1031 EXCHANGE RULES 
CAPITAL GAIN PENANGGUHAN PAJAK

Keuntungan dari Bursa 1031

Keuntungan utama dari pertukaran yang ditangguhkan pajak adalah bahwa wajib pajak dapat membuang properti tanpa dikenakan kewajiban pajak langsung. Hal ini memungkinkan wajib pajak untuk menjaga kekuatan penghasilan dari dolar pajak tangguhan sementara pada saat yang sama bertukar aset. 

Daripada menjual properti investasi, membayar pajak capital gain, dan kemudian menggunakan hasil bersih untuk membeli properti lain, 1031 Exchange rules memungkinkan investor untuk tidak membayar pajak capital gain dan menggunakan total hasil penjualan untuk berinvestasi di properti baru, sehingga menunda pajak capital gain sampai properti baru dijual. 

Misalnya, John, yang secara pribadi memiliki properti investasi di New York City senilai $ 10 juta, ingin menjual propertinya dan membeli yang berbeda. Tanpa kemampuan untuk menggunakan pertukaran pajak tangguhan 1031, John harus membayar pemerintah sekitar $ 2.34 juta dalam pajak capital gain, mengurangi jumlah yang dapat dia investasikan kembali di properti pengganti menjadi hanya $ 7.66 juta. Untuk kesederhanaan, saya telah meninggalkan perlakuan biaya penutupan pada masuk dan keluarnya investasi. Biaya-biaya ini dapat dikurangkan dari capital gain untuk mendapatkan pajak capital gain yang sebenarnya. 

Namun, mengikuti prosedur Pendapatan 2000-37 dari IRC, John memperoleh properti pengganti dan mentransfer dasar pajak dari properti lama ke properti baru. Dia akan dapat melupakan pajak $ 2.34 juta dan menundanya sampai dia menjual properti pengganti, biasanya bertahun-tahun kemudian. Menginvestasikan kembali dolar sebelum pajak di properti lain menggunakan pertukaran pajak 1031 memiliki nilai yang besar dan investor properti paling canggih tahu ini adalah salah satu cara tercepat untuk menumbuhkan kekayaan. 

Keuntungan terlindung pada akhirnya akan jatuh tempo pada penjualan properti pengganti, meskipun itu tidak selalu terjadi jika properti tersebut diwariskan, karena ahli waris investor mendapatkan dasar peningkatan atas properti warisan tersebut. Setelah investor meninggal dunia, ahli warisnya akan menerima harta tersebut dengan nilai wajar pasar pada tanggal pengalihan kepada ahli waris; bukan dasar yang ditransfer ke properti pengganti dari pembelian awal. 

Ketika ahli waris pergi untuk menjual properti, mereka akan membayar pajak atas perbedaan antara harga jual baru dan nilai pasar wajar properti pada saat pewarisan.

Selain itu, keuntungan lain menggunakan pertukaran 1031 adalah bahwa, pada akhirnya, properti investasi dapat dikonversi menjadi tempat tinggal utama, selama ini dilakukan setelah 2 tahun kepemilikan di bawah aturan pelabuhan yang aman. 

Perhatikan bahwa agar 1031 efektif, hak milik atas properti pengganti harus dipegang menggunakan nomor identifikasi pajak yang sama dari properti yang dijual.

Properti Sejenis

1031 Exchange rules mensyaratkan bahwa kedua properti tersebut menjadi properti "sejenis". Aturan tersebut menganggap pertukaran properti investasi residensial untuk properti investasi residensial, properti investasi komersial untuk properti investasi komersial, dan sebaliknya, menjadi sejenis.

Properti, bagaimanapun, harus berada di AS, karena pertukaran properti AS untuk properti asing tidak dianggap "sejenis" di bawah aturan.

Kekurangan dari Bursa 1031

Wajib pajak juga harus mempertimbangkan bahwa ada beberapa kerugian untuk pertukaran pajak-ditangguhkan, sebagai berikut:

1. Akan ada dasar yang dikurangi (yaitu, nilai pajak) di properti pengganti, karena dasar yang lebih rendah dari properti lama akan ditransfer ke properti baru. Karena ini, pembayar pajak akan memiliki pengurangan penyusutan yang lebih rendah pada properti baru daripada dia akan memiliki jika ia membeli properti tanpa pertukaran 1031.
2. Akan ada peningkatan biaya transaksional untuk menyelesaikan pertukaran yang ditangguhkan pajak, karena pemilik akan dikenakan biaya profesional tambahan dan biaya penutupan. 
3. Pembayar pajak tidak dapat menggunakan salah satu hasil bersih dari disposisi properti untuk apa pun kecuali reinvestasi di properti nyata. Jika tidak, akan ada konsekuensi pajak pada jumlah hasil yang tidak digunakan sebagai investasi ulang.

Perantara yang Memenuhi Syarat

Bursa 1031 memerlukan Perantara yang Memenuhi Syarat, sebagaimana didefinisikan oleh Bagian 1031 dari Kode Pendapatan Internal, untuk menangani seluruh proses.

Semua hasil dari penjualan, termasuk hasil non-tunai (seperti mobil yang mungkin Anda terima dalam perdagangan selain properti), harus pergi ke Perantara yang Memenuhi Syarat untuk digunakan untuk pembelian properti baru. Apa pun yang diterima secara langsung atau tidak langsung oleh penjual (tidak peduli seberapa tidak pentingnya) akan mendiskualifikasi seluruh transaksi, yang mengakibatkan pengakuan atas seluruh keuntungan (dan dalam kasus Pembeli Asing, yang mengakibatkan pemotongan FIRPTA ).

1031 Garis Waktu Pertukaran:

Aturan yang sangat spesifik mengenai identifikasi dan periode pertukaran

1. Properti baru harus terletak di Amerika Serikat.
2. Dari tanggal penutupan properti lama, penjual memiliki waktu 45 hari untuk memberikan daftar properti yang ingin dibeli kepada Perantara yang Memenuhi Syarat (daftar ini disebut "Daftar 45 Hari" dan biasanya ada lebih dari satu properti dalam daftar jika ada kesepakatan yang gagal).
3. Sejak tanggal penutupan properti lama, penjual memiliki 180 hari kalender untuk membeli satu atau lebih properti di Daftar 45 Hari;
4. Penjual properti lama harus mengambil gelar ke properti baru dalam nama hukum yang sama di mana mereka memiliki properti lama.
5. Penjual harus membeli properti baru untuk jumlah yang sama dengan, atau lebih besar dari, harga jual properti lama.
6. Uang tunai dari penjualan properti lama, setelah membayar biaya dan kewajiban penutupan, harus masuk ke Perantara yang Memenuhi Syarat dan digunakan untuk pembelian properti baru.

Garis waktu 45 hari harus diikuti dengan ketat, karena tidak dapat diperpanjang dengan cara apa pun, bahkan jika hari ke-45 jatuh pada hari Sabtu, Minggu atau hari libur resmi AS. 

Periode Pertukaran berakhir tepat 180 hari setelah tanggal di mana orang tersebut mentransfer properti yang dilepaskan atau pada tanggal jatuh tempo untuk pengembalian pajak orang tersebut untuk tahun kena pajak di mana transfer properti yang dilepaskan telah terjadi, mana yang lebih awal. Sekali lagi, garis waktu 180 hari harus diikuti dengan ketat, karena tidak dapat diperpanjang dengan cara apa pun, bahkan jika hari ke-180 jatuh pada hari Sabtu, Minggu atau hari libur resmi AS.

Pertukaran 1031 Terbalik

Pertukaran terbalik adalah alat yang dapat digunakan investor untuk menunda pajak capital gain bahkan ketika properti pengganti harus ditutup sebelum properti yang dilepaskan ditutup. 

Investor , bagaimanapun, tidak dapat mengambil alih properti pengganti dalam pertukaran 1031 terbalik sampai seluruh transaksi selesai. Umumnya, properti pengganti harus dipegang oleh Pemegang Hak Akomodasi Pertukaran (konsepnya serupa dengan persyaratan perantara yang memenuhi syarat dalam pertukaran 1031) sampai properti yang dilepaskan dijual.  

Membalikkan 1031 Garis Waktu Pertukaran

Garis waktu untuk pertukaran terbalik 1031 sama dengan yang untuk jenis pertukaran 1031 lainnya: 45 hari: Properti yang dilepaskan harus diidentifikasi dalam waktu 45 hari sejak penutupan pembelian properti pengganti, dengan penutupan berlangsung dalam waktu 180 hari.  

Keuntungan dari Reverse 1031 Exchange 

1. Bursa Reverse 1031 memungkinkan investor untuk menangguhkan pajak capital gain atas properti yang dilepaskan, meskipun investor terlebih dahulu membeli properti pengganti. 
2. Pertukaran 1031 terbalik dapat mengurangi tekanan yang terkait dengan transaksi 1031 karena investor sudah memiliki properti pengganti yang berbaris sebelumnya. 
3. Memungkinkan investor untuk mengunci properti pengganti pada waktu dan harga yang dipilih investor. 
4. Seorang investor memiliki kontrol lebih besar atas harga penutupan saat mendaftarkan properti yang dilepaskan.

Kekurangan dari Reverse 1031 Exchange

1. Bahkan ada aturan yang lebih ketat seputar proses ini daripada Bursa 1031 normal, yang memiliki banyak aturan, jadi Anda akan memerlukan bantuan profesional untuk menerapkannya. 
2. Potensi masalah dengan pembiayaan, karena seseorang mungkin perlu memiliki kapasitas untuk membeli properti pengganti terlebih dahulu sebelum menerima dana apa pun dari penjualan properti yang dilepaskan. 

1031 Pertimbangan Bursa untuk Investor Asing

Penjual non AS juga dapat memenuhi syarat untuk 1031 pengobatan aset mereka 

Pemerintah AS memungkinkan Penjual Asing untuk menggunakan ketentuan Bursa 1031. Selain aturan normal yang disebutkan di atas, FIRPTA memberlakukan persyaratan tambahan pada 1031 Exchange rules untuk menghindari pemotongan 15%. Persyaratan tambahan adalah bahwa individu yang bertanggung jawab untuk mentransfer properti lama dari Penjual Asing kepada pembeli/penerima pengalihan (seperti perusahaan hak milik atau escrow) harus menerima dari Penjual Asing:

1. Sertifikat Pemotongan Yang dikeluarkan oleh IRS yang memberikan sanksi kepada bursa tertentu dan memungkinkan penerima transfer untuk menghindari pemotongan pajak apa pun, atau;
2. Pemberitahuan dari Penjual asing yang menyatakan bahwa Penjual telah diterapkan untuk sertifikat pemotongan.

Pertama, setiap pemilik properti asing harus merencanakan ke depan untuk mendapatkan ITIN jauh sebelum mentransfer real estat apa pun, dan untuk mengajukan sertifikat pemotongan segera setelah transfer properti diatur. 

Kedua, sangat penting bahwa setiap Penjual Asing yang ingin menyelesaikan Bursa 1031 berkonsultasi dengan perantara yang berpengetahuan luas, profesional, dan berkualitas di awal proses penjualan, dan juga mendapatkan pajak atau penasihat keuangan dari penasihat berpengalaman, untuk membantu mereka dengan penutupan dan proses pengajuan pajak AS. Jika Anda menginginkan referensi untuk Perantara yang Memenuhi Syarat, beri tahu kami. 

Sumber daya tambahan dari CPA kami re: Warga negara asing yang menggunakan 1031 bursa:

Properti ini dimiliki oleh orang asing untuk tujuan pajak, yang akan membuat pertukaran ini berada di bawah FIRPTA. Di bawah FIRPTA, jika properti dibeli dari orang asing bukan penduduk, pembeli AS harus menahan 15% dari nilai properti dalam transaksi untuk dikirim ke IRS. Namun, jika kondisi tertentu terpenuhi, tidak diperlukan pemotongan.

Jika pemindahtanganan memberikan pemberitahuan tertulis kepada penerima pengalihan yang menyatakan bahwa transfer tersebut tidak tunduk pada pengakuan untung atau rugi berdasarkan ketentuan nonrekognisi IRC, dan penerima transfer memberikan pemberitahuan tertulis kepada IRS dalam waktu 20 hari sejak transfer, penerima transfer tidak diharuskan untuk menahan.

Selain langkah-langkah yang tercantum di atas, Bagian 1445-2(d)(2)(iv) menyatakan bahwa pengecualian pemotongan/pemungutan pajak di atas hanya tersedia untuk peserta transaksi bagian 1031, jika transaksi dilakukan secara bersamaan, yaitu, kedua transfer berdasarkan pertukaran bagian 1031 mulai berlaku pada hari yang sama. 

Persyaratan pemotongan FIRPTA dipicu jika individu asing menerima uang tunai (atau properti lain) sebagai bagian dari transaksi, dan nilai properti yang diserahkan oleh individu asing lebih besar dari nilai properti yang diterima. Ini bisa terjadi, misalnya, jika properti yang diserahkan tidak memiliki hipotek tetapi properti yang diterima memiliki hipotek yang diasumsikan.

Dalam hal memenuhi batasan bagian khusus 1031, yaitu persyaratan simultan dan aturan larangan boot, satu-satunya cara untuk mencegah pemotongan FIRPTA adalah dengan mendapatkan sertifikat pemotongan dari IRS.

Untuk meringkas, langkah-langkah berikut diperlukan, dengan asumsi persyaratan bagian 1031 sebaliknya dipatuhi:

1. Pastikan bahwa sama sekali tidak ada boot, yaitu, tidak ada uang tunai yang ditransfer dalam pertukaran ke individu asing.
2.  Pastikan bahwa kontrak pertukaran dan dokumen penutupan secara khusus mengakibatkan kedua transfer efektif pada hari yang sama.
3. Pastikan bahwa pemberitahuan tertulis tentang non-pengakuan diberikan oleh individu asing pihak lain ke bursa yang berisi persyaratan untuk pemberitahuan yang tercantum di atas.
4. Pastikan bahwa pihak lain dalam pertukaran yang menerima pemberitahuan mengirimkan pemberitahuan ke IRS, di alamat berikut: PO Box 21086, Drop Point 8731, Unit FIRPTA, Philadelphia, PA 19114-0586

Catatan: Penasihat hukum harus dikonsultasikan dan memberikan nasihat hukum untuk memastikan masalah ini diselesaikan pada saat penutupan.

1031 Pertukaran Florida dan New York 

Sementara aturan Pajak Federal masih berlaku, memungkinkan penangguhan keuntungan modal seperti disebutkan di atas, untuk aturan Exchange New York 1031 mengharuskan mereka yang bukan penduduk New York untuk membayar pajak penghasilan negara bagian 7.7% atas setiap keuntungan yang direalisasikan dari penjualan. Namun, untuk aturan nyc pertukaran 1031 

Untuk Bursa 1031 Florida tidak memiliki pajak penghasilan negara bagian, jadi tidak ada pajak penghasilan negara bagian atas keuntungan apa pun yang direalisasikan dari penjualan. 

Sewa Liburan Properti Tahan Waktu di Florida

Untuk mencegah IRS menantang apakah properti sewa liburan memenuhi syarat untuk pertukaran 1031, itu harus disewakan setidaknya selama 14 malam setiap tahun untuk periode dua tahun.

Penggunaan pribadi Anda atas properti sewaan liburan tidak boleh melebihi 14 malam per tahun atau 10% dari jumlah hari dalam periode satu tahun properti tersebut disewakan. Waktu yang Anda habiskan di properti untuk melakukan perbaikan, pemeliharaan tahunan, dan sebagainya tidak dihitung dalam batas 14 hari.

Manhattan Miami Real Estate LLC dapat membantu Anda dengan 1031 Exchange Anda

Mencari 1031 Perusahaan bursa di Florida atau NY? Di bawah ini adalah bagaimana kami dapat membantu Anda sebagai investor properti.

Kita dapat:

1. Membantu Anda meningkatkan atau menurunkan versi menggunakan florida 1031 Exchange atau New York 1031 exchange;
2. Daftarkan dan jual properti NYC atau Miami Anda secara eksklusif;
3. Sumber properti investasi individu, peluang pembelian massal kondominium dan properti multi keluarga; 
4. Memfasilitasi relokasi penyewa Anda;
5. Menemukan dan menyaring penyewa yang memenuhi syarat;
6. Mengelola omset properti; 
7. Menyediakan layanan manajemen properti saat properti sedang disewa (beberapa di antaranya kami lakukan tanpa biaya kepada pemiliknya);
8. Pandu pemilik melalui seluruh proses 1031 bersama dengan tim pengacara kami dan perantara yang memenuhi syarat yang memiliki pengalaman bertahun-tahun dengan 1031 pertukaran. 

Kami memiliki banyak pengalaman dengan 1031 transaksi dan dapat memberikan bantuan kapan saja dalam siklus hidup properti investasi.

Apa langkah selanjutnya?  

Jadwalkan waktu untuk berbicara dengan Managing Broker kami Anthony Guerriero, MBA, CPA sehingga kami dapat lebih memahami kebutuhan Anda. Dan sementara itu, di bawah ini Anda dapat menelusuri properti kondominium perumahan di Manhattan dan Miami.