiga berturut-turut. Selain itu, permintaan yang tinggi untuk Co-op penjualan kembali menemukan panjang rerata dari sebuah properti yang tersisa di pasar menurun sebesar 5%. Dengan demikian, pasar merespon dengan meningkatkan persediaan yang tersedia sebesar 15%.

Pengembangan baru

• Harga rerata dari sebuah kondominium pembangunan baru adalah $3.920.000.
• Rerata harga per kaki persegi adalah $2.253, yang turun 17% dibandingkan tahun lalu, karena jumlah penutupan Super-mewah dan ultra-mewah menurun.
• Jumlah penjualan di pasar ini turun 12%, dari 527 ke 463.
• Persediaan tumbuh sebesar 30%, dengan unit 1.074 sekarang terdaftar untuk dijual.

Seperti yang diharapkan, angka pasar kondominium pengembangan baru cenderung meningkat atau menurun berdasarkan kemajuan konstruksi bangunan yang sedang berlangsung. Tidak ada bangunan baru mulai penutupan di kuartal 4^th dan sejumlah perkembangan besar, seperti 125 Greenwich dan 91 Leonard meluncurkan penjualan, menyebabkan Inventory melambung sebesar 30%.

Mewah

• Rerata harga apartemen NYC mewah adalah $7.240.000 di Q4.
• Rerata harga per kaki persegi menurun 12% menjadi $2.625.
• Ambang batas kemewahan adalah $3.882 M.

Segmen mewah ditentukan oleh penjualan tertutup atas 10% berdasarkan harga. Harga entry-level, atau "Threshold", turun sekitar $500.000, berakhir pada $3.882.000. Selain itu, harga rata turun sebesar 10%, dan harga per kaki persegi turun sebesar 12%. Tetes ini dapat dikaitkan dengan pergeseran dalam penutupan di kuartal dari ultra-mewah dan Super-mewah penutupan, seperti 432 Park, Greenwich Lane, dan 56 Leonard , pada akhir 2016, untuk bangunan mewah lebih sederhana di lokasi terpencil, seperti One West End dan 252 Timur 57^th St Namun, kami telah melihat pasar yang lebih kompetitif dengan peningkatan persediaan, meninggalkan Penjual dengan sedikit pilihan lain daripada untuk menjatuhkan harga untuk memenuhi permintaan pelanggan. Ini merupakan potensi nyata bagi investor di segmen mewah, karena unit mewah ini rendah dan siap untuk bergerak.

Kesimpulannya, pasar Manhattan tetap stabil dan 2017 lebih sehat daripada 2016. Bahwa menjadi kata, pasar terus menunjukkan kecenderungan condong ke arah sisi pelanggan, atau dengan kata lain, menjadi "pembeli pasar". Peningkatan persediaan yang tersedia, proyek pembangunan baru, dan penurunan ambang kemewahan telah menciptakan pasar di mana pemilik dan pengembang cenderung untuk harga diskon untuk bersaing dengan berkurangnya penjualan. Karena ketidakpastian dengan reformasi pajak, 2018 akan menjadi tahun yang baik bagi pembeli, dan tidak begitu baik untuk Penjual. Bagi mereka yang berdiri di pinggir lapangan, mungkin waktu yang baik untuk memasuki pasar, sebelum efek positif dari reformasi pajak Trump tendangan.

Pencarian cepat Manhattan

Top 50 NYC penthouses dijual

Manhattan apartemen paling mahal dijual

Favorit kami baru konstruksi Apartemen dijual di Manhattan

Bagaimana Presiden Trump akan mempengaruhi US Real Estate?

Tidak pernah sebelumnya telah Amerika telah New York City pengembang properti dan real estat broker (ya, dia memiliki lisensi broker NYC) duduk di Gedung Putih. Sementara banyak dari kita mungkin tidak setuju dengan perilaku Trump dan posisi kebijakan, satu hal yang pasti adalah bahwa Trump akan Pro-properti dan Pro-real estat.

Sementara beberapa mendalilkan bahwa Presiden Trump akan menjadi acara angsa hitam, daripada terjun, baik dolar AS dan pasar saham naik hari ini!

Jika Anda bertanya-tanya bagaimana kebijakan Presiden Trump mempengaruhi US Real Estate, di sini adalah wawasan tentang bagaimana Trump kemungkinan akan beroperasi sekali di kantor.

Apakah dia akan menggunakan real estat untuk Kickstart perekonomian?

Trump adalah pengembang properti dan real estat broker. Dia telah menggunakan real estat dirinya sebagai investasi sepanjang hidupnya dan telah mengatakan bahwa dia tertarik untuk meningkatkan kepemilikan rumah. Mengingat bahwa bisnis keluarganya adalah real estat, baik melalui perusahaannya sendiri, Trump organisasi, atau menantu laki-lakinya, Kushner Properties, kami berharap Trump untuk melanjutkan hubungan cinta dengan properti.

Apa yang akan terjadi pada tingkat hipotek?

Harga siap untuk tetap rendah untuk sementara waktu. "Mortgage Rates jatuh karena investor melihat hasil yang aman dalam sekuritas yang didukung hipotek AS, mencerminkan kepercayaan diri mereka dalam keamanan relatif dari pasar perumahan AS," tulis Trulia ekonom kepala Ralph McLaughlin dalam sebuah pernyataan hari setelah pemilu. "Selanjutnya, Fed kemungkinan akan menunda kenaikan suku bunga Desember karena gejolak ekonomi global. Kedua efek berarti menang jangka pendek bagi peminjam, dan kami akan cenderung melihat peningkatan hipotek Refinancing jika tingkat terus menurun.

Akankah Dia menurunkan pajak untuk investor real estat?

Republik mempertahankan kontrol atas DPR dan Senat. Akibatnya, Republik memiliki kontrol tak terkekang atas masa depan kebijakan pajak, yang berarti akan ada beberapa perubahan besar yang akan mempengaruhi pajak untuk real estat investor. Trump telah mengusulkan untuk:

• Tarif pajak yang lebih rendah, dengan pajak capital gain pada tingkat atas 20%.
• Menghilangkan pajak estat atau kematian
• Kurangi pajak perusahaan dari 35% menjadi 15%

Dan sementara ia mungkin tidak mendapatkan semua yang dia inginkan dalam hal reformasi pajak, hukum pajak kami sudah matang untuk perubahan (baik Partai Republik dan Demokrat telah menyerukan hal ini), dan perubahan yang mungkin akan datang sebelum Agustus 2017 sebelum pemilu musim dimulai untuk 2018.

Mungkinkah menjadi lebih mudah untuk meminjam uang?

Mengurangi regulasi, salah satu keunggulan kampanyenya, akan memungkinkan bank untuk meningkatkan pinjaman, sesuatu yang telah sangat ditundukkan sejak 2008.  Cara lain bahwa Presiden Trump bisa membuat lebih mudah bagi konsumen untuk memiliki rumah sendiri adalah untuk premi yang lebih rendah untuk FHA loans atau memotong jaminan biaya untuk Fannie Mae atau Freddie Mac.

Bagaimana peraturan akan terpengaruh?

Sebagian besar platform Trump telah berpusat di sekitar deregulasi pasar keuangan untuk lebih sepenuhnya menghidupkan kembali, dan itu saja juga bisa memberikan dorongan untuk real estat. Ini adalah sesuatu yang Trump-dan Partai Republik secara keseluruhan-telah vokal tentang.

Trump telah mengusulkan untuk mengurangi regulasi perbankan dan peraturan gedung. Melonggarkan peraturan pada pinjaman dapat meningkatkan kepemilikan rumah dengan membuatnya lebih mudah bagi konsumen untuk mendapatkan pinjaman. Adapun peraturan gedung, pada pertemuan Asosiasi Realtor nasional, Trump memperkirakan bahwa 25% dari biaya untuk membangun sebuah rumah yang terkait dengan peraturan. Dia ingin mendapatkan bahwa turun ke 2%. Jika konstruksi terderegulasi, ini berarti rumah lebih terjangkau bagi konsumen.

Akan pengurangan bunga hipotek pergi?

Tidak! Tahun lalu, sebuah rencana pajak yang dibagikan Trump secara khusus dan secara eksplisit menyebutkan bahwa ia akan melestarikan bunga hipotek pengurangan.

Apakah dia akan melanjutkan program pertukaran 1031?

Trump, yang datang di bawah kritik besar untuk agresif menggunakan kode pajak untuk dilaporkan tidak membayar pajak federal, kemungkinan akan melestarikan 1031 kontroversial pertukaran bebas pajak, yang memungkinkan tuan tanah untuk menjual properti tanpa membayar pajak keuntungan modal jika mereka membajak hasil penjualan ke investasi real estat lainnya.  Ini 1031 pertukaran kebijakan program adalah salah satu landasan yang mendasari industri real estat dan Trump akan melestarikan kebijakan ini.

Bagaimana dengan Imigrasi?

Trump kebijakan imigrasi telah mengalami banyak perubahan sejak ia pertama kali mengumumkan pencalonannya, dan reformasi imigrasi tidak akan menjadi tagihan yang mudah untuk mendorong melalui Kongres atau Senat, jadi sulit untuk menentukan apakah ini akan mempengaruhi pasar real estat NYC untuk setiap tingkat besar.

Will Trump dapat melaksanakan semua posisi kampanyenya?

Bagi Anda yang merasa emosional tentang Trump menjadi Presiden setelah beberapa retorika keterlaluan dan perilaku, ingat bahwa Presiden AS tidak memiliki kekuatan tak terkendali. Pendiri kami tidak ingin kekuasaan untuk dikendalikan oleh hanya satu orang atau satu kelompok dengan kemungkinan berkelok-kelok di bawah pemerintahan diktator lain atau tiran. Oleh karena itu, pemerintah kita terbagi menjadi tiga cabang: cabang eksekutif, cabang legislatif, dan cabang peradilan. Inilah sebabnya mengapa banyak Trump lebih keterlaluan posisi kebijakan kampanye tidak akan menjadi kenyataan-baik mereka akan ditentang di cabang legislatif atau terbalik oleh cabang peradilan.

Tidak ada pertanyaan bahwa pemilihan ini sangat memecah belah. Tapi, sekarang bahwa pemilu sudah selesai, rakyat Amerika akan datang bersama-sama seperti yang kita selalu dilakukan. Seperti kata Obama dari Trump: "kita semua rooting untuk keberhasilannya".