Bursa 1031 adalah pertukaran yang ditangguhkan pajak yang diizinkan IRS untuk properti investasi. Bursa 1031 tidak mengacu pada pertukaran sebenarnya dari dua properti antara dua pemilik, tetapi proses penjualan satu properti dan membeli yang lain. Bagian 1031 dari Internal Revenue Code mengatur transaksi ini; oleh karena itu, referensi ke 1031 Exchanges.
Dalam Bursa 1031, pajak capital gain atas properti yang dilepaskan ditangguhkan hingga tanggal yang lebih lambat dari biasanya dibayarkan. Capital gain dihasilkan ketika harga jual suatu aset lebih tinggi dari harga beli aslinya. Capital gain dikenakan pajak minimal 15% untuk individu dan pajak 21% untuk perusahaan.
Keuntungan utama dari pertukaran yang ditangguhkan pajak adalah bahwa wajib pajak dapat membuang properti tanpa dikenakan kewajiban pajak langsung. Hal ini memungkinkan wajib pajak untuk menjaga kekuatan penghasilan dari dolar pajak tangguhan sementara pada saat yang sama bertukar aset.
Daripada menjual properti investasi, membayar pajak capital gain, dan kemudian menggunakan hasil bersih untuk membeli properti lain, 1031 Exchange rules memungkinkan investor untuk tidak membayar pajak capital gain dan menggunakan total hasil penjualan untuk berinvestasi di properti baru, sehingga menunda pajak capital gain sampai properti baru dijual.
Misalnya, John, yang secara pribadi memiliki properti investasi di New York City senilai $ 10 juta, ingin menjual propertinya dan membeli yang berbeda. Tanpa kemampuan untuk menggunakan pertukaran pajak tangguhan 1031, John harus membayar pemerintah sekitar $ 2.34 juta dalam pajak capital gain, mengurangi jumlah yang dapat dia investasikan kembali di properti pengganti menjadi hanya $ 7.66 juta. Untuk kesederhanaan, saya telah meninggalkan perlakuan biaya penutupan pada masuk dan keluarnya investasi. Biaya-biaya ini dapat dikurangkan dari capital gain untuk mendapatkan pajak capital gain yang sebenarnya.
Namun, mengikuti prosedur Pendapatan 2000-37 dari IRC, John memperoleh properti pengganti dan mentransfer dasar pajak dari properti lama ke properti baru. Dia akan dapat melupakan pajak $ 2.34 juta dan menundanya sampai dia menjual properti pengganti, biasanya bertahun-tahun kemudian. Menginvestasikan kembali dolar sebelum pajak di properti lain menggunakan pertukaran pajak 1031 memiliki nilai yang besar dan investor properti paling canggih tahu ini adalah salah satu cara tercepat untuk menumbuhkan kekayaan.
Keuntungan terlindung pada akhirnya akan jatuh tempo pada penjualan properti pengganti, meskipun itu tidak selalu terjadi jika properti tersebut diwariskan, karena ahli waris investor mendapatkan dasar peningkatan atas properti warisan tersebut. Setelah investor meninggal dunia, ahli warisnya akan menerima harta tersebut dengan nilai wajar pasar pada tanggal pengalihan kepada ahli waris; bukan dasar yang ditransfer ke properti pengganti dari pembelian awal.
Ketika ahli waris pergi untuk menjual properti, mereka akan membayar pajak atas perbedaan antara harga jual baru dan nilai pasar wajar properti pada saat pewarisan.
Selain itu, keuntungan lain menggunakan pertukaran 1031 adalah bahwa, pada akhirnya, properti investasi dapat dikonversi menjadi tempat tinggal utama, selama ini dilakukan setelah 2 tahun kepemilikan di bawah aturan pelabuhan yang aman.
Perhatikan bahwa agar 1031 efektif, hak milik atas properti pengganti harus dipegang menggunakan nomor identifikasi pajak yang sama dari properti yang dijual.
1031 Exchange rules mensyaratkan bahwa kedua properti tersebut menjadi properti "sejenis". Aturan tersebut menganggap pertukaran properti investasi residensial untuk properti investasi residensial, properti investasi komersial untuk properti investasi komersial, dan sebaliknya, menjadi sejenis.
Properti, bagaimanapun, harus berada di AS, karena pertukaran properti AS untuk properti asing tidak dianggap "sejenis" di bawah aturan.
Wajib pajak juga harus mempertimbangkan bahwa ada beberapa kerugian untuk pertukaran pajak-ditangguhkan, sebagai berikut:
Bursa 1031 memerlukan Perantara yang Memenuhi Syarat, sebagaimana didefinisikan oleh Bagian 1031 dari Kode Pendapatan Internal, untuk menangani seluruh proses.
Semua hasil dari penjualan, termasuk hasil non-tunai (seperti mobil yang mungkin Anda terima dalam perdagangan selain properti), harus pergi ke Perantara yang Memenuhi Syarat untuk digunakan untuk pembelian properti baru. Apa pun yang diterima secara langsung atau tidak langsung oleh penjual (tidak peduli seberapa tidak pentingnya) akan mendiskualifikasi seluruh transaksi, yang mengakibatkan pengakuan atas seluruh keuntungan (dan dalam kasus Pembeli Asing, yang mengakibatkan pemotongan FIRPTA ).
Garis waktu 45 hari harus diikuti dengan ketat, karena tidak dapat diperpanjang dengan cara apa pun, bahkan jika hari ke-45 jatuh pada hari Sabtu, Minggu atau hari libur resmi AS.
Periode Pertukaran berakhir tepat 180 hari setelah tanggal di mana orang tersebut mentransfer properti yang dilepaskan atau pada tanggal jatuh tempo untuk pengembalian pajak orang tersebut untuk tahun kena pajak di mana transfer properti yang dilepaskan telah terjadi, mana yang lebih awal. Sekali lagi, garis waktu 180 hari harus diikuti dengan ketat, karena tidak dapat diperpanjang dengan cara apa pun, bahkan jika hari ke-180 jatuh pada hari Sabtu, Minggu atau hari libur resmi AS.
Pertukaran terbalik adalah alat yang dapat digunakan investor untuk menunda pajak capital gain bahkan ketika properti pengganti harus ditutup sebelum properti yang dilepaskan ditutup.
Investor , bagaimanapun, tidak dapat mengambil alih properti pengganti dalam pertukaran 1031 terbalik sampai seluruh transaksi selesai. Umumnya, properti pengganti harus dipegang oleh Pemegang Hak Akomodasi Pertukaran (konsepnya serupa dengan persyaratan perantara yang memenuhi syarat dalam pertukaran 1031) sampai properti yang dilepaskan dijual.
Garis waktu untuk pertukaran terbalik 1031 sama dengan yang untuk jenis pertukaran 1031 lainnya: 45 hari: Properti yang dilepaskan harus diidentifikasi dalam waktu 45 hari sejak penutupan pembelian properti pengganti, dengan penutupan berlangsung dalam waktu 180 hari.
Pemerintah AS memungkinkan Penjual Asing untuk menggunakan ketentuan Bursa 1031. Selain aturan normal yang disebutkan di atas, FIRPTA memberlakukan persyaratan tambahan pada 1031 Exchange rules untuk menghindari pemotongan 15%. Persyaratan tambahan adalah bahwa individu yang bertanggung jawab untuk mentransfer properti lama dari Penjual Asing kepada pembeli/penerima pengalihan (seperti perusahaan hak milik atau escrow) harus menerima dari Penjual Asing:
Pertama, setiap pemilik properti asing harus merencanakan ke depan untuk mendapatkan ITIN jauh sebelum mentransfer real estat apa pun, dan untuk mengajukan sertifikat pemotongan segera setelah transfer properti diatur.
Kedua, sangat penting bahwa setiap Penjual Asing yang ingin menyelesaikan Bursa 1031 berkonsultasi dengan perantara yang berpengetahuan luas, profesional, dan berkualitas di awal proses penjualan, dan juga mendapatkan pajak atau penasihat keuangan dari penasihat berpengalaman, untuk membantu mereka dengan penutupan dan proses pengajuan pajak AS. Jika Anda menginginkan referensi untuk Perantara yang Memenuhi Syarat, beri tahu kami.
Properti ini dimiliki oleh orang asing untuk tujuan pajak, yang akan membuat pertukaran ini berada di bawah FIRPTA. Di bawah FIRPTA, jika properti dibeli dari orang asing bukan penduduk, pembeli AS harus menahan 15% dari nilai properti dalam transaksi untuk dikirim ke IRS. Namun, jika kondisi tertentu terpenuhi, tidak diperlukan pemotongan.
Jika pemindahtanganan memberikan pemberitahuan tertulis kepada penerima pengalihan yang menyatakan bahwa transfer tersebut tidak tunduk pada pengakuan untung atau rugi berdasarkan ketentuan nonrekognisi IRC, dan penerima transfer memberikan pemberitahuan tertulis kepada IRS dalam waktu 20 hari sejak transfer, penerima transfer tidak diharuskan untuk menahan.
Selain langkah-langkah yang tercantum di atas, Bagian 1445-2(d)(2)(iv) menyatakan bahwa pengecualian pemotongan/pemungutan pajak di atas hanya tersedia untuk peserta transaksi bagian 1031, jika transaksi dilakukan secara bersamaan, yaitu, kedua transfer berdasarkan pertukaran bagian 1031 mulai berlaku pada hari yang sama.
Persyaratan pemotongan FIRPTA dipicu jika individu asing menerima uang tunai (atau properti lain) sebagai bagian dari transaksi, dan nilai properti yang diserahkan oleh individu asing lebih besar dari nilai properti yang diterima. Ini bisa terjadi, misalnya, jika properti yang diserahkan tidak memiliki hipotek tetapi properti yang diterima memiliki hipotek yang diasumsikan.
Dalam hal memenuhi batasan bagian khusus 1031, yaitu persyaratan simultan dan aturan larangan boot, satu-satunya cara untuk mencegah pemotongan FIRPTA adalah dengan mendapatkan sertifikat pemotongan dari IRS.
Untuk meringkas, langkah-langkah berikut diperlukan, dengan asumsi persyaratan bagian 1031 sebaliknya dipatuhi:
Catatan: Penasihat hukum harus dikonsultasikan dan memberikan nasihat hukum untuk memastikan masalah ini diselesaikan pada saat penutupan.
Sementara aturan Pajak Federal masih berlaku, memungkinkan penangguhan keuntungan modal seperti disebutkan di atas, untuk aturan Exchange New York 1031 mengharuskan mereka yang bukan penduduk New York untuk membayar pajak penghasilan negara bagian 7.7% atas setiap keuntungan yang direalisasikan dari penjualan. Namun, untuk aturan nyc pertukaran 1031
Untuk Bursa 1031 Florida tidak memiliki pajak penghasilan negara bagian, jadi tidak ada pajak penghasilan negara bagian atas keuntungan apa pun yang direalisasikan dari penjualan.
Untuk mencegah IRS menantang apakah properti sewa liburan memenuhi syarat untuk pertukaran 1031, itu harus disewakan setidaknya selama 14 malam setiap tahun untuk periode dua tahun.
Penggunaan pribadi Anda atas properti sewaan liburan tidak boleh melebihi 14 malam per tahun atau 10% dari jumlah hari dalam periode satu tahun properti tersebut disewakan. Waktu yang Anda habiskan di properti untuk melakukan perbaikan, pemeliharaan tahunan, dan sebagainya tidak dihitung dalam batas 14 hari.
Mencari 1031 Perusahaan bursa di Florida atau NY? Di bawah ini adalah bagaimana kami dapat membantu Anda sebagai investor properti.
Kita dapat:
Kami memiliki banyak pengalaman dengan 1031 transaksi dan dapat memberikan bantuan kapan saja dalam siklus hidup properti investasi.
Jadwalkan waktu untuk berbicara dengan Managing Broker kami Anthony Guerriero, MBA, CPA sehingga kami dapat lebih memahami kebutuhan Anda. Dan sementara itu, di bawah ini Anda dapat menelusuri properti kondominium perumahan di Manhattan dan Miami.
KANTOR MANHATTAN
157 Columbus Avenue, 4th FL
New York, NY 10023
+ 1-646-376-8752
KANTOR MIAMI
1688 Meridian Avenue, Suite 700
Pantai Miami, FL 33139
+1-305-296-8885