1031 EXCHANGE RULES -
PAJAK KEUNTUNGAN MODAL DEFFERAL

TERHUBUNG DENGAN PAKAR

Sebuah 1031 Exchange adalah pertukaran ditangguhkan pajak bahwa IRS memungkinkan investasi properti. "Exchange" tidak mengacu pada pertukaran properti aktual antara dua pemilik, tetapi untuk proses penjualan satu properti dan membeli lain. Bagian 1031 dari kode pendapatan internal mengatur transaksi ini, maka referensi untuk 1031 Exchange.

Hasil keuntungan modal ketika harga jual aset lebih tinggi dari harga pembelian semula. Keuntungan modal dikenakan minimum pajak 15% untuk perorangan dan pajak 35% untuk korporasi. Sebuah 1031 Exchange menunda modal keuntungan pajak untuk kemudian hari daripada biasanya akan dibayar. 

KEUNTUNGAN DARI 1031 EXCHANGE RULES

Keuntungan utama dari pertukaran pajak-ditangguhkan adalah bahwa pembayar pajak dapat membuang properti tanpa menimbulkan kewajiban pajak segera. Hal ini memungkinkan seorang pembayar pajak untuk mempertahankan daya produktif dari dolar pajak tangguhan sementara pada saat yang sama bertukar aset.

Sebagai contoh, daripada menjual properti investasi dan membayar pajak keuntungan modal dan kemudian menggunakan hasil bersih untuk membeli properti lain, 1031 Exchange rules memungkinkan investor untuk mengorbankan membayar pajak keuntungan modal dan menggunakan hasil total penjualan untuk berinvestasi di properti baru, sehingga menunda pajak keuntungan modal sampai properti baru dijual.

Keuntungan lain adalah bahwa ahli waris investor mendapatkan dasar melangkah pada properti warisan tersebut. Sementara investor menerima dasar yang dikurangi di properti (misalnya, dasar di properti lama), atas kematian investor, ahli waris nya akan menerima properti di nilai pasar yang adil pada tanggal transfer ke ahli waris. Ketika pewaris menjual properti, mereka akan membayar pajak atas selisih antara harga jual baru dan nilai pasar wajar properti pada saat warisan.

 

SEPERTI-KIND PROPERTI

1031 Exchange rules mensyaratkan bahwa dua properti menjadi "seperti-kind" properti. Aturan mempertimbangkan pertukaran properti investasi perumahan untuk investasi komersial properti, dan sebaliknya, untuk menjadi seperti-kind. Namun, properti harus di AS, sebagai pertukaran properti AS untuk properti asing tidak dianggap "seperti-kind" di bawah aturan.


KERUGIAN DARI 1031 EXCHANGE

Wajib pajak juga harus mempertimbangkan bahwa ada beberapa kerugian untuk pertukaran pajak-ditangguhkan, sebagai berikut:

  1. Akan ada dasar yang dikurangi (yaitu, nilai pajak) di properti pengganti, karena dasar yang lebih rendah dari properti lama akan ditransfer ke properti baru. Karena ini, pembayar pajak akan memiliki pengurangan penyusutan yang lebih rendah pada properti baru daripada dia akan memiliki jika ia membeli properti tanpa pertukaran 1031.
  2. Akan ada peningkatan biaya transaksi untuk menyelesaikan pertukaran yang ditangguhkan pajak, karena pemiliknya akan dikenakan biaya profesional tambahan.
  3. Pembayar pajak tidak dapat menggunakan salah satu hasil bersih dari disposisi properti untuk apa pun kecuali reinvestasi di properti nyata. Jika tidak, akan ada konsekuensi pajak pada jumlah hasil yang tidak digunakan sebagai investasi ulang.

 

PERANTARA BERKUALITAS

Exchange 1031 memerlukan perantara yang memenuhi syarat, seperti yang didefinisikan oleh bagian 1031 dari kode pendapatan internal, untuk menangani seluruh proses.

Semua hasil penjualan, termasuk hasil non-tunai (seperti perahu yang mungkin Anda terima dalam perdagangan selain properti), harus pergi ke perantara yang memenuhi syarat untuk digunakan untuk pembelian properti baru. Apa pun yang diterima secara langsung atau tidak langsung oleh Penjual (tidak peduli seberapa signifikan) akan mendiskualifikasi seluruh transaksi, sehingga pengakuan atas seluruh keuntungan (dan dalam kasus pembeli Asing, mengakibatkan Firpta pemotongan).

 

SANGAT SPESIFIK ATURAN RE: IDENTIFIKASI
DAN PERIODE PERTUKARAN

  1. Properti baru harus terletak di Amerika Serikat.
  2. Dari tanggal penutupan properti lama, Penjual memiliki 45 hari kalender untuk menyediakan perantara yang memenuhi syarat dengan daftar properti yang ingin mereka beli (daftar ini disebut "daftar 45-hari" dan biasanya ada lebih dari satu properti di daftar dalam kasus kesepakatan jatuh melalui).
  3. Dari tanggal penutupan properti lama, Penjual memiliki 180 hari kalender untuk membeli satu atau lebih dari properti pada 45-hari daftar;
  4. Penjual properti lama harus mengambil gelar ke properti baru dalam nama hukum yang sama di mana mereka memiliki properti lama.
  5. Penjual harus membeli properti baru untuk jumlah yang sama dengan, atau lebih besar dari, harga jual properti lama.
  6. Kas dari penjualan properti lama, setelah membayar biaya penutupan dan kewajiban, harus pergi perantara yang memenuhi syarat dan digunakan untuk pembelian properti baru.

45-hari Timeline harus diikuti secara ketat, karena tidak dapat diperpanjang dengan cara apapun, bahkan jika hari ke-45 jatuh pada hari Sabtu, minggu atau hukum liburan AS. Periode pertukaran berakhir pada tepat 180 hari setelah tanggal di mana orang tersebut mentransfer properti dilepaskan atau pada tanggal jatuh tempo untuk pengembalian pajak orang itu untuk tahun kena di mana transfer properti yang dilepaskan telah terjadi, mana yang lebih awal. Sekali lagi, 180-hari Timeline harus diikuti secara ketat, karena tidak dapat diperpanjang dengan cara apapun, bahkan jika hari ke-180 jatuh pada hari Sabtu, minggu atau hukum liburan AS.

1031 Exchange Rules -Tax Exchange ditangguhkan

 

1031 EXCHANGE UNTUK INVESTOR ASING 

Penjual non AS juga dapat memenuhi syarat untuk 1031 pengobatan aset mereka 

Pemerintah AS memungkinkan untuk Penjual asing untuk menggunakan ketentuan Exchange 1031. Selain aturan normal yang disebutkan di atas, FIRPTA memberlakukan persyaratan tambahan atas 1031 Exchange rules untuk menghindari pemotongan 10%. Persyaratan tambahan adalah bahwa individu yang bertanggung jawab untuk mentransfer properti lama dari Penjual asing kepada pembeli/transferee (seperti judul atau perusahaan escrow) harus menerima dari Penjual asing baik:

  1. Sertifikat pemotongan yang DIKELUARKAN oleh IRS yang sanksi pertukaran tertentu dan memungkinkan Penerima pengalihan untuk menghindari pemotongan pajak, atau;
  2. Pemberitahuan dari Penjual asing yang menyatakan bahwa Penjual telah diterapkan untuk sertifikat pemotongan.

Pertama, setiap pemilik properti asing harus merencanakan ke depan untuk mendapatkan ITIN jauh sebelum mentransfer properti apapun, dan untuk mengajukan sertifikat pemotongan segera setelah transfer properti telah diatur. Kedua, sangat penting bahwa setiap Penjual asing yang ingin menyelesaikan Exchange 1031 berkonsultasi dengan berpengetahuan, profesional, memenuhi syarat perantara awal proses penjualan, dan juga pengadaan pajak atau nasihat keuangan dari penasihat berpengalaman, untuk membantu mereka dengan penutupan dan proses pengajuan pajak AS. Jika Anda ingin referensi untuk perantara berkualitas, beritahukan kami tahu. 

Sumber daya tambahan dari CPA kami:

Umumnya, bagian 1031 transfer, atau pertukaran jenis seperti, adalah metode yang digunakan untuk menunda pajak keuntungan modal atas investasi properti real estat di Amerika Serikat ketika dijual, atau ditukar, untuk investasi yang berbeda properti real estat yang dianggap "seperti-kind properti", yang berarti bahwa real estat investasi harus dipertukarkan untuk investasi real estat, dan bukan real estat digunakan untuk alasan pribadi atau non-aset real estat. Kita berasumsi tanpa memutuskan bahwa untuk tujuan memo ini persyaratan bagian 1031 puas.

Namun, dalam hal ini, properti ini dimiliki oleh orang non-AS untuk keperluan pajak (individu asing) yang juga akan membuat pertukaran ini jatuh di bawah FIRPTA. Pemotongan FIRPTA diatur oleh peraturan bagian 1445. Di bawah FIRPTA, jika properti dibeli dari orang asing non-penduduk, pembeli AS harus menahan 15% dari nilai properti dalam transaksi untuk dikirim ke IRS. Namun, karena ini adalah 1031 transaksi, dalam keadaan terbatas jika kondisi tertentu terpenuhi tidak ada pemotongan diperlukan.

Sebagai aturan umum, di bawah bagian 1. 1445-2 (d) (2), seorang Penerima pengalihan tidak diharuskan untuk menahan jika ada pemotongan pengecualian yang tersedia, misalnya, jika transferor memberikan pemberitahuan tertulis kepada penerima pengalihan yang menyatakan bahwa karena ketentuan nonrecognition IRC, transferor tidak diharuskan untuk mengenali keuntungan atau kerugian sehubungan dengan transfer, dan Penerima pengalihan memberikan pemberitahuan tertulis kepada IRS dalam waktu 20 hari dari transfer di alamat berikut :

P.O. Box 21086, drop Point 8731, FIRPTA unit, Philadelphia, PA 19114-0586

Pemberitahuan tertulis ini harus berisi informasi berikut, menurut bagian 1445-2 (d) (2) (III), dan diverifikasi sebagai benar dan ditandatangani di bawah hukuman dari sumpah palsu oleh transferor, non-penduduk asing:

  1. a) pernyataan bahwa dokumen yang disampaikan merupakan pemberitahuan transaksi nonrecognition atau ketentuan Perjanjian sesuai dengan persyaratan § 1.1445-2 (d) (2);

  2. b) nama, nomor jaminan sosial (atau nomor identifikasi lainnya), dan alamat rumah dari individu Asing;

  3. c) pernyataan bahwa individu asing tidak diharuskan untuk mengenali keuntungan atau kerugian sehubungan dengan transfer;

  4. d) Deskripsi singkat tentang transfer; Dan

  5. e) sebuah ringkasan singkat dari hukum, Bagian 1031 dalam kasus kami, dan fakta yang mendukung klaim bahwa pengakuan

    keuntungan atau kerugian tidak diperlukan sehubungan dengan transfer.

 

Selain langkah yang tercantum di atas, bagian 1445-2 (d) (2) (IV) menyatakan bahwa pemotongan di atas hanya tersedia untuk peserta dari suatu bagian 1031 transaksi, jika transaksi dilakukan secara simultan, yaitu, kedua transfer di bawah bagian 1031 pertukaran berlaku pada hari yang sama. Selain itu, tidak boleh ada boot, misalnya uang tunai, yang diterima oleh individu asing sebagai bagian dari transaksi. Jadi, jika properti diserahkan oleh individu asing bernilai lebih dari properti individu asing menerima, dan ada pembayaran tunai kepada individu asing untuk menyamakan pertimbangan, FIRPTA dipicu dan pemotongan akan wajib. Hal ini juga dapat timbul jika properti diserahkan oleh individu asing tidak memiliki hipotek tetapi properti yang diterima memiliki hipotek yang diasumsikan.

Dengan tidak adanya pembatasan khusus bagian 1031, yaitu persyaratan simultan dan persyaratan No-boot, satu-satunya jalan untuk menghindari pemotongan FIRPTA adalah untuk mendapatkan sertifikat pemotongan dari IRS. Rincian dan perencanaan untuk sertifikat tersebut berada di luar cakupan memo ini.
Untuk meringkas, langkah berikut diperlukan, dengan asumsi persyaratan bagian 1031 yang sebaliknya dipataskan dengan:

  1. 1) memastikan bahwa sama sekali tidak ada boot, yaitu, tidak ada uang tunai sedang ditransfer dalam pertukaran kepada individu asing.

  2. 2) memastikan bahwa kontrak pertukaran dan menutup dokumen secara khusus mengakibatkan kedua transfer yang efektif pada hari yang sama.

  3. 3) memastikan bahwa pemberitahuan tertulis dari non-pengakuan disediakan oleh individu asing pihak lain untuk pertukaran yang berisi persyaratan untuk pemberitahuan yang tercantum di atas.

  4. 4) memastikan bahwa pihak lain untuk pertukaran menerima pemberitahuan mengirimkan pemberitahuan kepada IRS, di alamat berikut:

              a. P.O. Box 21086, drop Point 8731, FIRPTA unit, Philadelphia, PA 19114-0586

Penasehat hukum harus berkonsultasi dan memberikan nasihat hukum untuk memastikan hal ini dilakukan pada penutupan.

 

Berinvestasi di Miami

 

JADWALKAN DALAM-ORANG
PERTEMUAN DENGAN TIM KAMI

JADWALKAN RAPAT

Apakah saya perlu Realtor?