FAQs: membeli sebuah apartemen di NYC

 11. Apa yang harus saya cari ketika membeli apartemen NYC?

• Lokasi, Lokasi, Lokasi - Anda selalu dapat merenovasi apartemen, tetapi Anda tidak dapat memindahkannya. 
• Denah lantai dengan distribusi yang efisien
• Pemandangan
• Cahaya yang bagus-Selatan dan Barat adalah pilihan yang lebih baik di Manhattan
• Apartemen di sudut selalu menawarkan pemandangan yang diperluas
• Jika Anda membeli dijual kembali, cobalah untuk menghindari apartemen yang perlu renovasi karena mereka bisa sangat mahal di NYC

12. Bagaimana cara menemukan apartemen yang bagus di NYC?

Anda harus memiliki broker pembeli sendiri untuk membantu Anda menemukan sebuah apartemen. Beberapa dari kita memiliki tahun pengalaman dan tahu semua yang baik dan bangunan yang buruk. Memiliki broker yang berpengalaman tidak hanya akan menghemat banyak waktu, tetapi akhirnya akan menghemat uang Anda juga. Terkadang pembeli berpikir mereka mengambil pendekatan DIY, namun, membeli properti di NYC kemungkinan transaksi keuangan yang paling mahal dalam hidup mereka.  Ini bukan sesuatu yang harus dianggap enteng.  Ini bukan perangkat Apple terbaru!  Bagi mereka yang pergi rute DIY, ingat bahwa jika Anda berurusan langsung dengan Penjual broker, Anda akan harus memberikan hak Anda untuk representasi karena Anda akan berada dalam situasi agen ganda, yang secara inheren buruk bagi pembeli dan memungkinkan broker Penjual untuk melipatgandakan di komisi. 

Apartemen dijual terbaru di NYC

13. Apa keuntungan membeli konstruksi baru?

Membeli tidak pernah tinggal di apartemen memiliki keuntungan. Untuk satu, itu baru sehingga tidak akan ada noda, goresan, dll, dan karena itu, bergerak-in siap. Teknologi terbaru biasanya digunakan, sehingga Anda mungkin akan berakhir dengan lebih hemat energi apartemen. Karena itu baru, kemungkinan akan ada biaya pemeliharaan yang lebih rendah untuk sepuluh tahun pertama. Anda mungkin berakhir dalam membangun dengan fasilitas yang sangat terbaru juga. 

Konstruksi baru di NYC dijual

14. Apakah ada premi pembeli membayar untuk membeli konstruksi baru di NYC?

Kami memperkirakan premi untuk membeli pembangunan baru menjadi sekitar 25%-30%. Perkiraan ini didukung oleh perbedaan antara harga PSF pembangunan baru vs kondominium rata (atau $2.541 vs $1.923 di Q1 2020), sebuah 32% perbedaan.

Seperti kita berada di pasar pembeli, kita telah melihat beberapa pengembang mengurangi harga, mempersempit kesenjangan antara harga baru dan penjualan kembali. Ini berarti bahwa sekarang mungkin waktu yang baik untuk membeli konstruksi baru, sebagai premi untuk baru tren lebih rendah (dan tidak akan mungkin berlangsung selama beberapa saat).

15. adalah premi untuk kondominium konstruksi baru layak?

Ini sangat tergantung pada proyek pembangunan baru. Ini dalam beberapa cara analog dengan membeli mobil baru. Perbedaan teknologi selama 3 tahun dalam membeli mobil bisa menjadi besar. 

Selama beberapa tahun terakhir kita telah melihat perbaikan besar untuk sistem HVAC, dengan diffusers bukannya di-dinding unit diri. Juga beberapa bangunan sekarang memiliki sistem pemurnian udara dan air yang tidak ada beberapa tahun yang lalu. Akhirnya, banyak bangunan baru memiliki sertifikasi LEED dan fokus pada keberlanjutan. Oleh karena itu, untuk beberapa, premi mungkin sangat layak. 

16. apa artinya jika sebuah apartemen dalam kontrak?

Sebuah apartemen berjalan "dalam kontrak" setelah pembeli dan penjual menandatangani perjanjian pembelian dan penjualan (yaitu kontak) dan pembeli telah membayar deposit, biasanya 10% dari harga pembelian.

17. Mengapa saya perlu pengacara untuk membeli sebuah apartemen di Manhattan?

Ya. Di New York itu adalah praktek yang masing-masing pihak akan memiliki pengacara mereka sendiri yang mewakili kepentingan masing-masing. Pembeli hanya boleh menggunakan pengacara yang berpengalaman yang memiliki pengetahuan Esoterik NYC pasar real estat. 

Rumah kami berburu saran di NextAdvisor.com

18. Apakah saya harus mengunjungi NYC untuk membeli apartemen? 

Sementara kami sarankan datang untuk setidaknya 3 hari untuk tur properti, satu tidak perlu datang ke NYC untuk membeli properti. Dengan surat kuasa atau persetujuan jika membeli melalui LLC, semuanya dapat dilakukan tanpa kehadiran fisik pembeli. Kita sering melakukan walkthroughs untuk klien kami, menemukan mereka penyewa dan mengelola properti mereka dengan mereka tidak pernah melangkah kaki di Amerika Serikat. 

19. apa biaya penutupan yang terlibat ketika membeli sebuah apartemen di Manhattan?

Kondominium pembeli di NYC diperlukan untuk membayar biaya penutupan sekitar 2-6%. Komponen utama termasuk 1) gelar asuransi. 45%, 2) pajak rumah sebesar 1%-3,5%, dan 3) Mortgage Recording Tax sebesar 2,2% dari jumlah hipotek. 

Jika membeli kondominium pembangunan baru NYC, itu adalah praktek yang pembeli akan membayar pengembang NY negara dan NY kota transfer pajak sekitar 2%. Pembeli Coops, bagaimanapun, tidak membayar untuk judul asuransi atau hipotek rekaman pajak.

Komponen biaya investasi real estat

20. siapa yang membayar biaya penutupan di New York?

Baik pembeli dan penjual membayar biaya penutupan. Pembeli akan membayar antara 2-6% total biaya penutupan, seperti yang dijelaskan dalam #19. Penjual akan membayar sekitar 8%, yang terdiri dari 2% di NY negara dan NY kota transfer pajak dan 6% dalam menjual komisi.

21. apa itu pajak Mansion?

Mansion pajak adalah pajak transfer yang dibayarkan oleh pembeli pada properti yang sama dengan atau lebih dari $1.000.000. Tarif pajak Mansion berkisar dari 1% (untuk penjualan hingga $2.000.000) hingga 3,9% (untuk penjualan $25.000.000 atau lebih). Nama pajak adalah lelucon di Manhattan lingkaran real estat, di mana apartemen studio sering biaya lebih dari $1.000.000.

"Pembeli NYC terburu-buru untuk menutup menjelang Juli 1 rumah pajak"

22. cara membuat penawaran di apartemen?

Broker pembeli akan membuat Penawaran secara tertulis biasanya melalui email (dengan atau tanpa panggilan telepon yang menyertainya).  Semua istilah harus dimasukkan dalam penawaran pertama, jika tidak dapat ada masalah dan kesalahpahaman yang mungkin mengirim kesepakatan ke berantakan. 

Tawaran ini akan mencakup tidak hanya harga penawaran pertama, tetapi juga persyaratan kesepakatan, termasuk Apakah tawaran ini bergantung pada hipotek, rasio LTV (jika mendapatkan hipotek), tanggal penutupan yang diharapkan dan Kontinjensi lainnya. Selain itu, kami akan menyertakan informasi kontak dari pembeli pengacara dan hipotek pra-persetujuan surat. Hal ini memperkuat tawaran pembeli dan menunjukkan bahwa mereka adalah nyata (karena ada banyak palsu di luar sana baik bermain atau menguji pasar). 

Seringkali, Penjual akan meminta pembeli untuk mengisi laporan keuangan REBNY yang pada dasarnya merupakan laporan keuangan pribadi, termasuk jadwal aset dan kewajiban, serta pendapatan dan biaya. Penjual akan menggunakan pernyataan ini untuk mengevaluasi kekuatan keuangan pembeli. 

23. apa yang terjadi setelah Anda memiliki tawaran yang diterima di sebuah apartemen di NY?

Setelah Anda memiliki tawaran yang diterima, itu adalah prosedur standar untuk memberikan dalam 5 hari kerja kontrak ditandatangani dan 10% deposito kepada pengacara Penjual. Penjual kemudian akan countersign kontrak setelah itu pembeli akan "dalam kontrak". 

Selama 5 hari kerja, pengacara pembeli akan melakukan due diligence dan menegosiasikan kontrak. Due diligence termasuk meninjau rencana persembahan, menganalisis laporan keuangan bangunan dan membaca papan menit, yang dapat memberikan petunjuk untuk potensi biaya masa depan yang sebelumnya tidak dibahas. 

Sementara itu adalah praktek umum bagi pembeli pengacara untuk memberikan kontrak yang ditandatangani dan deposito dalam waktu 5 hari kerja, satu bisa memperpanjang ini, meskipun mereka bahaya sendiri. Karena penjual tidak berkewajiban untuk kesepakatan sampai kontrak ditandatangani dan 10% diserahkan, mereka dapat menjual kepada pembeli lain sampai saat itu.

24. Dapatkah Penjual kembali keluar dari kontrak jika mereka mendapatkan tawaran yang lebih baik?

Jika kontrak pembelian dan penjualan belum ditandatangani oleh Penjual, Penjual dapat kembali keluar dari kontrak tanpa penalti. Jika kontrak telah dieksekusi, maka pembeli harus menuntut untuk kinerja tertentu dan pengadilan akan memaksa Penjual untuk menjaga kewajiban mereka untuk menjual properti kepada pembeli dalam kontrak. 

Dalam perang penawaran, di mana penjual menerima banyak penawaran, Penjual broker akan mengadakan "terbaik dan akhir", di mana broker mengumpulkan semua tawaran dan membuat penilaian tentang situasi keuangan masing-masing pembeli. Mereka kemudian menentukan pembeli yang akan menjadi yang terbaik untuk apartemen. Terkadang istilah yang lebih baik, seperti semua uang tunai dan penutupan cepat, Trump harga yang lebih tinggi, sebagai penjual ingin memastikan kesepakatan akan dilakukan setelah mereka menandatangani.

25. apa yang dimaksud dengan paket papan?

Setiap kondominium atau kandang memiliki Dewan Direksi. Papan ini membuat aturan untuk bangunan, termasuk menyetujui pembeli baru untuk bangunan. Semua papan akan memerlukan beberapa jenis aplikasi yang mencakup informasi keuangan, Skor Kredit, dan pengungkapan lainnya yang diperlukan oleh negara bagian New York dan New York City. 

26. apa itu laporan keuangan REBNY?

Koperasi dan papan kondominium biasanya memerlukan pernyataan REBNY harus diselesaikan oleh pembeli. Ini pada dasarnya adalah laporan keuangan pribadi yang mencakup rincian aset pembeli dan kewajiban, serta pendapatan dan biaya. Dokumen pendukung seperti laporan Bank dan laporan memegang investasi diperlukan dokumen pendukung untuk menemani pernyataan Rebny . Hal ini harus dimasukkan dalam paket Dewan setelah penawaran diterima.

27. Apakah persyaratan uang muka untuk mendapatkan hipotek?

Persyaratan uang muka bervariasi tergantung pada pemberi pinjaman dan apakah pembeli adalah orang domestik, warga negara asing atau perusahaan. 

Umumnya, orang domestik yang membeli rumah utama akan diminta untuk membayar uang muka 20%. Warga negara asing membeli rumah kedua akan diminta untuk membayar 30% uang muka. Investasi properti untuk warga negara domestik dan asing biasanya memerlukan 40% uang muka. Perhatikan bahwa tingkat suku bunga untuk properti investasi biasanya lebih tinggi dari rumah kedua dan utama. 

Bank swasta memiliki lebih kelonggaran dalam menentukan persyaratan pembayaran turun, serendah 10% dan setinggi 50% untuk sifat yang sangat mahal.

Mortgage pembiayaan

28. apa perbedaan antara pra-persetujuan hipotek dan pra-kualifikasi?

Pra-kualifikasi adalah penentuan sangat awal oleh bank untuk apakah pembeli dapat memperoleh hipotek. Pemberi pinjaman akan membuat penilaian berdasarkan indikasi verbal tingkat kredit, aset, liabilitas, pendapatan dan pengeluaran dan memperkirakan jumlah pinjaman yang mungkin Anda memenuhi syarat. 

Sebaliknya, pra-persetujuan adalah pernyataan dari pemberi pinjaman bahwa Anda memenuhi syarat untuk jumlah hipotek tertentu. Seorang underwriter akan meninjau semua informasi keuangan Anda, termasuk laporan kredit, pembayaran rintisan, laporan Bank, gaji, aset dan liabilitas untuk melihat apakah mereka memenuhi persyaratan keuangan mereka. Umumnya, sebuah surat persetujuan pra-menunjukkan bahwa pinjaman Anda bergantung pada dua hal, a) rumah yang Anda pilih dan b) nilai yang dinilai, dengan asumsi tidak ada yang berubah dengan posisi keuangan Anda sejak pra-disetujui. 

29. Apakah perbedaan antara kontinjensi hipotek dan Kontinjensi pendanaan?

Sebuah kontinjensi hipotek memungkinkan pembeli untuk menutup depositnya jika ia tidak dapat mengamankan pembiayaan untuk pembelian. Biasanya, klausul kontinjensi akan memerlukan surat komitmen oleh Bank dalam waktu 45 hari dan ditutup dalam waktu 60 hari kontrak penandatanganan. 

Sebuah kontinjensi dana memungkinkan pembeli untuk membatalkan kontrak dan menutup deposit 10% Jika pendanaan tidak terpenuhi. Ada contoh ketika pemberi pinjaman dapat menarik komitmennya (biasanya didasarkan pada informasi baru) setelah mereka mengeluarkan surat komitmen. Hal ini lebih luas daripada kontinjensi hipotek. Karena risiko tinggi, kontinjensi pendanaan sangat jarang di NYC, jadi tidak benar-benar sebuah pilihan. 

Perhatikan bahwa jika pembeli memiliki kontinjensi hipotek dan tidak bekerja sama dengan proses hipotek dan penjual dapat menunjukkan bahwa dia memiliki bukti non-kerjasama, pembeli akan kehilangan deposit mereka. 

30. Apakah saya harus menyewa Inspektur rumah ketika membeli konstruksi baru?

Sebelum penutupan, perwakilan Anda akan melakukan berjalan melalui. Untuk Semua Penawaran pembangunan baru kami, kami merekomendasikan bahwa pembeli kami menyewa Inspektur rumah. Mereka dapat lebih mudah mendeteksi masalah dengan konstruksi dan selesai. Ini adalah cara untuk memastikan pengembang memberikan apa yang dijanjikan dalam rencana Penawaran. Karena mereka melakukan hal ini setiap hari, mereka tahu perbedaan ketika datang ke konstruksi, pengerjaan dan bahan. Mereka biaya sekitar $650 per inspeksi, yang dapat pergi jauh. Kami biasanya menemani mereka di situs kunjungan. 

31. apa yang terjadi pada penutupan?

Penutupan adalah tempat pembeli dan kreditnya garpu atas dana ke Penjual. Judul kemudian ditransfer dan kunci yang diberikan kepada pembeli. Di meja akan pembeli dan penjual ' s pengacara, pembeli dan Penjual (jika mereka memutuskan untuk hadir), perusahaan judul perwakilan, pemberi pinjaman perwakilan, pembeli dan penjual broker, dan sesekali, seorang wakil dari kondominium atau Co-op papan. 

Kebanyakan penutupan berjalan lancar, namun, masalah dapat timbul jika Walkthrough tidak berjalan seperti yang direncanakan, Penjual mengambil sesuatu yang mereka sepakat untuk pergi, ada masalah dengan judul atau asuransi, atau dana tidak tiba secara tepat waktu.

32. Bagaimana saya dapat mengetahui sekolah umum mana yang berada di area yang saya Cari?

Hukum perumahan adil menghalangi agen real estat Anda dari mendiskusikan sekolah, tetapi Anda dapat menyelidiki di website seperti Insideschools dan greatschools. 

Sebelum Anda menandatangani kontrak untuk membeli, pastikan untuk mengkonfirmasi dan menegaskan kembali bahwa bangunan ini di zona sekolah Anda pikir itu. Secara teori, Anda dapat mengetahui sekolah mana bangunan yang dikategorikan untuk dengan menelepon 311 atau memeriksa Departemen Pendidikan website namun karena rezoning terus-menerus, informasi ini tidak selalu akurat.  Kami menyarankan untuk menelepon kantor kepala sekolah untuk mengkonfirmasi bahwa bangunan Anda jatuh di zona sekolah.

33. lingkungan yang paling populer di Pied-a-Terre?

Midtown , Central Park dan beberapa daerah di pusat kota adalah lingkungan yang paling populer di Manhattan untuk Pied-a-Terres. Sebuah Pied-a-Terre adalah sebuah apartemen yang bukan tempat tinggal utama dan malah digunakan pada akhir pekan dan untuk liburan. Banyak orang dari Westchester atau New Jersey telah Pied-a-Terres untuk mengakses kota pada akhir pekan atau bahkan sesekali selama seminggu setelah bekerja di kota, tapi rumah utama mereka berada di burbs. 

Panduan SoHo apartemen untuk dijual

Upper East Side Panduan apartemen untuk dijual

34. Apakah membeli properti di New York untuk menyewakan investasi yang baik?

Sesuai dengan laporan terbaru UBS global Bubble, harga properti Manhattan didukung oleh upah yang tinggi. Dengan demikian, pendapatan sewa berkelanjutan dapat diprediksi, mungkin faktor yang paling penting ketika memilih lokasi untuk membeli properti investasi. Bahwa menjadi kata, hasil yang sederhana, dengan hasil bersih (sewa pajak properti kurang dan biaya umum atau biaya pemeliharaan) menjadi sekitar 2,8%. 

Berinvestasi di NYC real estat

35. apa yang dimaksud dengan tingkat kekosongan di NYC?

Lowongan di Manhattan berkisar sekitar 2%, yang relatif rendah dibandingkan dengan kota besar lainnya. Tingkat kekosongan terakhir datang di 1,1%, sebagai pasar penjualan goyah selama beberapa tahun terakhir, lebih banyak orang memutuskan untuk menyewa apartemen.

Analisis pasar real estat New York

36. apartemen ukuran apa yang paling cocok untuk investasi?

Umumnya, satu dan dua kamar tidur membuat properti investasi terbaik, dengan dua kamar tidur merayap keluar satu kamar tidur untuk hasil yang lebih tinggi. Sementara biaya mahal, empat kamar tidur sewa mewah melakukannya dengan sangat baik karena ada sangat sedikit dari mereka. Ini adalah semua tentang penawaran dan permintaan...

Lingkungan NYC terbaik untuk Beli kondominium di 2020

37. lingkungan apa yang paling populer untuk investasi?

Kami selalu mengatakan lingkungan teraman untuk dibeli adalah lingkungan di mana orang New York suka tinggal, dengan begitu akan selalu ada permintaan untuk apartemen. Beberapa bagian kota, seperti Financial District, jangan menarik warga New York, jadi permintaan dapat berubah secara dramatis berdasarkan apakah itu masuk atau tidak disukai. Lingkungan yang menarik penduduk setempat, seperti West Village, Greenwich Village, Chelsea, Flatiron, Soho, Noho, UES dan UWS. Anda dapat membaca lebih lanjut di bawah ini:

Apartemen Dijual di Manhattan: Tempat Membeli 

38. lingkungan mana yang akan Anda rekomendasikan mengingat titik harga dan fakta bahwa kami tidak akan menggunakan apartemen setidaknya selama 10 tahun?

Dalam hal ini, seseorang mungkin ingin memilih lingkungan yang sedang dalam proses gentrifikasi, biasanya karena sebuah rezoning atau penambahan jalur kereta bawah tanah baru. 

Saat ini, Soho Barat telah pergi di bawah baru-baru ini rezoning dari industri ke perumahan dan lingkungan yang cepat berubah, terutama sekarang bahwa Google dan Disney akan memiliki kampus di sana. Karena hanya beberapa menit dari West Village , SoHo dan Tribeca , daerah ini sangat diinginkan dan tidak ada brainer jika mencari properti investasi. Hal yang sama terjadi di West Chelsea sepanjang garis tinggi, seperti sekarang salah satu yang paling mahal/lingkungan yang diinginkan di New York NY.

Hudson Yards , Bagian yang sama sekali baru dari kota yang dibangun di atas rel kereta api, adalah pilihan lain. Dalam 10 tahun, setelah konstruksi mereda di dekatnya, Hudson Yards Apartemen akan menjadi tempat untuk lokasi yang diinginkan. Jalur kereta bawah tanah kedua Avenue telah membuat petak besar UES lebih mudah diakses dan akan melihat gentrifikasi di bagian Easter lingkungan. Akhirnya, Lower East Side Gentrifikasi telah mengambil terus dan dengan cepat mengubah lingkungan yang.  

39. Apakah Anda menyediakan layanan untuk bertindak sebagai agen kami dalam mengelola properti dan penyewa?  Jika demikian, apa Komisi biaya untuk itu?

Ya. Kami mengelola banyak properti investor kami dan tidak mengenakan biaya untuk manajemen yang sedang berlangsung. Kami tidak menangani penerimaan sewa atau pembayaran biaya Umum dan pajak, namun, kami melakukan segala sesuatu yang lain.  Tergantung pada pasar, baik penyewa atau pemilik akan membayar komisi broker.  Di masa lalu, itu adalah kebiasaan bagi penyewa untuk membayar 15% dari tahun pertama sewa dibagi antara penyewa broker dan pemilik broker.  Jika ada banyak unit di gedung, pemilik mungkin ingin menawarkan apartemen sebagai tanpa biaya, yang berarti pemilik membayar biaya. Dalam hal ini, biasanya kami mengenakan biaya 1 bulan. 

40. apa implikasi pajak yang perlu kita sadari sebagai pemilik asing?

Masalah pajak utama mengenai orang asing adalah pajak Estate (alias pajak kematian), yang merupakan pajak berat dekat dengan 50% (gabungan federal dan negara). Baik orang AS maupun warga negara asing diharuskan membayar pajak perkebunan. Sementara warga negara AS dan pemegang kartu hijau memiliki jumlah pembebasan $5.450.000, warga negara asing hanya memiliki pembebasan $60K. Oleh karena itu, pembeli harus melakukan perencanaan keuangan untuk baik menghilangkan atau mengurangi pajak. Untuk mempelajari lebih lanjut lihat kami pajak & masalah hukum untuk pembeli asing halaman..

Keuntungan modal dan pajak properti adalah sama untuk warga negara AS dan penduduk utama dan warga negara asing.

Daftar pembeli asing untuk pembelian New York Condos