Jual rumah & apartemen di Miami dan New York

Kami sarankan memilih broker atau agen yang Anda suka ketika menjual properti Anda Manhattan Residential. Anda tidak ingin menemukan diri Anda berbulan-bulan di garis berpikir: "Mengapa aku pernah mempekerjakan orang ini atau gadis?  Saya tidak pernah menyukai mereka di tempat pertama. " Anda tahu ketika Anda memukulnya dengan seseorang dan ketika Anda tidak. Orang yang Anda memukulnya dengan akan bekerja lebih keras untuk Anda dalam jangka panjang.

Panduan menjual ini juga berlaku jika Anda menjual real estat di Miami.

Watch out untuk bendera merah ketika menyewa broker, seperti memberitahu Anda apa yang ingin Anda dengar, seperti datang dengan agresif harga penjualan yang tinggi. Ini adalah praktik umum di antara agen pencatatan. Jika Anda jatuh untuk taktik ini, Anda berisiko menjual pada harga yang lebih rendah daripada jika Anda harga dengan benar pertama kalinya. Jadi, jangan jatuh untuk taktik ini. 

Perlu diingat bahwa agen Anda tidak selalu perlu menjadi ahli dalam segala hal, tetapi mereka harus jujur tentang apa yang mereka ketahui dan tidak tahu dan memiliki tim orang untuk mengandalkan untuk menemukan jawaban atas pertanyaan Anda. Tentu saja, mereka perlu memiliki beberapa pengalaman. Mereka perlu tahu apa persediaan di pasar dan secara rinci. Tapi, di sisi lain, jika Anda mempekerjakan seseorang dengan terlalu banyak listing dan $300.000.000 dalam penjualan tahun lalu, mereka tidak akan pernah melihat Anda lagi dan tidak pernah muncul di sebuah menunjukkan. Anda membutuhkan seseorang yang akan muncul dan melakukan pekerjaan. Tidak hanya memberikan pitch!

Agen Anda perlu untuk dapat mendidik Anda tentang proses. Sering agen mendapatkan daftar, meninggalkan, dan tidak pernah memberitahu pemilik apa yang diharapkan. 

Pasar real estat AS sangat transparan, terutama dibandingkan dengan banyak negara lain. Data transaksi penjualan tertutup menjadi tersedia untuk umum dalam 60 hari setelah penutupan. Oleh karena itu, datang dengan harga daftar tidak boleh yang diffucult. 

MENGANALISIS HARGA DARI PROPERTI YANG SEBANDING

Untuk memulai seluruh proses penjualan rumah, Penjual kebutuhan penilaian objektif properti. Untuk mendapatkan penilaian tersebut, kami akan memberikan Penjual dengan analisis pasar komparatif (CMA) yang terdiri dari:

1. Properti saat ini di pasar.
2. Properti yang baru saja terjual.
3. Properti yang baru saja dijual, tetapi belum ditutup.

Seringkali kita akan dapat memiliki informasi sebanding dalam bangunan yang sama, bangunan tetangga atau properti bersaing.

Properti yang digunakan dalam perbandingan ini harus sebanding dengan properti Penjual dalam hal lokasi, ukuran dan jenis (yaitu, kandang atau kondominium). Analisis ini akan menjadi dasar bagi strategi penetapan harga Penjual.

KUNJUNGI RUMAH DIJUAL SEPERTI ANDA SENDIRI UNTUK MENENTUKAN NILAI

Kami menyarankan agar Penjual mengunjungi rumah lain di pasar untuk mengukur harga kompetisi. Penjual harus melihat masing-masing properti secara objektif dan melalui mata pembeli, meninggalkan emosi dari persamaan.

HARGA SANGAT DITENTUKAN OLEH PASAR

Harga properti bukanlah ilmu pasti, namun, karena harga sangat transparan di Amerika Serikat. Pasar, yang agak baik dididik tentang harga rumah saat ini, pada akhirnya akan memutuskan apa harga rumah tertentu bernilai.

Hal ini penting untuk secara akurat harga rumah di awal, jika tidak, properti akan meruan di pasar. Jika ini terjadi, broker dan pembeli potensial akan mencatat. Tanpa melihat properti, broker ini akan membuat penilaian tentang mengapa itu tidak dijual. Sebagai contoh, mereka mungkin akan menyimpulkan bahwa ada sesuatu yang salah dengan properti dan, oleh karena itu, mengarahkan klien mereka menjauh dari itu berdasarkan penilaian buta ini.

Hal ini juga sangat penting bagi Penjual untuk menonton reaksi pasar ke rumah setelah terdaftar untuk dijual dan menyesuaikan harapan mereka sesuai.

Terkait:

Pajak keuntungan modal pada real estat

"Analisis pasar kondominium Manhattan"

Untuk memastikan bahwa properti Penjual dipasarkan dengan cara yang paling efektif, kami akan menjamin bahwa listingan Penjual menjangkau pemirsa seluas mungkin. Kami melakukan ini dengan jaringan dengan broker lain, mengembangkan menarik dan efektif elektronik dan cetak bahan pemasaran, hosting Open House untuk kedua real estat broker dan pembeli, mengembangkan Direct-mail kampanye dan yang paling penting mendapatkan eksposur web maksimum melalui berbagai situs terkemuka termasuk situs kami sendiri,  www.ManhattanMiami.com .

AGEN LOKAL DAN BROKER JARINGAN

Properti Penjual adalah Co-Broker dengan setiap perusahaan real estat tunggal di Manhattan dan akan dibuat tersedia untuk semua 28.000 agen real estate berlisensi untuk melakukan bisnis di New York.

Di lebih dari 90% dari penjualan, agen selain agen listing akan membawa pembeli. Oleh karena itu, sangat penting bagi Agen Penjual untuk mencapai entitas yang bertanggung jawab untuk menemukan Anda pembeli: komunitas broker.

OPEN RUMAH

Kami akan host Open House menargetkan komunitas broker yang kita bawa real estat broker untuk melihat rumah.

Kami juga akan mengadakan Open House umum yang dijadwalkan untuk menginformasikan dan mendidik masyarakat umum tentang properti Penjual.

MENGEMBANGKAN MATERI PEMASARAN

Kami hanya menggunakan foto profesional dan Denah lantai properti yang kami pasar. Kami juga akan mengembangkan materi promosi profesional lainnya, termasuk foto yang hampir dipentaskan jika apartemen kosong. Kami menemukan hal ini penting dalam membantu pembeli potensial memahami apa apartemen akan terlihat seperti fully furnished. 

PAPARAN WEB

90% pembeli menggunakan Internet sebagai bagian integral dari proses pencarian rumah mereka. Oleh karena itu, setiap daftar akan mencolok ditampilkan pada:

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com (on-line Residential)
• www.REBNY.com (Real Estate Board of New York) Layanan daftar
• www.realtor.com 
• www.WorldProperties.com
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

Dan, jika properti Penjual harga lebih dari $5.000.000, maka secara otomatis akan ditempatkan pada mewah yang paling menonjol real estat website:

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com  (oleh laporan Robb)

PEMASARAN LANGSUNG

Ketika menjual Manhattan atau Miami Luxury Condo, pemasaran langsung adalah metode yang efektif menghasilkan kepentingan penjual properti. Kami memiliki daftar mailing proprietary dengan ratusan ribu pembeli potensial kepada siapa kami akan mendistribusikan listing Penjual.

Kami akan waspada dalam memastikan bahwa pembeli potensial yang kami bawa ke properti Anda secara finansial memenuhi syarat untuk membeli sehingga dapat meminimalkan waktu terbuang. Kami akan mengajukan pertanyaan yang diperlukan dalam menentukan apakah pembeli cocok untuk klien kami. Misalnya, kami akan:

• Minta Surat pra-kualifikasi hipotek dari pembeli potensial.
• Ajukan pertanyaan terkait tentang potensi pendapatan dan aset pembeli.
• Menanyakan apakah pembeli potensial menjual rumah mereka untuk menilai kesiapan untuk membeli.
• Menanyakan apakah mereka sendiri atau telah memiliki properti di masa lalu.
• Mendapatkan bukti dana untuk deposit jika pembeli potensial memperoleh hipotek, dan bukti dana untuk total harga pembelian jika kesepakatan adalah semua uang tunai.

Kami tidak akan pernah membiarkan Penjual kami untuk menandatangani kontrak dengan pembeli potensial sampai kita bisa membuktikan bahwa pembeli secara finansial memenuhi syarat.

Di New York, penawaran yang dibuat secara verbal antara pembeli dan penjual. Di Florida, menawarkan dibuat secara tertulis dan 10% deposito diserahkan dengan tawaran tersebut. Di New York, oleh karena itu, karena tawaran itu dibuat secara verbal, tawaran ini tidak mengikat pada pembeli. Di Miami, bagaimanapun, karena tawaran dibuat secara tertulis dan disertai dengan deposito, Florida menawarkan akan mengikat pembeli.

• Kami akan Lapangan semua tawaran atau Penawaran dari pembeli dan pembeli ' broker dan segera relay mereka ke Penjual.
• Kami secara hukum berkewajiban untuk menyajikan semua Penawaran kepada Penjual.
• Setelah penawaran diterima, kami akan membahas dengan Penjual tidak hanya harga yang ditawarkan, tetapi juga persyaratan lain dari tawaran dan kualifikasi dari pembeli potensial, seperti kemungkinan penutupan, tanggal penutupan, kontinjensi pembiayaan, dll.
• Tugas kami adalah untuk mendapatkan harga terbaik dan persyaratan yang mungkin untuk klien kami, jadi kami mungkin akan mendorong Penjual untuk membuat counteroffer dan memulai proses negosiasi sehingga kedua belah pihak sepakat pada harga, syarat dan tanggal penutupan.

Perlu diingat bahwa, sementara Penawaran dapat menjadi hal yang besar, tawaran berarti apa-apa jika pembeli tidak memenuhi syarat untuk membeli atau lulus persetujuan dewan (terutama dalam kasus koperasi).

SEBUAH REAL ESTAT JAKSA AKAN MEMPERSIAPKAN KONTRAK

Ini adalah adat di New York City untuk pembeli dan Penjual untuk melibatkan New York real estat pengacara untuk transaksi. Sementara itu kurang adat di Florida, klien kami selalu terlibat real estat Florida pengacara untuk transaksi mereka. Kami selalu menyarankan pembeli dan penjual kami untuk memiliki perwakilan hukum dalam setiap transaksi sehingga mereka terlindungi dengan baik sepanjang proses.

Kami memiliki banyak pengacara yang bekerja di Manhattan dan Miami, sehingga kami dapat menghubungkan Anda dengan pengacara yang sangat kompeten untuk mewakili Anda dalam transaksi. Kami menyarankan tinggal jauh dari firma hukum besar, karena mereka dapat membebankan banyak uang untuk memiliki salah satu paralegal mereka melakukan penutupan sederhana.

Setelah Anda datang untuk berdamai dengan pembeli, pengacara Anda akan mulai mempersiapkan kontrak penjualan. Setelah pengacara pembeli menyimpulkan bahwa kondisi keuangan bangunan adalah memuaskan dan bahwa oleh-hukum dari bangunan dan kontrak penjualan yang dapat diterima, pembeli pengacara akan memungkinkan pembeli untuk menandatangani kontrak.

PEMBELI DEPOSITO AKAN DIADAKAN DI ESCROW OLEH PENJUAL JAKSA

Ketika pembeli menandatangani kontrak, ia juga akan diminta untuk menyajikan deposit 10% dari harga pembelian. Kontrak ditambah deposito kemudian akan diteruskan ke pengacara Anda untuk penandatanganan. Deposit akan disimpan dalam rekening escrow pengacara Anda sampai penutupan.

Penting untuk dicatat bahwa sampai kontrak telah disampaikan dan ditandatangani oleh semua pihak, Anda masih dapat menghibur dan menerima penawaran lainnya.

Jika pembiayaan, pembeli harus bergerak maju dengan aplikasi pinjaman nya. Disarankan bahwa pembeli pra-memenuhi syarat untuk hipotek sebelum memulai pencarian perumahan.

"Pajak dan masalah hukum ketika membeli & menjual properti"

Bahan aplikasi dapat serupa untuk koperasi dan kondominium. Pembeli akan perlu untuk mempersiapkan paket Dewan, yang serupa untuk kedua Condos dan Coops.

Melengkapi paket Dewan memerlukan menyiapkan aplikasi dan mengirimkan laporan keuangan yang ditandatangani oleh pembeli CPA, dokumen untuk mendukung laporan keuangan termasuk laporan Bank dan sebagainya, tiga tahun pajak kembali, Surat referensi pribadi dan keuangan, Surat referensi profesional, kontrak penjualan, dan Surat komitmen bank yang menyatakan bahwa hipotek telah disetujui , jika pembiayaan.

Sementara agen pembeli sebenarnya akan mempersiapkan paket, kami akan bekerja dengan agen pembeli untuk memastikan bahwa paket Dewan terbaik disiapkan dan diserahkan kepada Managing Agent untuk ditinjau.

Setelah selesai, paket Dewan akan diteruskan ke agen pelaksana bangunan untuk ditinjau. Setelah Managing Agent menentukan bahwa aplikasi pembeli selesai dan semua cek kredit disetujui, paket akan diteruskan ke Direksi.

Dalam kasus kondominium, umumnya tidak ada wawancara formal. Aplikasi pembeli akan ditinjau, dan jika semua bahan yang diperlukan disertakan dan dalam rangka, persetujuan biasanya diberikan.

Dalam kasus Coop, jika Dewan menyukai apa yang dilihatnya dari informasi yang disajikan dalam aplikasi dan dokumen pendukung, pembeli akan diundang untuk bertemu dengan anggota Dewan untuk wawancara.

Secara umum, Managing Agent akan menginformasikan kepada kami apabila calon pembeli telah disetujui oleh Direksi. Setelah disetujui oleh Dewan Direksi, semua pihak siap untuk mulai merencanakan penutupan.

Seluruh proses dapat bergerak cepat di sebuah kondominium dan, dengan asumsi pinjaman dapat diamankan secara tepat waktu, proses dapat bergerak dari kontrak untuk menutup sekitar 60 hari. Proses koperasi lebih terlibat dan mungkin memakan waktu lebih lama dari 60 untuk 90 hari.

Dalam kasus kondominium, umumnya tidak ada wawancara formal. Aplikasi pembeli akan ditinjau, dan jika semua bahan yang diperlukan disertakan dan dalam rangka, persetujuan biasanya diberikan.

Dalam kasus Coop, jika Dewan menyukai apa yang dilihatnya dari informasi yang disajikan dalam aplikasi dan dokumen pendukung, pembeli akan diundang untuk bertemu dengan anggota Dewan untuk wawancara.

Secara umum, Managing Agent akan menginformasikan kepada kami apabila calon pembeli telah disetujui oleh Direksi. Setelah disetujui oleh Dewan Direksi, semua pihak siap untuk mulai merencanakan penutupan.

Seluruh proses dapat bergerak cepat di sebuah kondominium dan, dengan asumsi pinjaman dapat diamankan secara tepat waktu, proses dapat bergerak dari kontrak untuk menutup sekitar 60 hari. Proses koperasi lebih terlibat dan mungkin memakan waktu lebih lama dari 60 untuk 90 hari.

PENUTUPAN, ATAU TERKADANG DISEBUT PENYELESAIAN, ADALAH LANGKAH TERAKHIR DALAM TRANSAKSI REAL ESTAT.

Pada tanggal penutupan, para pihak menyempurnakan kontrak pembelian dan mentransfer kepemilikan properti dari Penjual kepada pembeli.

• Pembeli (atau Bank pembeli) memberikan pembayaran untuk saldo terutang pada pembelian, yang biasanya sisanya 90% dari harga pembelian ditambah biaya penutupan 3,5% (tanpa pembiayaan hipotek) untuk 5,5% (dengan hipotek).
• Penjual menandatangani perbuatan ke pembeli dan memberikan kunci ke rumah.
• Sebuah perusahaan judul akan mendaftarkan akta baru dengan tanah lokal Registry.
• Penjual akan menerima uang karena dari hasil penjualan, biaya penutupan kurang dan pembayaran hipotek jika Penjual telah ada hipotek pada penutupan.

Untuk pembeli Asing, penutupan dapat terjadi tanpa pembeli yang secara fisik hadir di Amerika Serikat. Pembeli hanya akan menetapkan surat kuasa kepada pembeli pengacara atau perwakilan lain yang kemudian akan menutup kesepakatan atas nama pembeli. Ini adalah praktik umum.

"Manajemen properti untuk investor"