Manhattan analisa pasar real estat

Daftar isi

Juli 2020

A different NYC musim panas 

 

Sekitar tahun ini, saya biasanya memberikan update dari Q2 Manhattan Market Reports. Namun, Q2 2020 adalah hewan yang sama sekali berbeda, karena pasar real estat Manhattan ditutup selama 12 dari 13 minggu yang membentuk kuartal ke-2. 

Bagi mereka yang tidak menyadari apa yang terjadi di NYC, pada 23 Maret 2020, NYC masuk ke mode penguncian dan muncul kembali 90 hari kemudian pada 22 Juni 2020. Tidak ada pertunjukan fisik yang diperbolehkan selama waktu ini. Persediaan turun secara signifikan selama krisis, sebagai penjual menarik properti di pasar atau tertunda listing. Sekarang, bagaimanapun, properti kembali di pasar, dengan persediaan naik 8% dari waktu yang sama tahun lalu.  

Pasar selama sebulan terakhir perlahan-lahan datang kembali, tetapi tidak harus ke tingkat normal dulu. Sejak pembukaan kembali 5 minggu yang lalu, kita telah melihat:

  • 84% dari kontrak yang ditandatangani berada di bawah $3.000.000 segmen.
  • Sebuah urgensi mengejutkan dalam beberapa pembeli ini, karena mereka tahu NYC akan kembali ke beberapa kemiripan normal segera. 
  • Tidak banyak yang terjadi di akhir pasar yang tinggi, karena banyak orang masih dalam rumah musim panas mereka dan perjalanan pembatasan masih di tempat.
  • Suku Bunga Mortgage memukul rekor terendah (di bawah 3%), karena Fed mengurangi tingkat dana ke nol.
  • Keseluruhan indikator menunjukkan harga 8-10% di bawah tingkat pre-Covid, tetapi tidak sama sekali harga poin. 
    • Untuk pengembangan baru, gabungan biaya penutupan dan pengurangan harga sekitar 8-12% tergantung pada proyek. 
    • Diskon terbesar telah di pasar high-end, di mana beberapa pengembang telah mereharga listing mereka dan mengambil sebagian besar pembeli biaya penutupan, menawarkan insentif yang sangat menarik untuk bertransaksi sekarang.  
    • Resales di $5.000.000 dan di atas tidak menerima permintaan untuk menunjukkan minggu demi minggu. Oleh karena itu, serius penjual properti yang lebih besar harus siap untuk diskon minimal 10%, dan mungkin lebih, dari pra-COVID harga. 
    • Diskon menurun ketika harga turun, dengan beberapa diskon, jika ada, di bawah $1.000.000 tanda.

Penyewaan:

  • Meskipun persediaan sewa tinggi, pasar juga melihat aliran yang ditandatangani sewa, terutama pada $10.000 per bulan dan di bawah. Meskipun di DISKON! 

Apa selanjutnya?

Kami masih dalam tahap awal realitas baru, bagaimanapun, dalam hal COVID, New York City sekarang lebih aman bertaruh dari 80% dari negara!  

Jika New York dapat mempertahankan protokol keselamatan dan menjaga infeksi virus rendah, dan ada terus menjadi berita yang sangat positif pada percobaan vaksinasi dan obat terapi (seperti Remdesivir), sejarah menunjukkan real estat NYC akan pulih dengan cepat.  

Sekarang, kita melewati puncak-ketidakpastian, yang untuk NYC adalah April/Mei kerangka waktu, jadi mungkin yang terbaik dari penawaran terbaik berada di belakang kami. Tapi, kami percaya bahwa pembeli akan memiliki berikutnya 4 -5 bulan untuk mendapatkan transaksi besar juga. Setelah ada vaksin yang dikenal untuk bekerja, dan kemungkinan kita akan melihat satu di musim gugur, New York City akan kembali lebih baik dari sebelumnya. 

Pertanyaan? Jadwalkan waktu untuk mengobrol dengan saya

Nikmati musim panas Anda! 

Anthony

 

Pablo-16

2020 Mei

Efek Coronavirus pada Manhattan real estat harga

 

Di tengah krisis global yang tidak terenden ini, kami telah menerima beberapa pertanyaan mengenai dampak COVID-19 pada harga pasar real estat Manhattan. Saya harap semua orang tetap aman dan sehat selama waktu yang penuh gejolak ini. Sementara juri keluar pada apa yang terjadi selanjutnya, inilah informasi terbaru di pasar real estat NYC.

Pada akhir Maret, New York City dimasukkan ke dalam sebuah "medis-induced koma" sehingga bisa mendapatkan menjelang krisis kesehatan masyarakat. Akibatnya, pasar real estat New York telah membeku total dalam waktu dengan aktivitas kontrak baru minimal selama dua bulan terakhir. Pertunjukan fisik Manhattan kondominium, apartemen dan rumah telah dilarang oleh New York State. Dan, New York City telah cukup banyak pada penguncian sejak pertengahan Maret. Namun, kesepakatan yang telah dalam bekerja sebelum pandemi hit telah mampu menutup hampir dan Bank telah terus untuk mendanai hipotik

Sekarang pertengahan Mei dan New York adalah satu bulan melewati puncak krisis dan telah terbangun dari koma yang disebabkan dirinya sendiri. Berkat kepemimpinan New York Gubernur Andrew Cuomo, New York telah berhasil meratakan kurva dan mengelola jalan keluar dari krisis ini. Sementara kita tidak 100% dari hutan belum, pembukaan kembali bertahap sedang direncanakan selama beberapa minggu dan bulan. Banyak bangunan kondominium Manhattan akan mengangkat moratorium mereka bergerak-in dan bergerak-Out per 15 Mei dan kami berharap moratorium acara untuk diangkat pada suatu waktu pada bulan Juni. 

Melihat di kaca spion ke Januari dan Februari 2020, aktivitas kontrak naik 15% pada periode yang sama tahun lalu, menjanjikan 2020 musim semi untuk menjadi musim penjualan yang sangat padat. Sayangnya, hal ini tidak lagi terjadi! Saat ini, kondominium dan koperasi persediaan untuk dijual dikontrak secara dramatis, dengan hanya 5.000 unit terdaftar untuk dijual, 50% lebih rendah dari biasanya musim semi menjual tingkat persediaan. Bahkan hari pada perhitungan pasar, yang menghitung jumlah hari properti telah terdaftar untuk dijual, telah dibekukan oleh portal listing, sebagai perhitungan itu menjadi tidak berarti sekali moratorium pertunjukan properti dilaksanakan. Jadi, apa yang telah efek pada harga real estat Manhattan?

Sementara itu adalah prematur untuk menarik kesimpulan dari virus ' dampak pada harga real estat Manhattan, mantan Ketua Bank Reserve federal, Ben Bernanke, mencatat bahwa berhenti ekonomi ini lebih seperti bencana alam daripada depresi ekonomi. Ini bukan hasil dari kerusakan dalam sistem keuangan seperti di 2008 atau depresi besar. Bank yang kuat dan baik dikapitalisasi.  Untungnya, The Fed bergerak cepat pada stimulus moneter dan administrasi bergerak cepat pada stimulus fiskal. 

Lapisan perak dalam semua ini adalah bahwa harga real estat NYC akan secara signifikan mendapatkan keuntungan dari rekor suku bunga rendah dan mencatat peleasan kuantitatif. Inflasi harga aset adalah tujuan pelempit kuantitatif, meskipun mungkin diperlukan waktu beberapa saat untuk mempresentasikan dirinya. Terlepas dari tingkat dari Manhattan inflasi harga real estat dari QE rekor ini stimulus, akhirnya, NYC masih salah satu kota atas di seluruh dunia dan orang masih perlu perumahan baik untuk membeli atau menyewa. 

Pada akhirnya, ini adalah masalah kesehatan yang dapat dipecahkan, terutama sekarang bahwa setiap orang difokuskan pada masalah Covid 19. 

Jika Anda ingin memiliki panggilan zoom untuk mendiskusikan pasar secara lebih rinci, hanya memilih waktu slot dengan saya di bawah ini:

Menjadwalkan panggilan

2020 Februari

6 hal yang harus Anda ketahui tentang pasar real estat NYC Februari ini

 

1. peningkatan aktivitas penjualan yang signifikan lebih dari tahun lalu

  • Pending penjualan sampai 17%-pasar secara keseluruhan
  • Tertunda penjualan 25%-$ 600K-$1.000.000  
  • Tertunda penjualan sampai 21%-$1.000.000 sampai $2.000.000 

Hal ini menunjukkan bahwa aktivitas penjualan meningkat secara signifikan selama tahun lalu, yang merupakan bagian bawah pasar dalam hal aktivitas. Properti di bawah harga poin di bawah $2.000.000 adalah melihat rebound terbesar. Kami akhirnya melihat bahwa permintaan adalah pasokan melebihi, sesuatu yang kita belum melihat dalam beberapa saat di NYC. Kontrak yang ditandatangani di Manhattan telah naik dua digit pada November 2019, Desember 2019, Januari 2020, dan Februari 2020. Indikator utama, benjolan yang berkepanjangan pada aktivitas yang ditandatangani kontrak biasanya mendahului aksi harga. Sebuah bulan yang luar biasa lambat, Januari melihat jumlah yang mengesankan tanda kontrak, yang tidak umum untuk bulan terdingin tahun. 

Anecdotally, kami telah memperhatikan ketika menelepon broker lain untuk menetapkan janji, setidaknya 25% dari waktu unit ini sudah memiliki penawaran yang diterima. Tidak ada yang seperti 12 bulan yang lalu. Unit yang akan ke kontrak baik telah di pasar untuk sementara waktu dan pergi melalui beberapa pemotongan harga, atau yang baru yang benar harga dari mendapatkan pergi. Juga, dalam kasus terakhir, kita melihat rumah terbuka dikemas & beberapa perang penawaran (sisa dari era yang berbeda).

2. aktivitas pasar mewah menguat pada DISKON

Diskon di New York mendapatkan penawaran ditutup dan pada bulan Januari kita melihat daftar median diskon 6,4% (tingkat tinggi untuk New York) yang menunjukkan Penjual telah menyerah dan transaksi tidak mendapatkan dilakukan. Sementara peningkatan tertinggi dalam aktivitas penjualan telah untuk unit di bawah $3.000.000, kita telah melihat beberapa perbaikan pada akhir tinggi juga. 

Misalnya, laporan olshan mencatat: "dua puluh kontrak ditandatangani pekan lalu di $4.000.000 dan di atas, ketiga minggu berturut-turut 20 atau lebih penjualan. Rerata harga-turun dari harga permintaan asli adalah 18%, Total yang miring oleh 2 penjualan teratas. "

"Hari rata di pasar adalah 803, Total yang ditinggikan karena setengah dari properti yang dijual oleh pengembang dan telah di pasar selama bertahun-tahun. Itu adalah total tertinggi laporan ini pernah tercatat sejak kami mulai melacak stat tertentu di 2012. "

Pembeli Taman Pusat: Jika Anda telah menonton billionaire Row dan Central Park pasar, peluang di luar sana. Sekarang mungkin waktu untuk melompat sebelum pasar berbalik. Misalnya, bagi seseorang yang bersedia tinggal di Trump International Hotel and Tower di Columbus Circle , satu dapat mengambil besar langsung tampilan Central Park 3 kamar tidur untuk $3.300 per kaki persegi (di bawah). DJT tidak akan menjadi Presiden selamanya dan bangunan ini akan bangkit kembali di beberapa titik. Selain itu, kami telah melihat diskon yang kuat di One57 dan Time Warner Building juga, meskipun lantai harga untuk langsung melihat Central Park di ini dan bangunan mewah ultra lainnya melayang-layang di sekitar $4.500 per kaki persegi. 

Manhattan harga real estat untuk 1 Central Park Barat

Perhatikan bahwa kami terus mendengar dari pembeli di segmen ini bahwa mereka mendengar lebih banyak persediaan yang datang di pasar. Sementara yang mungkin terjadi untuk lingkungan lain, tidak ada bangunan baru yang datang ke billionaire Row. Selain itu, tingkat persediaan di bawah $20.000.000 dengan pemandangan Central Park tidak terhalang terbatas, karena sebagian besar bangunan ini memiliki harga jual rerata $30 + juta. 

3. perkembangan baru vs Resales

New Developments harga 2-3 tahun yang lalu yang tertinggal di pasar dan alasan untuk itu adalah bahwa ada putuskan antara pengembang dan bank mereka dan investor. 

Apa yang kita katakan pembeli kami: ada ton peluang di pasar dijual kembali dengan properti harga di mana saja antara $1.100 per sq. ft untuk $1.800 per sq. ft 

Tentu saja, ada peluang di segmen pembangunan baru dan telah melihat diskon 15% di beberapa bangunan. Banyak dari mereka bangunan di mana Anda melihat dua digit diskon, namun, diluncurkan tahun lalu. Sebaliknya, kita telah melihat bangunan yang diluncurkan pada 2019 dengan harga yang mencerminkan pasar saat ini, menawarkan beberapa diskon dari harga meminta rendah, tapi masih mengambil banyak pembeli menutup biaya.

Pasar sangat sensitif harga dan dolar termotivasi. Sudah diketahui bahwa ada persediaan bayangan. Ini adalah unit yang diambil dari pasar dari Penjual yang tidak realistis, atau proyek pembangunan baru di lingkungan pinggiran.  Pembeli sangat cerdas hari ini dan tahu bagaimana spot nilai yang baik. Jika Anda membelinya dalam 5 tahun terakhir dan mencoba untuk menjualnya sekarang, Anda mungkin di bawah air atau di impas. Oleh karena itu, bersiaplah untuk perjalanan bergelombang. Gimmicks dan trik-ada banyak-tidak akan membuat properti mahal menjual.

Baru perkembangan Properti Dijual

Apartemen dijual terbaru di Manhattan

4. sewa naik 

Setelah beberapa kelembutan selama beberapa tahun terakhir, harga sewa naik secara signifikan tahun-ke-tahun. Dari Real Deal -sebagai pemburu apartemen mencoba untuk mencari tahu apa yang terjadi di bumi dengan biaya broker, mereka sekarang memiliki berita lain untuk memberi mereka jeda: sewa adalah 5 persen menjadi 6 persen lebih tinggi bulan lalu dari satu tahun sebelumnya di semua tiga borough ditutupi oleh laporan pasar Douglas Elliman.

5. Mortgage harga

Mortgage suku bunga telah jatuh sejak waktu yang sama tahun lalu dan sedang beristirahat dekat rekor terendah. 30 tahun hipotek tingkat tetap Clock di di 3,65%, sementara pasar saham dekat dengan rekor tinggi lebih dari 26.900. Sebagai perbandingan, selama 30 tahun terakhir, tingkat hipotek yang sama telah rata sekitar 6,25%. Dalam 10 tahun terakhir, hanya 2 kali bahwa tingkat telah lebih rendah pada bulan September 2016, dengan rendah 3,42%, dan pada November 2012, dengan rendah 3,32%.

Hal ini tidak mungkin tingkat dapat pergi jauh lebih rendah, karena kita sudah dekat terendah bersejarah. Kami, oleh karena itu merekomendasikan bahwa klien kami Refinance sekarang atau membiayai pembelian properti baru mereka untuk mengambil keuntungan dari ini artifisial rendah tingkat hipotek fenomena sebelum terlambat. 

5. coronavirus dan pembeli asing 

Sementara itu terlalu cepat untuk menentukan apa dampak dari ketakutan kesehatan mungkin memiliki pada pasar real estat, perlu dicatat bahwa New York pasar real estat telah berlabuh oleh pembeli domestik dan orang asing telah semua tapi absen. Pembeli Cina daratan telah absen di pasar NYC sejak 2016, Eropa telah absen karena mata uang mereka telah rendah selama beberapa tahun. Latin dan Brasil telah sebagian besar hilang sebagai mata uang mereka telah disonikasi.

Oleh karena itu, kita tidak mengharapkan hal ini negatif mempengaruhi pasar NYC dalam waktu dekat. Haruskah dolar jatuh dan ketakutan kesehatan mereda, pasar mungkin lepas landas. Akhirnya, beberapa negara Asia dapat melihat peluang investasi yang terbatas sementara pihak berwenang mencoba untuk membendung spread yang mengarah ke lebih banyak investasi di New York City, sebuah lokal bebas risiko. 

2020 Januari

Sebuah video update dari Urbandigs

Banyak klien telah bertanya apa yang sedang terjadi di pasar NYC, jadi saya ingin mengirimkan update cepat melalui video dari Noah di Urbandigs Booking.com. Dia telah melakukan pekerjaan yang besar dari penyulingan apa yang terjadi di Manhattan pasar real estat.

 
Takeaways utama video adalah:

 

  • Kebijakan didorong reset untuk pasar Manhattan di 2019
    • Federal TJCA hukum pajak perubahan dimulai pada 2018 yang terbatas SALT deduksi untuk $10.000 membuatnya lebih mahal bagi pemilik rumah utama (bukan investor).
    • Rumah pajak meningkat pada Juli 1, 2019 ke skala geser yang terpengaruh waktu pembelian seluruh 2019.
  • Pasar telah menstabilkan: penjualan dimoderasi, kontrak ditandatangani ditingkatkan, dan pertumbuhan pasokan melambat.
  • Pending penjualan sampai 7%
  • Bawah pasar terjadi di Q4 2018
  • "Hit sudah terjadi", sehingga mungkin waktu yang baik untuk membeli sekarang.
 
 
Apakah Anda di pasar untuk membeli di NYC di 2020?  Jika demikian, biarkan aku tahu apa ukuran properti Anda mempertimbangkan dan saya akan mengirimkan pilihan kecil yang terbaik membeli kita melihat untuk dijual sekarang. Kuartal ke-4 telah melihat beberapa harga di 2014/2015 tingkat. Kami tidak berharap pasar memburuk lebih lanjut, terutama sekarang bahwa perubahan pajak telah dipanggang ke pasar baru.
 

Untuk sementara waktu sekarang, kami telah memberitahu klien kami bahwa bagian bawah pasar, dalam hal aktivitas, adalah sekitar Nov & Desember 2018. Angka pada bulan November dan Desember 2019 menegaskan pandangan kami, karena kontrak ditandatangani meningkat di dua digit dibandingkan dengan sebulan yang sama tahun lalu. Karena cuaca di NYC, kami memiliki beberapa musim penjualan yang berbeda, jadi kita selalu perlu melihat ke bulan tahun sebelumnya atau kuartal untuk melihat bagaimana kita lakukan. [Menjelang akhir video Digs Urban, ia menegaskan apa yang kita telah memberitahu klien kami dengan membandingkan Pending Sales].

Angka untuk 2019 yang membingungkan karena kenaikan pajak rumah diumumkan pada bulan April untuk pembelian setelah 30 Juni 2019. Ini membawa maju sejumlah besar dolar tinggi penjualan ke Q2 yang akan secara alami ditutup di Q3. Hal ini membuat Q3 2019 terlihat mengerikan, dibandingkan, tetapi ketika membandingkan Q3 gabungan dan Q4 di 2019 untuk periode yang sama di 2018, volume penjualan turun hanya 4%.

Buruk pers dari sebuah bencana Q3 2019, bagaimanapun, menghasilkan Penjual (termasuk pengembang) menawarkan diskon yang lebih tinggi. Hal ini, pada gilirannya, telah menghasilkan peningkatan dalam transaksi, baik di pasar penjualan kembali dan pasar pengembangan baru.

Kami sangat percaya bahwa koreksi pasar di Manhattan adalah murni kebijakan reset didorong dalam harga yang disebabkan oleh $10K SALT Cap. Robert Schiller memperkirakan bahwa properti NYC kehilangan 11% nilai karena hukum pajak baru ini. Pers membahas masalah pasokan juga, tetapi kita tidak selalu melihat kelebihan pasokan di lingkungan yang paling utama. Tentu saja, ada kelebihan pasokan "C" lingkungan seperti Financial District Dan Lower East Side , tetapi UWS Perdana, UES, Greenwich Village , Tribeca , tidak ada. Bahwa menjadi kata, pengembang dan penjual menawarkan beberapa diskon yang baik untuk memindahkan produk mengetahui orang cenderung nyata utama dan tidak fokus pada rincian.

Aktivitas kontrak adalah indikator utama penetapan harga. Jika kita terus melihat peningkatan digit ganda dalam kontrak ditandatangani, kami berharap bahwa harga akan naik dan diskon ini akan menyusut.

Permintaan pilihan properti NYC

2019 Desember

Tanda terang untuk kondominium NYC pada bulan November

Rerata, pembeli menerima diskon 5,7% dari harga permintaan terakhir ke harga jual final pada bulan November 2019. Diskon itu adalah yang terbesar di lebih dari 8 tahun!  Itu menyebar cukup besar untuk NYC dan kesempatan besar bagi pembeli.

Smart pembeli telah mengambil pemberitahuan dari diskon yang tersedia di pasar dan, sebagai hasilnya, aktivitas kontrak kondominium naik 15% versus November 2018. Sebuah tanda terang setelah tahun hiruk-pikuk untuk NYC real estat (yaitu, SALT topi, perubahan pajak Mansion dan WeWork).

 

Peluang di 35 Hudson Yards -sampai dengan 30% diskon pada beberapa unit

Grup terkait memerlukan unit 5-7 lain untuk rencana Penawaran 35 Hudson Yards untuk menjadi efektif (mereka perlu 15% dijual sebelum orang dapat bergerak), sehingga mereka menawarkan beberapa diskon curam pada beberapa unit untuk waktu yang singkat.

Dengan diskon diterapkan, harga per kaki persegi untuk unit ini, yang dimulai di lantai 57, adalah antara $2.250 dan $2.400 per kaki persegi! Cukup murah untuk apa yang mereka memberikan. 35 Hudson Yards memiliki empat musim-gaya selesai yang merupakan beberapa yang terbaik yang kita lihat di Manhattan.

Orang asing yang ramah dengan layanan hotel (a la carte) dari flagship Equinox Hotel di dasar bangunan, penduduk 35 Hudson Yards akan mengalami lima star Hidup.  

35 Hudson Yards Apartments

Jika Anda tidak tertarik, Apakah Anda tahu siapa saja yang mungkin? Anda tidak melihat ini setiap hari di NYC, dan terutama dengan kelompok terkait.

Marilah kita tahu jika Anda ingin mempelajari lebih lanjut tentang insentif harga ini di Hudson Yards . Kami akan senang untuk berbagi gambar dan video Wisata dari masing-masing unit.

 

The Park Loggia Di 15 West 61 Street

Seperti yang diprediksi oleh kami, 15 West 61 Street terus menjadi yang terbaik penjualan pembangunan baru di Manhattan. Hanya 6 bulan Taman Loggia terjual lebih dari 65 unit sebagai off 1 Desember.

Dan mengapa? Lokasi, lokasi , lokasi!

The Park Loggia Columbus Circle

  • Di sudut Broadway dan West 61st Street, hanya satu blok di Utara Columbus Circle , menara 32 lantai ini akan membawa apartemen 172 ke Upper West Side .
  • Ini adalah pertama harga terjangkau pembangunan kondominium bangunan baru yang dibangun di wilayah Columbus lingkaran di lebih dari 15 + tahun
  • Harga untuk pasar hari ini, bukan puncak pasar 3 tahun yang lalu. 
  • Ada kurangnya konstan yang ada & pilihan pembangunan baru di permata khusus ini dari sebuah lingkungan di UWS

 

Lantern House meluncurkan penjualan di West Chelsea

Setelah 3 minggu di pasar, The Lantern House menandatangani banyak kontrak. Tidak diragukan lagi harga dan lokasi telah tertarik pembeli. Meatpacking District dan West Village hanya 4 blok Selatan. Tje Hudson Yards 10 blok Utara, tembakan lurus ke kesepuluh Avenue atau di sepanjang High Line. Daerah di sekitar High Line sekarang sepenuhnya dibangun, jadi kita tidak akan melihat lebih banyak bangunan di sini. Ini adalah apa yang.... Dan West Chelsea sekarang salah satu lingkungan yang paling mahal di Manhattan.

Itulah mengapa menyegarkan untuk melihat harga entry level yang baik di Lantern House. Ini adalah satu-satunya pembangunan baru di High Line yang memiliki 1 kamar tidur di bawah $2.000.000 (dengan sangat sedikit serendah $1.450.000 dan 2 kamar tidur di bawah $3.000.000 (dengan sangat sedikit serendah $2.400.000). Tentu saja, jika Anda ingin pemandangan sungai, Manhattan harga real estat lebih tinggi, tapi masih tidak pada tingkat gila seperti tetangganya XI.

Rumah lentera West Chelsea

Terkait kebutuhan untuk menjual 15% atau 28 unit sebelum mereka dapat menyatakan rencana Penawaran efektif dan mulai penutupan. Penutupan diantisipasi untuk September 2020. Pengembang selalu yang paling termotivasi ketika menjual 15% pertama dari unit, sehingga mereka dapat pindah ke penutupan lebih cepat. Ini adalah waktu terbaik untuk mendapatkan kesepakatan terbaik. Setelah rencana Penawaran efektif, pengembang akan menaikkan harga. 
 
 
 

New York City sektor teknologi di Fire

Dalam beberapa minggu terakhir, NYC telah dipadatkan posisinya sebagai pusat teknologi yang paling penting kedua di dunia dengan sewa besar-besaran masuk dan sekitar Hudson Yards Lingkungan. Perusahaan teknologi berjuang untuk utama Manhattan real estat untuk menarik kota besar dan berpendidikan kolam bakat. Sinergi dengan industri terkait membuat NYC pilihan yang tepat untuk raksasa Tech ini. 

Baca selengkapnya

2019 Oktober pukul

Jangan percaya semua yang Anda baca

Manhattan Condo harga pasar perlambatan

Headline sensasional ini menjual banyak Surat Kabar dan klik, tetapi tidak melayani pembaca mereka mengatakan kepada mereka apa yang sebenarnya terjadi pada harga real estat Manhattan

Ya, kuartal ke-3 aktivitas penjualan dan harga adalah cara turun, tapi itu sebenarnya karena pembeli bergegas untuk membawa penjualan maju ke 2nd Quarter untuk menghindari peningkatan pajak rumah. Polos dan sederhana. 

Apakah pajak ini? Pada tanggal 1 Juli 2019, rumah pajak, pajak NY dibayar oleh pembeli pada penutupan, bangkit dari Flat 1% untuk properti $1.000.000 dan lebih ke persentase skala geser mulai dari 1,25% untuk 3,9% untuk properti yang paling mahal.  

Sementara tidak booming, pasar real estat Manhattan tidak cukup seburuk seperti yang dijelaskan dalam judul ini. 

  • Sebuah indikator utama, kontrak ditandatangani, menurun hanya 2% di kuartal dibandingkan dengan tahun lalu. Jauh dari pertumpahan darah! 
  • Lingkungan yang paling utama tidak memiliki pengembangan baru berlebih, meskipun telah ada overbuilding di beberapa segmen-segmen super dan ultra-mewah. Seperti yang telah kita catat sebelumnya, telah ada overbuilding di pinggiran lingkungan seperti Financial District , Lower East Side , dan Far Upper West Side , misalnya. Baca lebih lanjut tentang ini.

Selain Rekam rendah Mortgage Rates dan tru's détente dengan Cina (seperti hari ini), sebagai NY Post catatan, ada "alasan untuk menghibur" jika Anda seorang pembeli.

Mengetahui bahwa judul ini akan tetap di dalam pikiran pembeli untuk kuartal atau lebih lama, beberapa pengembang proyek yang baru dirilis secara signifikan menjatuhkan harga hanya dalam seminggu terakhir. Terutama, dua yang favorit kami UES perkembangan baru (Hayworth dan Beckford) menjatuhkan harga 8-11% pada dalam beberapa hari terakhir. Lihat lebih lanjut tentang mereka di bawah ini:

Jelas bahwa pasar real estat Manhattan telah melalui reset. Hal ini disebabkan oleh hukum pajak 2018 yang membuat memiliki rumah utama di New York lebih mahal. Sekarang bahwa pasar telah me-reset, kita merasa bahwa ada peluang untuk investor jangka panjang.

Suku bunga rendah secara artifisial dan tampaknya langkah positif yang dibuat terhadap perang Dagang Trump, seperti yang telah kami perkirakan. Tidak mungkin untuk waktu bagian bawah pasar, tapi kami pikir kita melewati yang terburuk.

 

New Developments ' harga Cuts

The Beckford House and Tower, baru saja menerima penyesuaian harga yang signifikan 2 + minggu setelah soft launch-nya. Terima kasih kepada media, aku yakin! 

Seperti yang kita catat di newsletter September 21, kami menganggap proyek ini sebagai salah satu perkembangan baru terbaik di New York. Sekarang, dengan diskon 8-11% dari harga peluncuran awal mereka, itu bahkan kesepakatan menjaditter sekarang. Kualitas bangunan dan finishing yang sebanding dengan 135 East 79 Jalan & 20 East End Avenue . Dan, kami mengharapkan harga sewa yang serupa untuk Beckford, lebih dari $100 per kaki persegi per tahun ketika dikirim (di musim semi 2020 untuk Beckford House dan di musim semi 2021 untuk Beckford Tower). 

Beckford House UES

Permintaan harga & floorplans untuk The Beckford House & Tower

 

The Hayworth , proyek UES lain yang diluncurkan selama musim panas, hanya mengurangi harga mereka hari ini. Sebagai contoh, apartemen 8A baru saja mendapat potongan harga 11%. Dengan pengurangan ini, 8A adalah $2.101 per sq. ft, harga yang luar biasa untuk kaliber produk ini. The Hayworth adalah sebuah bangunan butik dengan hanya 61 unit terletak di sudut Lexington dan 86 Street dan di seberang The Lucida . Ini akan menjadi salah satu bangunan kondominium terbaik di UES ketika selesai di musim semi 2020. 

The Hayworth

Permintaan harga & floorplans untuk The Hayworth

 

Pasar penjualan kembali

Banyak Penjual akhirnya datang untuk berdamai dengan pasar yang mengakibatkan pemotongan harga yang signifikan. Dalam beberapa kasus, kita melihat kembali ke 2014/2015 harga untuk unit penjualan kembali. Tidak dalam semua kasus, tapi pasti untuk beberapa. Properti yang tidak harga untuk pasar saat ini, bagaimanapun, akan meraham di pasar. Mereka yang baik harga telah menjual.

Dengan penguatan pasar sewa dan penurunan harga real estat, hasil yang cukup baik, mengingat hasil di seluruh dunia yang mengompresi karena tingkat negatif.

Baru perkembangan Properti Dijual

Apartemen dijual terbaru di Manhattan

2019 Mei

Manhattan Condo Market Perbarui

Mereka yang mencoba untuk waktu dasar yang mutlak dari setiap pasar (real estat atau pasar saham) akan menemukannya di samping mustahil, tapi kadang-terkadang ada tanda yang jelas...

Sebuah peningkatan yang signifikan dalam kegiatan penjualan pada bulan April menunjukkan bagian bawah mungkin telah berlalu!

Apa yang sebenarnya terjadi

Kontrak April ditandatangani di Manhattan naik dengan dua digit dibandingkan dengan Maret lalu (naik 15,6%) dan waktu yang sama tahun lalu (naik 11,6%), menurut Digs perkotaan. Kontrak yang ditandatangani adalah indikator utama di setiap pasar real estat. Peningkatan yang signifikan dalam jumlah kontrak yang ditandatangani biasanya mendahului pergerakan harga positif. Kita akan mengawasi nomor ini saat kita bergerak maju dalam 2019, tapi tunas hijau ini adalah pertanda yang sangat baik bahwa pasar menstabilkan dan bahkan mulai berbalik. Sangat menyambut berita setelah mengecewakan kuartal pertama.

Hukum pajak baru yang disahkan pada bulan Desember 2017 benar-benar tersedot kehidupan dari pasar Manhattan selama setahun terakhir. Tapi, sekarang orang memiliki pemahaman yang lebih baik dari mempengaruhi setelah pengajuan mereka 2018 pajak (karena 15 April) beberapa ketidakpastian yang telah menghilang. Jika Anda ingat, hukum capped di $10K jumlah pendapatan negara dan pajak lokal (yaitu, pajak properti) ( SALT ) bahwa pemilik rumah utama dapat memotong dari Pajak Federal mereka kembali, jumlah miniscule untuk pemilik rumah utama New York.  Ini adalah kejutan total untuk kebanyakan New York dan tertangkap banyak dari penjaga. Tapi, sementara SALT topi tidak menyedot kehidupan keluar dari pasar karena ketidakpastian, itu kurang berdampak pada akhir tinggi pasar karena offset dalam bentuk tarif pajak yang lebih rendah, AMT yang lebih tinggi ambang batas dan celah lainnya.

Dengan perubahan pajak di belakang kami dan kutu di aktivitas penjualan, kami pikir 2019 adalah waktu yang tepat untuk membeli sebuah kondominium di Manhattan.  Pertimbangkan hal berikut dalam laporan ini dari Douglas Elliman:

 

  • Lambat penjualan di 2018 telah menyebabkan Penjual untuk menyesuaikan harapan mereka ke tingkat yang lebih rendah. Nomor yang disediakan oleh Jonathan Miller Samuel.
  • Pembeli sekarang memiliki lebih banyak pilihan untuk dipilih, karena persediaan telah dibangun dari volume penjualan yang lebih lambat. Hal ini juga menempatkan tekanan ke bawah pada harga.
  • Suku bunga Mortgage telah menurun 40 basis poin (hampir 1/2 titik) sejak bulan Mei lalu, membuat lingkungan pembiayaan sangat menarik.
  • PDB 3,2% pada Q1 2019 dan pertumbuhan pekerjaan pembunuh (tingkat pengangguran terendah sejak 1969), sementara data inflasi dibisukan, menjaga suku bunga pada tingkat yang wajar untuk membantu pemulihan bahan bakar.

Dengan harga yang lebih rendah, disesuaikan harapan Penjual, baru-baru ini memotong TARIF, kepastian tentang dampak perubahan pajak dan tanda terbaru dari NYC booming dan ekonomi AS, membeli sekarang sangat menarik.  Kami berharap untuk melihat kembali pada Q1 2019 sebagai dasar absolut siklus pasar ini.

 

Feature blog:

"9 Tips untuk membeli real estat Mewah di New York"

2019 Februari

Ini adalah pembeli ' pasar di New York City

Hari ini, kita merasa bahwa saat ini pasar perumahan Manhattan adalah sekali dalam dekade atau mungkin sekali dalam generasi peluang investasi. Di Q4 2018, Manhattan berkembang menjadi pasar pembeli yang diucapkan, karena persediaan naik, penjualan melambat dan median yang meminta harga menurun. Ada pasokan baru yang signifikan datang online tahun ini pada saat masih belum terjual unit pembangunan baru dari masa lalu 2 tahun. Pasar telah lemah dan penjual sangat negotiable. Pada saat yang sama, perekonomian New York City sangat kuat. Kami percaya bahwa kombinasi faktor ini menjadikannya waktu yang tepat untuk membuat investasi jangka panjang-menyiapkan 2019 sebagai waktu yang tepat untuk membeli.

Ini adalah kesempatan yang sangat langka. Selama 20 + tahun terakhir, Manhattan telah berada di pasar pembeli hanya dua kali: di 2001 tepat setelah 9/11, yang berlangsung hanya enam bulan, dan di 2008-2009 setelah Lehman Brothers runtuh memicu krisis kredit yang berlangsung satu tahun. Pasar pembeli saat ini dimulai pada akhir 2015, tetapi hanya di segmen ultra-mewah, Sliver kecil dari pasar. Sejak itu, bagaimanapun, pasar pembeli telah melebar. Pertama ke segmen mewah di 2016 dan 2017 dan sekarang untuk semua segmen persediaan, terutama di 2018 setelah yang tidak menguntungkan baru hukum pajak Federal diberlakukan (dibahas panjang lebar di update sebelumnya kami) yang mendorong banyak pembeli ke sela.

Seperti yang dapat Anda lihat dari tabel di bawah ini dari senyawa, jika Anda membeli Manhattan real estat pada waktu yang tepat (yaitu selama pasar pembeli), hadiah dapat berlimpah:

 

Manhattan Condo Market Berita

Adapun rincian tentang bagaimana kuartal ke-4 2018 dilakukan:

  • Q4 2018 kontrak ditandatangani turun 3% pada kuartal yang sama tahun lalu, tingkat terendah sejak 2012. The 3% penurunan, bagaimanapun, adalah dikaitkan dengan 19% besar penurunan kontrak ditandatangani untuk kondominium, diimbangi oleh peningkatan besar dalam kontrak ditandatangani untuk Coops.
  • Harga kontrak turun di semua jenis persediaan. Aktivitas kontrak lebih mewakili kesehatan dari pasar saat ini dari data penjualan tertutup, yang sering termasuk kontrak warisan masuk pada suatu waktu tidak selalu mewakili kondisi pasar saat ini.
  • Dalam hal penjualan tertutup, harga penjualan median kondominium telah jatuh oleh 8,1% menjadi $1.480.000, yang terendah sudah dalam beberapa tahun.
  • Jumlah kondominium yang dijual pada kuartal keempat jatuh dari kuartal ketiga sebesar 22,7% dan 13,0% dari tahun ke tahun, yang berarti bahwa volume penjualan lebih lambat daripada yang telah mereka lakukan dalam waktu yang sangat lama.
  • Harga penjualan median per kaki persegi naik, tetapi peningkatan itu miring oleh penutupan dolar yang sangat besar di dua ultra-bangunan mewah yang mulai penutupan, 520 Park Avenue Dan 220 Central Park Selatan.

Nah, apa artinya semua ini? 

  • Ada jendela kesempatan untuk membeli sekarang.
  • Pembeli memiliki daya belanja lebih dari sebelumnya.
  • Pembeli juga memiliki lebih banyak pilihan dari yang untuk memilih.
  • Pengembang telah mendapatkan lebih kreatif dengan menawarkan insentif baru, sementara Penjual individu secara signifikan negosiasi pada harga.
  • Pembeli memiliki leverage dalam menuntut hal yang dua tahun yang lalu adalah Deal Breaker untuk Penjual, seperti memungkinkan Mortgage kontinjensi atau meliputi transfer pajak dan biaya umum.

Perlu diingat bahwa kesempatan langka ini terjadi pada saat yang sama ekonomi NYC booming dan dalam posisi untuk terus tumbuh dan berkembang di tahun yang akan datang (yaitu Google West Soho ekspansi, Hudson Yards Bulan Maret 2019, dsb.).

Sementara transaksi yang terjadi, banyak pembeli potensial sedang duduk di pinggir lapangan dalam mode tunggu-dan-lihat. Hati kita kepada mereka adalah bahwa tidak mungkin untuk waktu bagian bawah pasar apapun. Seringkali, pembeli akan menunggu terlalu lama, lewatkan celupkan dan kehilangan leverage mereka. Suku bunga telah datang dari tertinggi mereka 2018, sehingga waktu yang baik untuk memasuki atau penyewa pasar, sebelum mereka mulai naik lagi.

2018 Oktober pukul

Mengapa sekarang adalah waktu yang tepat untuk berinvestasi di pasar kondominium Manhattan

Warren Buffett mengatakan yang terbaik, "harga adalah apa yang Anda bayar, nilai adalah apa yang Anda dapatkan... Adalah bijaksana untuk menjadi takut ketika orang lain serakah dan serakah ketika orang lain takut. "

Beberapa laporan baru-baru ini di real estat di New York City telah membuat beberapa orang takut. Ketika kita melihat gambar yang luas dan statistik secara keseluruhan dalam laporan itu cukup jelas mengapa orang yang takut, namun, seseorang harus menggali lebih dalam memahami seluruh cerita.

Manhattan kondominium pembeli tetap berhati-hati di kuartal 3 2018 karena keprihatinan atas hukum pajak baru (FN1) dilaksanakan pada akhir 2017, meskipun perekonomian yang sangat kuat, memecahkan rekor pasar saham, dan masih relatif rendah, meskipun cepat meningkat, suku bunga.

Manhattan real estat jarang di pasar pembeli, jadi jika Anda tertarik pada investasi jangka panjang yang aman, sekarang mungkin waktu untuk membeli. Ini tidak akan menjadi acara yang berkepanjangan atau diulang dalam waktu dekat. Bahkan, selama Q3, akhir tinggi pasar (> $5M), yang mulai koreksi di 2016, mulai bangkit kembali agak, seperti yang dibahas di bawah ini.

 

Headline Jangan katakan Whole Story

Sementara headline tentang kuartal telah mengenai, mereka tidak menceritakan seluruh cerita. Kita perlu melihat apa yang terjadi hari ini di pasar dan tidak 1, 2 atau 8 perempat yang lalu, yang adalah apa yang biasanya laporan pasar triwulanan fokus pada. Jika Anda melihat jumlah kontrak yang ditandatangani di kuartal, indikator utama, kuartal ini kira-kira sama dengan kuartal yang sama tahun lalu.

  • Kontrak yang ditandatangani di Manhattan menunjukkan penurunan 1% pada jumlah yang ditandatangani di Q3 2017.

  • Segmen berkinerja terbaik dalam hal kontrak ditandatangani adalah $5M-$ 10M (yang melihat 30% peningkatan kontrak ditandatangani terutama didorong oleh penjualan pada dua pembangunan baru, The Belnord dan 100 E 53rd).

  • Segmen terbaik kedua adalah untuk harga rumah di $10M +, yang melihat 10% peningkatan aktivitas.

  • Meskipun kita tidak akan tahu apa unit berada di bawah kontrak untuk, harga unit ini akan akhirnya diperdagangkan pada sampai mereka menutup dan direkam, yang bisa berbulan-bulan dari sekarang, bouncing kembali dalam kegiatan dari tidur berkepanjangan adalah meyakinkan. Pasti, diskon memainkan peran dalam penjualan ini.

Tertutup penjualan di 3rd Quarter 2018, bagaimanapun, menunjukkan gambar yang berbeda. Ketika melihat penjualan tertutup, Anda hanya menilai unit yang ditutup di kuartal, terlepas dari ketika kontrak ditandatangani. Dalam kasus pembangunan baru, yang bisa saja 3 tahun yang lalu dalam beberapa kasus. Oleh karena itu, Info penjualan tertutup dapat agak tanggal, meskipun masih informasi yang baik untuk menangkap tren.

  • Keseluruhan penutupan di Manhattan jatuh 8% (meskipun sampai 5% lebih Q2 2018)
  • Pembangunan baru ditutup penjualan mabuk, dengan setetes 37%. Hal ini menyebabkan beberapa pengembang untuk secara signifikan diskon harga pembangunan baru pada mereka bangunan yang terlalu mahal untuk memulai dengan atau di luar yang paling utama dalam permintaan lingkungan. Core Group melaporkan rata-rata diskon pembangunan baru di dekat rekor 14% di kuartal, naik dari 8% tahun lalu.
  • Pembeli didorong jauh dari harga tinggi pembangunan baru berubah menjadi kondominium dijual kembali, yang meningkat 2%, sementara penjualan ditutup kandang menurun 8%.
  • Persediaan di kuartal tumbuh secara signifikan, pada 13%, yang akan menghasilkan waktu pemasaran masa depan yang lebih lama.
  • Persediaan koperasi dijual kembali paling banyak di 26%, sementara dijual kembali kondominium persediaan naik 4%. Inventarisasi pembangunan baru turun 5%.
  • Rerata harga sebuah kondominium adalah $2.660.000, turun 2,3%. Harga rata per kaki persegi untuk dijual kembali kondominium unit menurun 5%.  
  • Harga rerata pembangunan baru adalah $4.330.000 sementara harga pengembangan baru per kaki persegi naik 4%.
  • Harga rata per kaki persegi untuk pasar mewah (atas 10% dari penjualan) naik 2,7% dan ambang masuk mewah jatuh ke $3.850.000.

 

NYC Real Estat Berita | Laporan pasar Manhattan
Kredit foto: 111 Murray

Lingkungan makro

  • Dow dan NASDAQ naik tinggi. Mengambil keuntungan mungkin juga membuat harga turun tetapi, terlepas dari pembicaraan tentang perang perdagangan internasional, saham yang tinggi, dan keuntungan-mengambil terlihat sangat menarik.
  • Tingkat pengangguran turun, dan, secara statistik, Amerika Serikat memiliki pekerjaan penuh. Pekerjaan penuh mendorong pengeluaran. Pengeluaran konsumen menghasilkan lebih banyak keuntungan bagi pemegang saham.
  • Deregulasi adalah dalam ayunan penuh, sehingga pengembangan bisnis sangat mungkin untuk melanjutkan drive ke atas.
  • Tidak ada gelembung kredit, tetapi Ketua Fed mengatakan suku bunga akan naik secara bertahap melalui 2019. Suku bunga yang lebih tinggi mendorong pembeli untuk mengambil hipotek tingkat tetap lebih cepat daripada nanti.
  • Tingkat pertumbuhan yang tinggi di seluruh perekonomian cenderung membuat orang bertanya-tanya berapa lama semua akan berlangsung, begitu banyak menahan pembelian besar. Ekonom, hari ini, mengatakan tidak ada kredit gelembung di cakrawala, sehingga konsumen-driven ekonomi terlihat suara.

 

Mengapa kami yakin di pasar NYC

Untuk jumlah itu, kita merasa bahwa ini adalah pembeli cukup baik ' pasar untuk berada di, terutama dibandingkan dengan 2008.

  • Dengan Penjual akhirnya negosiasi, pembeli sekarang memiliki kekuasaan
  • Bunga relatif rendah historis
  • Perekonomian sedang booming
  • Deregulasi sedang dalam ayunan penuh
  • Pengangguran terendah dalam 69 tahun
  • New York City memiliki tingkat pekerjaan tertinggi dalam 50 tahun dan industri NYC sekarang baik diversifikasi di luar hanya keuangan
  • Tidak ada kredit Bubble seperti 2008; Bank memiliki persyaratan yang sulit dan melakukan due diligence
  • Keuntungan perusahaan tidak pernah lebih tinggi, terutama dengan tingkat rendah baru 21%
  • Overbuilding di pasar perkotaan umumnya diserap dengan cepat

Pengeboran turun ke angka rinci menunjukkan New York City real estat pasar kuat. Kebanyakan orang akan membaca laporan yang luas, tetapi pembeli cerdik akan mendengarkan spesialis real estat. Untuk parafrase Warren Buffett mengatakan ketika orang lain takut ini mungkin hanya waktu yang tepat untuk membeli di NYC.

2018 Mei

Baru US hukum pajak efek di Manhattan 

Hukum pajak AS baru, dilaksanakan pada tanggal 1 Januari 2018, telah menciptakan banyak kebisingan di media. Jika Anda melihat baik cetak, namun, hukum akan menjadi anugerah bagi perusahaan dan real estat investor, termasuk pembeli asing. Untuk pemilik rumah saat ini, terutama di Manhattan, itu sedikit lebih rumit.

Di Manhattan, ketidakpastian di sekitar efek akhir dari hukum baru, yang membatasi negara dan pengurangan pajak lokal dan mengurangi jumlah bunga dikurangkan di rumah utama dari $1.000.000 ke $750K, menciptakan pasar gelisah dan tercermin dalam laporan pasar Q1 terbaru, yang menunjukkan aktivitas Q1 turun 10%, menurut Corcoran. Kelemahan dalam volume ditemukan di titik harga, tetapi, terutama, dirasakan di High-End. Q2 aktivitas penjualan tampaknya akan pulih.

Untuk mengurangi efek negatif hukum pajak, Gubernur Cuomo telah melakukan upaya yang signifikan untuk mengubah peraturan pajak negara. Kami mengharapkan beberapa ketidakpastian untuk tetap berada di pasar, yang akan menempatkan pembeli di kursi pengemudi untuk beberapa bulan ke depan, setidaknya sampai perekonomian mulai memanas, produk sampingan yang diantisipasi dari reformasi pajak.

Perlu dicatat, bagaimanapun, bahwa banyak bangunan mewah di pusat kota lingkungan utama seperti NoHo, Soho, Tribeca , West Village dan besi, dan inti dari Upper West Side , misalnya, adalah faring cukup baik. Harga baik kondominium masih bergerak cepat, tertunda penjualan yang naik lebih dari bulan dan tahun, dan kami masih melihat 20% dari transaksi yang dibuat di atas meminta harga, bukan angka yang tidak signifikan.

2018 Maret

Manhattan House harga laporan 

Ekonomi AS dan New York City, khususnya, telah mengalami kinerja ekonomi yang kuat pada awal 2018.  

  • New York City pekerjaan meningkat menjadi semua-waktu tinggi 4.426.000 orang. NYC memperoleh 702K pekerjaan sejak 2009, sebuah 18,9% meningkat, yang merupakan kenaikan tertinggi sejak PD II dan jauh lebih tinggi daripada bangsa, yang menambahkan 11,5% pekerjaan baru. Teknologi, media, kesehatan dan bisnis yang terkait dengan pariwisata adalah industri yang mendorong paling banyak mempekerjakan selama 10 tahun terakhir.
  • Dow Jones rata telah meningkat 25% sejak satu tahun yang lalu, clocking di di 25.000. Dengan hampir semua perusahaan melaporkan untuk 2017, 75% dari perusahaan melaporkan bahwa keuntungan kuartal keempat mereka mengalahkan harapan.
  • Pekerjaan Februari naik 313.000, melebihi ekspektasi oleh 100.000, sedangkan tingkat pengangguran adalah rendah 4,1%.

Kami berharap untuk melihat lebih banyak efek positif dari reformasi pajak baru kemudian di tahun dan potensi tahap II reformasi pajak mengurangi modal keuntungan pajak.  Menantikan...

New York properti manajemen untuk investor dan kondominium pemilik

2017 Oktober pukul

Manhattan Market laporan

Terus ada kekuatan dan aktivitas di pasar inti Manhattan untuk kondominium. Rekam pasar ekuitas tinggi, pembiayaan murah dan mudah tersedia, dan kejelasan telah membantu mendorong pasar. Satu tahun yang lalu, ada ketidakpastian besar mengenai Pemilu AS, suku bunga prematur spiking dan semua orang terkejut oleh Brexit. Pilih statistik untuk Q3 2017:

  • Kontrak kondominium ditandatangani antara $1M-$ 3M meningkat 11% tahun-ke-tahun
  • Kontrak kondominium ditandatangani antara $3M-$ 5M meningkat 8% tahun-ke-tahun. 
  • Pasar kondominium ultra-mewah ($ 10M +), namun, terus menghadapi Headwinds, meskipun kuartal ini melihat 12% jumlah kontrak yang lebih tinggi ditandatangani > $10M.
  • Resales-$1.774 harga rata-rata PSF
  • Perkembangan baru-$2.320 harga rata-rata PSF
  • Luxury-$2.780 harga PSF, dengan tingkat entri harga untuk mewah (atas 10% dari penjualan) di $4.100.000.

2018 Februari

Bagaimana Apakah persediaan dijual kembali tingkat di Manhattan real estat pasar?

"Pembeli — koreksi harga sudah terjadi, dan selama setahun terakhir atau sehingga pasar yang lebih luas telah menunjukkan tanda stabilisasi dan normalisasi. Jika Anda memiliki kebutuhan nyata untuk membeli dan Anda menemukan properti yang tepat, memanfaatkan periode lambat ini untuk setiap leverage Anda bisa mendapatkan dalam negosiasi-Anda tidak pernah tahu kapan seorang penjual telah cukup, dan siap untuk memukul tawaran itu. "

Baca artikel lengkap di: medium.com

Kami setuju dengan Urban Digs. Pasar Manhattan RE sudah dikoreksi, terutama di segmen mewah, dan pembeli memiliki lebih banyak leverage sekarang daripada yang mereka lakukan daripada dari 2014-2016. Kami berharap leverage ini berlanjut pada 2018, sebagai kebingungan tentang perubahan pajak baru terjadi.  Kami telah menemukan, bagaimanapun, bahwa pasokan Jual kembali persediaan masih rendah. 

Kami telah melihat penjualan kembali persediaan tingkat pasokan di empat lingkungan utama yang populer dengan pembeli rumah utama kami dan investor: Tribeca Chelsea Upper East Side Dan Upper West Side . Kami melihat segmen $5-$10.000.000, segmen $2-$5.000.000 dan segmen $1-$2.000.000. 

Dari semua Manhattan real estat untuk dijual di $5-10.000.000 segmen, hanya ada 17 unit penjualan kembali untuk dijual di Tribeca , 8 penjualan kembali unit untuk dijual di Chelsea, 5 dijual kembali unit untuk dijual di Upper East Side , dan 4 unit penjualan kembali untuk dijual Upper West Side . Itu Total 34 unit penjualan kembali di empat lingkungan, yang mencakup banyak pulau Manhattan. 

Pergeseran pasar, dari semua Manhattan real estat untuk dijual di $2-5.000.000 segmen, hanya ada 22 unit penjualan kembali untuk dijual di Tribeca , 15 di Chelsea, 21 unit di Upper East Side , dan 32 unit di Upper West Side (termasuk Riverside). Itu hanya 90 unit yang tersedia di segmen $2-$5.000.000 di keempat lingkungan ini.  

Di pasar entry level, dari semua Manhattan real estat untuk dijual antara $1-$2.000.000, hanya ada 2 unit penjualan kembali tersedia di Tribeca , 11 unit penjualan kembali di Chelsea, 15 unit penjualan kembali Upper East Side dan 19 unit penjualan kembali di Upper West Side . Itu Total 47 dijual kembali unit yang tersedia untuk dijual di segmen $1-$2.000.000 di keempat lingkungan besar. 

Seperti penggalian perkotaan mencatat, memang benar bahwa Penjual lebih reseptif untuk negosiasi hari ini, terutama dibandingkan dengan 2014-2015, tetapi pasokan dijual kembali kondominium yang baik masih relatif rendah. Dan, pengembangan baru menjual pada premi yang tinggi. Ketika kita mulai mempersempit ke Manhattan terbaik real estat tersedia untuk dijual, dengan bangunan tertentu, eksposur, mereka yang tidak terlalu mahal, jumlah pilihan yang baik turun secara signifikan. Oleh karena itu, jika Anda adalah pembeli yang memiliki kebutuhan perumahan atau mencari investasi, menjaga cerita pasokan pendek ini dalam pikiran. 

Upper East Side 

NYC harga pasar real estat untuk Upper East Side

Upper West Side

NYC harga pasar real estat untuk Upper West Side

Chelsea

NYC harga pasar real estat untuk Chelsea

Tribeca

NYC harga pasar real estat untuk Tribeca

Tangga lagu milik UrbanDigs

2018 Januari

Pasar Manhattan update Q4 | 2017

Kuartal keempat dari 2017 pasar real estat di Manhattan adalah salah satu yang terbaik digambarkan sebagai stabil, dengan tiga terakhir dari empat perempat menunjukkan peningkatan aktivitas penjualan tertutup. 2017 adalah tahun yang jauh lebih baik daripada 2016, meskipun telah ada penurunan ditandai dalam jumlah kontrak yang ditandatangani pada kuartal-tahun ke tahun yang dapat terutama disebabkan faktor non-pasar seperti reformasi pajak dan iklim politik.

Ketika melihat lebih dekat pada jenis properti, bagaimanapun, kita melihat variasi yang signifikan. Co-Ops penjualan kembali segmen adalah yang paling aktif dengan ketiga kuartal berturut-turut pertumbuhan dalam penjualan. Kontrak yang ditandatangani untuk kondominium dijual kembali, namun, telah terluka oleh terus harga tinggi, dan pengembangan baru penjualan tertutup dihadapkan dengan penurunan 12% karena siklus saat ini dan waktu membangun pengembang. Dengan semua ini dalam pikiran, dan ketidakpastian seputar reformasi pajak baru, kita dapat menduga bahwa Manhattan real estat perlahan-lahan menjadi pasar pembeli.

Kondominium penjualan kembali

  • Harga rata per kaki persegi adalah $1.759, datar tahun ke tahun.
  • Jumlah penjualan di pasar ini turun 3% menjadi 929, yang terendah sejak Q4 dari 2011.
  • Hari di pasar adalah 116 hari, flat tahun ke tahun.
  • Persediaan menurun 4% menjadi 2.485 unit untuk dijual.

Ketidakpastian mengenai efek reformasi pajak yang dimainkan di Q4 di sektor kondominium dijual kembali, menyebabkan penurunan aktivitas penjualan dan harga datar. Untuk kedua tahun berturut-turut, pasar melakukan dan melihat penjualan paling sedikit sejak 2011. Persediaan unit yang tersedia jatuh sejalan dengan penurunan 3% di seluruh papan. Banyak yang menunjuk ke putuskan dalam harga, sebagai persediaan aktif dibeberkan dengan dua digit premi per kaki persegi jika dibandingkan dengan Q4 penjualan tertutup.

Penjualan kembali Co-Ops

  • Harga rerata Co-op adalah $1.260.000
  • Rerata harga per kaki persegi adalah $1.167, mewakili kenaikan 1% dibanding tahun lalu
  • Jumlah penjualan di pasar ini naik 4%, hingga 1.733 properti.
  • Hari di pasar adalah 88 hari, 5% penurunan selama tahun lalu.
  • Persediaan naik 15% menjadi 2.824 unit untuk dijual.

Penjualan kembali Co-Ops berakhir 2017 sebagai tahun terbaik penjualan produk real estat, terus mengungguli pilihan lain dengan meningkatkan penjualan untuk kuartal ketiga berturut-turut. Selain itu, permintaan yang tinggi untuk Co-op penjualan kembali menemukan panjang rerata dari sebuah properti yang tersisa di pasar menurun sebesar 5%. Dengan demikian, pasar merespon dengan meningkatkan persediaan yang tersedia sebesar 15%.

Pengembangan baru

  • Harga rerata dari sebuah kondominium pembangunan baru adalah $3.920.000.
  • Rerata harga per kaki persegi adalah $2.253, yang turun 17% dibandingkan tahun lalu, karena jumlah penutupan Super-mewah dan ultra-mewah menurun.
  • Jumlah penjualan di pasar ini turun 12%, dari 527 ke 463.
  • Persediaan tumbuh sebesar 30%, dengan unit 1.074 sekarang terdaftar untuk dijual.

Seperti yang diharapkan, angka pasar kondominium pengembangan baru cenderung meningkat atau menurun berdasarkan kemajuan konstruksi bangunan yang sedang berlangsung. Tidak ada bangunan baru mulai penutupan di kuartal 4th dan sejumlah perkembangan besar, seperti 125 Greenwich dan 91 Leonard meluncurkan penjualan, menyebabkan Inventory melambung sebesar 30%.

Mewah

  • Rerata harga apartemen NYC mewah adalah $7.240.000 di Q4.
  • Rerata harga per kaki persegi menurun 12% menjadi $2.625.
  • Ambang batas kemewahan adalah $3.882 M.

Segmen mewah ditentukan oleh penjualan tertutup atas 10% berdasarkan harga. Harga entry-level, atau "Threshold", turun sekitar $500.000, berakhir pada $3.882.000. Selain itu, harga rata turun sebesar 10%, dan harga per kaki persegi turun sebesar 12%. Tetes ini dapat dikaitkan dengan pergeseran dalam penutupan di kuartal dari ultra-mewah dan Super-mewah penutupan, seperti 432 Park, Greenwich Lane, dan 56 Leonard , pada akhir 2016, untuk bangunan mewah lebih sederhana di lokasi terpencil, seperti One West End dan 252 Timur 57th St Namun, kami telah melihat pasar yang lebih kompetitif dengan peningkatan persediaan, meninggalkan Penjual dengan sedikit pilihan lain daripada untuk menjatuhkan harga untuk memenuhi permintaan pelanggan. Ini merupakan potensi nyata bagi investor di segmen mewah, karena unit mewah ini rendah dan siap untuk bergerak.

Kesimpulannya, pasar Manhattan tetap stabil dan 2017 lebih sehat daripada 2016. Bahwa menjadi kata, pasar terus menunjukkan kecenderungan condong ke arah sisi pelanggan, atau dengan kata lain, menjadi "pembeli pasar". Peningkatan persediaan yang tersedia, proyek pembangunan baru, dan penurunan ambang kemewahan telah menciptakan pasar di mana pemilik dan pengembang cenderung untuk harga diskon untuk bersaing dengan berkurangnya penjualan. Karena ketidakpastian dengan reformasi pajak, 2018 akan menjadi tahun yang baik bagi pembeli, dan tidak begitu baik untuk Penjual. Bagi mereka yang berdiri di pinggir lapangan, mungkin waktu yang baik untuk memasuki pasar, sebelum efek positif dari reformasi pajak Trump tendangan.

 

Pencarian cepat Manhattan

Top 50 NYC penthouses dijual

Manhattan apartemen paling mahal dijual

Favorit kami baru konstruksi Apartemen dijual di Manhattan

 

November 2016

Bagaimana Presiden Trump akan mempengaruhi US Real Estate?

Tidak pernah sebelumnya telah Amerika telah New York City pengembang properti dan real estat broker (ya, dia memiliki lisensi broker NYC) duduk di Gedung Putih. Sementara banyak dari kita mungkin tidak setuju dengan perilaku Trump dan posisi kebijakan, satu hal yang pasti adalah bahwa Trump akan Pro-properti dan Pro-real estat.

Sementara beberapa mendalilkan bahwa Presiden Trump akan menjadi acara angsa hitam, daripada terjun, baik dolar AS dan pasar saham naik hari ini!

Jika Anda bertanya-tanya bagaimana kebijakan Presiden Trump mempengaruhi US Real Estate, di sini adalah wawasan tentang bagaimana Trump kemungkinan akan beroperasi sekali di kantor.

Apakah dia akan menggunakan real estat untuk Kickstart perekonomian?

Trump adalah pengembang properti dan real estat broker. Dia telah menggunakan real estat dirinya sebagai investasi sepanjang hidupnya dan telah mengatakan bahwa dia tertarik untuk meningkatkan kepemilikan rumah. Mengingat bahwa bisnis keluarganya adalah real estat, baik melalui perusahaannya sendiri, Trump organisasi, atau menantu laki-lakinya, Kushner Properties, kami berharap Trump untuk melanjutkan hubungan cinta dengan properti.

Apa yang akan terjadi pada tingkat hipotek?

Harga siap untuk tetap rendah untuk sementara waktu. "Mortgage Rates jatuh karena investor melihat hasil yang aman dalam sekuritas yang didukung hipotek AS, mencerminkan kepercayaan diri mereka dalam keamanan relatif dari pasar perumahan AS," tulis Trulia ekonom kepala Ralph McLaughlin dalam sebuah pernyataan hari setelah pemilu. "Selanjutnya, Fed kemungkinan akan menunda kenaikan suku bunga Desember karena gejolak ekonomi global. Kedua efek berarti menang jangka pendek bagi peminjam, dan kami akan cenderung melihat peningkatan hipotek Refinancing jika tingkat terus menurun.

Akankah Dia menurunkan pajak untuk investor real estat?

Republik mempertahankan kontrol atas DPR dan Senat. Akibatnya, Republik memiliki kontrol tak terkekang atas masa depan kebijakan pajak, yang berarti akan ada beberapa perubahan besar yang akan mempengaruhi pajak untuk real estat investor. Trump telah mengusulkan untuk:

  • Tarif pajak yang lebih rendah, dengan pajak capital gain pada tingkat atas 20%.
  • Menghilangkan pajak estat atau kematian
  • Kurangi pajak perusahaan dari 35% menjadi 15%

Dan sementara ia mungkin tidak mendapatkan semua yang dia inginkan dalam hal reformasi pajak, hukum pajak kami sudah matang untuk perubahan (baik Partai Republik dan Demokrat telah menyerukan hal ini), dan perubahan yang mungkin akan datang sebelum Agustus 2017 sebelum pemilu musim dimulai untuk 2018.

Mungkinkah menjadi lebih mudah untuk meminjam uang?

Mengurangi regulasi, salah satu keunggulan kampanyenya, akan memungkinkan bank untuk meningkatkan pinjaman, sesuatu yang telah sangat ditundukkan sejak 2008.  Cara lain bahwa Presiden Trump bisa membuat lebih mudah bagi konsumen untuk memiliki rumah sendiri adalah untuk premi yang lebih rendah untuk FHA loans atau memotong jaminan biaya untuk Fannie Mae atau Freddie Mac.

Bagaimana peraturan akan terpengaruh?

Sebagian besar platform Trump telah berpusat di sekitar deregulasi pasar keuangan untuk lebih sepenuhnya menghidupkan kembali, dan itu saja juga bisa memberikan dorongan untuk real estat. Ini adalah sesuatu yang Trump-dan Partai Republik secara keseluruhan-telah vokal tentang.

Trump telah mengusulkan untuk mengurangi regulasi perbankan dan peraturan gedung. Melonggarkan peraturan pada pinjaman dapat meningkatkan kepemilikan rumah dengan membuatnya lebih mudah bagi konsumen untuk mendapatkan pinjaman. Adapun peraturan gedung, pada pertemuan Asosiasi Realtor nasional, Trump memperkirakan bahwa 25% dari biaya untuk membangun sebuah rumah yang terkait dengan peraturan. Dia ingin mendapatkan bahwa turun ke 2%. Jika konstruksi terderegulasi, ini berarti rumah lebih terjangkau bagi konsumen.

Akan pengurangan bunga hipotek pergi?

Tidak! Tahun lalu, sebuah rencana pajak yang dibagikan Trump secara khusus dan secara eksplisit menyebutkan bahwa ia akan melestarikan bunga hipotek pengurangan.

Apakah dia akan melanjutkan program pertukaran 1031?

Trump, yang datang di bawah kritik besar untuk agresif menggunakan kode pajak untuk dilaporkan tidak membayar pajak federal, kemungkinan akan melestarikan 1031 kontroversial pertukaran bebas pajak, yang memungkinkan tuan tanah untuk menjual properti tanpa membayar pajak keuntungan modal jika mereka membajak hasil penjualan ke investasi real estat lainnya.  Ini 1031 pertukaran kebijakan program adalah salah satu landasan yang mendasari industri real estat dan Trump akan melestarikan kebijakan ini.

Bagaimana dengan Imigrasi?

Trump kebijakan imigrasi telah mengalami banyak perubahan sejak ia pertama kali mengumumkan pencalonannya, dan reformasi imigrasi tidak akan menjadi tagihan yang mudah untuk mendorong melalui Kongres atau Senat, jadi sulit untuk menentukan apakah ini akan mempengaruhi pasar real estat NYC untuk setiap tingkat besar.

Will Trump dapat melaksanakan semua posisi kampanyenya?

Bagi Anda yang merasa emosional tentang Trump menjadi Presiden setelah beberapa retorika keterlaluan dan perilaku, ingat bahwa Presiden AS tidak memiliki kekuatan tak terkendali. Pendiri kami tidak ingin kekuasaan untuk dikendalikan oleh hanya satu orang atau satu kelompok dengan kemungkinan berkelok-kelok di bawah pemerintahan diktator lain atau tiran. Oleh karena itu, pemerintah kita terbagi menjadi tiga cabang: cabang eksekutif, cabang legislatif, dan cabang peradilan. Inilah sebabnya mengapa banyak Trump lebih keterlaluan posisi kebijakan kampanye tidak akan menjadi kenyataan-baik mereka akan ditentang di cabang legislatif atau terbalik oleh cabang peradilan.

Tidak ada pertanyaan bahwa pemilihan ini sangat memecah belah. Tapi, sekarang bahwa pemilu sudah selesai, rakyat Amerika akan datang bersama-sama seperti yang kita selalu dilakukan. Seperti kata Obama dari Trump: "kita semua rooting untuk keberhasilannya".

 

Sign up untuk bulanan kami Manhattan Best Buys email

Sekali sebulan kami mengirim pilihan yang dikuratori terbaik saat ini membeli kepada klien kami. Pilihan ini termasuk Pied kecil-a-Terre dari harga dari serendah $600k, properti investasi dengan harga yang sangat baik per sq. ft, hanya diskon properti yang kami yakini adalah kesempatan yang baik dan perkembangan baru yang baru saja atau akan segera diluncurkan.