Panduan untuk Investasi Real Estat NYC

Investasi real estat yang sukses bertumpu pada membangun strategi berdasarkan tujuan bisnis yang membantu memilih lokasi dan jenis properti investasi terbaik. Memahami pasar properti investasi membutuhkan waktu untuk belajar dan memahami, jadi bagian keempat dari strategi yang sukses (selain tujuan, lokasi, dan jenis) adalah memanfaatkan saran terbaik yang tersedia. Kami membahas tujuan investasi dalam "Strategi terbukti untuk Membeli Properti SewaAn Pertama Anda" dan "Jangan Mengejar Hasil saat Membeli Properti Investasi." Investor yang sukses terus bertanya pada diri sendiri, "Apakah ini saran terbaik yang bisa saya dapatkan, dan apakah saya memanfaatkan saran itu dengan sebaik-baiknya?

Menjawab pertanyaan itu adalah apa artikel ini adalah semua tentang.

Real estat adalah global. Banyak faktor, dari global ke lokal, mempengaruhi harga saat ini, nilai modal di masa depan, dan pendapatan sewa saat ini. Serta faktor global dan regional untuk dipertimbangkan, masing-masing negara memiliki pendapatan sendiri, real estat, dan peraturan pajak keuntungan modal. Mereka juga memiliki mereka sendiri pembelian, pembiayaan, dan biaya penjualan. Biaya ini memiliki efek langsung pada Cap rate, arus kas bersih, leverage, dan keuntungan masa depan.

Di setiap negara ada kota. Setiap kota memiliki manfaat dan kerugian bagi investor real estat (investor domestik dan luar negeri.) Dengan mengambil faktor regional dan nasional, dan kemudian menggali ke tingkat kota, investor lebih mampu membuat keputusan yang bijak dan pilihan terbaik, sehingga mereka memaksimalkan hasil yang memberikan pada tujuh alasan yang tercantum di atas.

Tinjauan lingkungan ke NYC real estat investor

Lokasi yang tepat sangat penting untuk keberhasilan akhir. Dalam artikel kami "analisis kota terbaik untuk berinvestasi di properti sewa di 2019" Anda akan melihat analisis rinci subjek. Singkatnya, Dana Moneter Internasional mempelajari 57 ekonomi dan membagi mereka menjadi tiga kategori sejauh menyangkut investasi real estat. Kami menghubungkan studi ini untuk UBS Wealth Management laporan terbaru pada 20 kota. Jelas bahwa beberapa kota di dunia, seperti Hong Kong, Toronto, dan London berada dalam apa UBS panggilan "gelembung-risiko" wilayah. Lain terdaftar sebagai over-dihargai, adil-dihargai, dan undervalued.

Fokus kami sebagai makelar adalah di New York City, khususnya Manhattan dan lingkungannya. Namun, kami juga memiliki informasi tentang Downtown Miami serta tips umum untuk berinvestasi di real estat mewah Miami.

Saat membeli properti investasi di New York, lokasi penting. Lokasi yang tepat untuk properti investasi ditambah memilih properti yang tepat itu sendiri akan memberikan ketujuh alasan yang tercantum di atas. Setiap kota memiliki lingkungan, dan lingkungan tersebut akan memberikan apresiasi harga ke tingkat yang lebih besar atau lebih kecil. Setiap lingkungan juga akan menarik jenis pasar sewa tertentu. Jenis-jenis tersebut meliputi, misalnya:

• Profesional yang lebih suka menyewa daripada memiliki properti yang dekat dengan tempat usaha mereka, dan yang juga memenuhi tujuan sosial dan gaya hidup keluarga mereka.
• Orang kaya yang ingin sesekali Pied-à-Terre untuk kunjungan bisnis atau properti liburan untuk okupansi lebih lama, sehingga keluarga mereka dapat memanfaatkan fasilitas sosial, makan, dan perbelanjaan di area bangunan dan kawasan ini.
• Orang dengan keluarga muda yang lebih suka, atau harus, menyewa rumah yang tepat di lokasi yang tepat.
• Siswa yang menghadiri kuliah lokal, Universitas, atau sekolah swasta atau Akademi.
• Masing-masing dari empat contoh pasar-sewa akan membantu investor untuk menentukan lokasi yang untuk memilih dan jenis properti yang untuk memilih. Semua pasar ini cenderung melihat tingkat hunian yang tinggi dengan harga sewa yang tinggi. Mereka, oleh karena itu, menghasilkan hasilyang tinggi, arus kas yang baik, dan harga properti yang baik apresiasi.

Jenis properti yang berbeda menarik berbagai jenis penyewa. Ketika investor memilih jenis real estat yang tepat untuk dibeli, mereka harus melihat lebih dekat dan memilih bangunan yang tepat untuk jenis penyewa yang ingin mereka tarik. Ada beberapa jenis properti sewaan yang baik.

Rumah multi keluarga membuat properti sewaan yang sangat baik. Properti multi-keluarga, pada dasarnya, adalah sebuah bangunan di mana ada lebih dari satu rumah mandiri. Bangunan ini dapat berupa dupleks (dua rumah,) tripleks (tiga rumah,) quadplex atau fourplex (empat rumah,) atau bangunan apartemen (kondominium atau pengembangan koperasi.)

Ada beberapa keuntungan untuk berinvestasi di rumah multifamily . Memilih properti yang secara khusus memenuhi tujuan langsung dan jangka panjang seorang investor sangatlah mudah. Banyak penyewa hampir secara otomatis memilih unit multi-Keluarga, sehingga pasar yang kuat. Mereka turun rute ini karena mereka adalah jenis properti yang paling tersedia, sehingga mudah bagi mereka untuk memilih properti tertentu yang tepat untuk mereka. Mereka akan menemukan tetangga "seperti mereka" sehingga kehidupan sosial dan keluarga akan menyenangkan.

Bangunan ini akan memiliki manajer properti profesional untuk menjaga fasilitas, dan untuk menangani masalah.

Properti investasi multifamili memaksimalkan atau, setidaknya, tingkat hasil yang lancar. Jika properti investasi keluarga tunggal kosong selama sebulan, hasilnya berkurang 100%. Jika satu unit dari fourplex tidak dihuni untuk Bulan, hasil keseluruhan dikurangi hanya 25%.

Jika anggota keluarga tinggal di satu unit dan merupakan manajer properti untuk yang lain-untuk mempelajari dasar-dasar mengelola dan menjalankan bisnis-maka pendapatan dari unit lain membayar untuk, atau berkontribusi, biaya rumah anggota keluarga dan menghasilkan keuntungan untuk berinvestasi dalam pembelian properti berikutnya. Kedua faktor tersebut merupakan insentif untuk memastikan bisnis properti sewa berhasil.

Setelah investor memilih lokasi properti dan jenis properti, keputusan berikutnya adalah tentang Memilih bangunan yang tepat. Ada dua sisi dari keputusan ini; sisi investor dan pihak penyewa. Dapatkan mereka berdua benar, dan hasilnya adalah keberhasilan investasi.

Sisi investor

Sekali lagi, keputusan menggabungkan tujuan yang mendasari. Secara sederhana, istilah praktis keputusan didasarkan pada hal seperti:

• Apakah aturan dan regs memungkinkan sewa yang dapat diterima dan tarif Penyewaan? Sebuah koperasi dapat memiliki peraturan yang mencegah Penyewaan unit untuk jangka waktu minimum. Coops juga menuntut calon penyewa diwawancarai dan disetujui.
• Apakah ada kota atau masyarakat regs yang dapat membatasi berapa banyak sewa dapat dikenakan biaya atau berapa banyak (atau berapa sedikit) hari dalam setahun properti Mungkin rumah masing-masing penyewa?
• Seberapa cepat properti akan siap untuk disewa? Apakah layak membeli properti yang belum selesai dengan harga yang sangat baik, untuk memaksimalkan harga di masa depan dan kehilangan pendapatan sewa awal atau harus Anda membeli properti yang siap untuk memaksimalkan hasil langsung dan mengimbangi biaya pembelian, dll?
• Jika properti sudah lengkap, apa kondisinya? Inspeksi profesional oleh seorang Inspektur rumah yang berkualitas, sebaiknya bekerja untuk standar ASHI (American Society of Home Inspektur) untuk memastikan segala sesuatu yang harus diperiksa diperiksa. Masalah keselamatan atau fungsi harus diatasi dalam Perjanjian Pembelian dan ditangani sebelum penutupan.

Sisi penyewa

Penyewa cenderung memilih rumah berdasarkan lima kriteria. Mereka mendidih ke prestise, privasi, Ruang, pandangan, dan kenyamanan. "The PPSVC menyewa." Faktor ini tidak dalam urutan penting karena beberapa penyewa hadiah satu atau lebih dari yang lain. Marilah kita membahasnya:

• Prestise bisa sangat penting. Sebuah penyewa kaya mencari unit kota sesekali, karena mereka lebih memilih rumah untuk Suite Hotel, dapat menempatkan prestise properti dan lokasinya tinggi di daftar mereka. Seorang siswa atau keluarga profesional mungkin tidak.
• Privasi sering kali penting bagi banyak orang. Seorang selebriti atau keluarga dengan anak kecil mungkin akan mencari privasi.
• Ruang penting bagi penyewa dengan anak atau kepada seseorang yang membutuhkan kantor rumah, tapi kurang begitu untuk seorang mahasiswa atau penyewa tunggal yang hanya ingin menjadi dekat dengan perguruan tinggi atau kantor.
• Dilihat penting bagi banyak orang. Membeli unit multifamily yang cukup tinggi untuk memberikan perasaan ruang ketika melihat keluar dari jendela sering membawa premi harga lebih dari satu unit yang berada di lantai bawah dengan pemandangan dinding bata. Pemandangan Central Park, misalnya, menuntut harga pembelian yang tinggi, menghasilkan hasil yang lebih tinggi dan memberikan harga jual yang tinggi ketika saatnya untuk melikuidasi keuntungan.

Pandangan yang kurang mengesankan mungkin tidak memberikan hasil yang cukup tinggi untuk menutupi premi biaya pembelian, tetapi dengan memanfaatkan investasi yang dikeluarkan dimitigasi. Unit dengan pandangan yang lebih baik, terutama jika ada sedikit pilihan dalam pembayaran sewa, akan selalu melihat tingkat hunian yang lebih tinggi daripada unit dengan pandangan yang buruk.

• Kenyamanan penting bagi banyak penyewa. Mereka ingin menjadi dekat dengan kantor, perguruan tinggi, area bermain jika mereka memiliki anak, transportasi yang baik, dll. Kenyamanan adalah motivator yang kuat dan sering memberikan tingkat hunian yang lebih tinggi untuk pemilik.

Ketika kedua pemilik dan pihak penyewa bisa diperhitungkan, lebih mudah untuk memilih bangunan yang tepat, dan kemudian untuk memaksimalkan arus kas dan keuntungan.

Investor yang bijak memahami biaya pembelian real estat di NYC dan memilikinya sesudahnya. Komponen biaya terbagi dalam tiga kategori utama:

• Biaya akuisisi
• Biaya operasional
• Biaya penjualan

Biaya akuisisi termasuk harga yang dibayarkan untuk properti ditambah pembelian barang yang diperlukan untuk menyewanya. Di Manhattan dan Miami, peralatan dapur biasanya termasuk dalam pembelian. Di Manhattan lantai di sebuah apartemen baru akan tetapi di Miami, mungkin tidak. Komentar ini pada harga pembelian yang lebih rendah untuk Miami apartemen akan menarik investor untuk siapa biaya awal adalah prioritas.

Pembeli membayar inspeksi, asuransi hak milik, biaya agen hak milik, dan biaya pengacara penutupan, ditambah biaya prorata seperti pajak atau biaya manajemen yang telah dibayar di muka penjual. Biaya operasi termasuk barang-barang seperti biaya manajemen properti, asuransi, pajak, utilitas, dan biaya hipotek, dll. Ini harus ditutupi dengan menempati sewa penyewa. Pemilik mungkin juga bertanggung jawab atas biaya pemasaran mereka sendiri ketika mencari penyewa.

Ketika pemilik menjual properti investasi mereka mereka akan membayar biaya broker untuk memasarkan properti dan untuk menemukan siap, bersedia, dan mampu pembeli. Mereka juga dapat mempekerjakan penasehat hukum mereka sendiri, serta bertanggung jawab untuk setiap perbaikan untuk membuat properti aman dan fungsional.

Sementara ada biaya, ada juga manfaat pajak berharga yang digunakan investor untuk meminimalkan biaya mereka. Itu membayar investor untuk memahami peraturan pajak properti dan peraturan karena pembelian dan pengelolaan properti adalah transaksi bisnis, sehingga semua biaya yang valid dapat dikurangkan dari pajak.

Aturan IRS sangat pro-investor tidak seperti di banyak negara. Selain biaya pembelian langsung dan kepemilikan yang dapat dikurangkan dari pajak, pemilik dapat mendepresiasi nilai properti selama 27,5 tahun. Jadi, meskipun properti tersebut mendapatkan nilai pasar, namun tetap bisa disusutkan untuk keperluan pajak. Ketika tiba waktunya untuk menjual, dengan menggunakan Bursa 1031 (lihat di bawah) potensi pajak dapat ditangguhkan selama hasil penjualan diinvestasikan dalam item "sejenis" lainnya. "Like-kind" tidak, untuk tujuan pajak, selalu berarti bagian lain dari real estat.

New York City menawarkan pengurangan pajak peluang, dan Florida tidak memiliki pajak pendapatan negara. Investor asing harus mencari nasihat tentang pembentukan entitas korporat dan masalah pajak lainnya, sehingga mereka menghindari atau MEMINIMALKAN tanggung jawab pajak kami.

1031 pajak ditangguhkan Exchange (dinamai bagian 1031 dari kode pendapatan internal AS) memungkinkan investor untuk menjual properti dan menggunakan semua hasil penjualan untuk membeli satu atau lebih "seperti-jenis" properti nilai yang sama atau lebih besar, dalam skala waktu yang disetujui, tanpa membayar pajak keuntungan modal pada properti yang dijual. Pajak ditangguhkan sampai ada likuidasi akhir tanpa investasi lebih lanjut.

Aturan 1031, oleh karena itu, adalah cara terbaik untuk memaksimalkan pengembalian investasi karena semua keuntungan dapat digunakan untuk membeli properti berikutnya (atau properti) tanpa melewati salah satu keuntungan kepada pemerintah.

Investor dapat menggunakan manfaat ini untuk mengkonsolidasikan atau Diversifikasi investasi saat ini, membuat sebagian besar pasar yang muncul, membuat kembali lebih baik di tempat lain, atau mengatur ulang jam penyusutan. Brownstones diadakan di New York dapat "dipertukarkan" untuk sebuah kondominium mewah Miami, misalnya. Tanah kosong atau bangunan komersial yang diadakan di Miami dapat "dipertukarkan" untuk investasi lain real estat di New York. Pilihannya banyak, aturan yang mengatur pertukaran yang ketat, dan transaksi harus ditangani oleh perantara yang disetujui.

Dengan mengandalkan nasihat suara dari agen real estat atau manajer properti, investor dapat memaksimalkan keuntungan mereka. Ini membawa kita ke bagian berikutnya.

"Pajak keuntungan modal di real estat"

Jelas, ada tiga komponen utama untuk mendapatkan laba terbesar atas investasi Anda. Yang pertama adalah harga yang Anda bayar. Mengingat akhirnya penjualan kembali selama proses pembelian adalah tanda dari investor yang sukses. Artikel di the link berfokus pada Miami, tetapi prinsip-prinsip yang dibahas adalah komponen dari setiap properti investasi pembelian/dijual kembali proses berpikir.

Biaya, dan pendapatan dari, kepemilikan sangat penting untuk kembali akhir. Sebuah pertanyaan klien kami sering bertanya adalah bagaimana untuk mendapatkan yang paling Bang uang mereka-selain menegosiasikan harga pembelian yang besar di properti yang tepat di lokasi yang tepat. Sebuah cara yang ampuh untuk memastikan bahwa adalah untuk meningkatkan pembelian.

Dua pendekatan untuk leverage

Yang pertama, dan jelas, adalah untuk mengambil pinjaman hipotek di properti. Investor asing belajar ada mapan dan bersedia pemberi pinjaman Amerika ketika mencari pinjaman real estat. Investor domestik sering meletakkan 20% dan meminjam sisanya. Investor luar negeri sering membuat 50% uang muka.

Uang muka mungkin datang dari pasar saham mengambil keuntungan, atau penjualan properti yang ada untuk membuat sebagian besar apresiasi harga dan manfaat Exchange 1031. Biaya amortisasi dapat dikurangkan dari pajak, tentu saja, dan penyewa ada untuk menutupi biaya pinjaman melalui sewa mereka.

Cara yang paling umum kedua adalah menggunakan ekuitas di properti saat ini untuk digunakan sebagai uang muka. Dua cara untuk melakukan hal ini adalah untuk mengambil pinjaman hipotek menggunakan ekuitas properti untuk keamanan. Cara kedua adalah dengan menggunakan garis Home Equity kredit (HELOC.) Perbedaan utama adalah bahwa garis kredit dapat digunakan untuk apa saja dan bunga hanya dibayar pada kredit yang digunakan. Oleh karena itu, memungkinkan pendekatan yang lebih halus untuk mencari properti investasi yang tepat, dan untuk menutupi biaya pembelian dan mereka dari setiap renovasi, dll.

Manfaat yang jelas dari pembiayaan pembelian adalah bahwa apresiasi harga properti sedang didanai oleh uang muka dan pendapatan sewa. $600.000 uang muka pada properti $3.000.000 yang melihat harga apresiasi 5% ($150.000) berarti apresiasi mewakili 25% laba atas jumlah pembayaran turun.

Pembiayaan untuk investor terakreditasi membuat bisnis yang baik masuk akal.

Menggunakan pengelola properti yang tepat akan memaksimalkan hunian karena perusahaan manajemen akan memasarkan properti tersebut kepada calon penyewa, dokter hewan, dan mengelola kontrak sewa saat aktif. Keputusan untuk melakukan kontrak di luar kegiatan tersebut seringkali menghasilkan penyewa yang lebih baik dan tingkat hunian yang lebih tinggi. Keduanya menghasilkan hasil yang lebih tinggi.

Unsur ketiga mendapatkan hak kembali adalah untuk menempatkan penjualan di tangan agen real estate yang terampil dan sukses yang akan memasarkan dengan benar. Agen akan membantu untuk menegosiasikan harga terbaik pasar akan menanggung, pada istilah terbaik untuk pemilik saat ini, dan dalam skala yang disukai pemilik.

Satukan ketiga elemen tersebut, termasuk Bursa 1031 jika sesuai, dan properti akan menghasilkan pengembalian investasi tertinggi. Itulah yang dimaksud dengan membuat keputusan investasi real estat terbaik.

Mengelola properti investasi secara efektif membutuhkan waktu, keterampilan, dan pengalaman. Ada dua jenis manajemen properti, "manajemen properti ringan" dan "manajemen properti penuh." Cahaya manajemen properti adalah rute banyak klien mengambil karena mengurus awal, elemen penting, dan dapat dimulai segera setelah properti investasi yang dipilih berada di bawah kontrak.

Manajemen properti ringan

Layanan ini mengelola semua langkah yang diawali dengan menemukan penyewa yang tepat. Properti investasi dipasarkan untuk calon penyewa, penyewa disaring, sewa disiapkan, aplikasi untuk papan kondominium yang didukung, dan setiap perbaikan yang diperlukan, dll diatur. Manajemen properti cahaya tidak termasuk penanganan penyewa atau pemilik uang tetapi termasuk mengakhiri dan memperbaharui sewa.

Kendali properti manajemen

Layanan ini termasuk penanganan sewa dan membayar tagihan, dll dengan layanan akuntansi penuh dan pelaporan keuangan. Hal ini juga mengurus penyewa penggusuran harus yang pernah diperlukan.

Manhattan Miami properti Manajemen Layanan

Membeli dan memiliki properti investasi adalah model bisnis yang menguntungkan, dan cara yang terbukti dengan baik untuk membangun dan melindungi kekayaan. Dengan memanfaatkan investasi, memanfaatkan semua potensi tunjangan dan penangguhan pajak, dan memasang penyewa yang tepat memaksimalkan hasil dan apresiasi harga. Investasi real estat NYC selalu merupakan taruhan yang solid.

Memilih perusahaan manajemen properti yang berpengalaman untuk memasarkan properti investasi, pilih penyewa, dan mengatur dokumen sewa pemilik-pelindung adalah unsur lain yang masuk akal menjadi pemilik properti investasi yang sukses. Properti investasi membuktikan diri sebagai cara yang solid untuk mencapai banyak tujuan.

Hubungi kami hari ini dan pelajari cara berinvestasi di real estat di Manhattan atau Miami.